사용법
주택가격과 받고 싶은 대출금을 넣고, 지역과 주택 보유 상황을 고르면 작성 시점 기준 LTV 한도와 금액 상한이 자동으로 채워집니다. 규제가 바뀌었거나 은행 안내가 다르면 적용 LTV 한도와 금액 상한 칸을 직접 고쳐 계산하세요. 이미 근저당이 잡혀 있거나 세입자가 있는 집이라면 선순위 채권과 임차보증금도 넣어야 정확합니다.
LTV란?
LTV(Loan To Value, 주택담보인정비율)는 담보로 잡는 주택 가치 대비 대출금의 비율입니다. LTV 40%라면 10억 원 집으로 최대 4억 원까지 빌릴 수 있다는 뜻이에요. 집값 기준은 보통 KB시세 등 시세 또는 감정가이며, 같은 집이라도 은행마다 적용 시세가 조금씩 다를 수 있습니다.
계산 방법
LTV(%) = (대출금 + 선순위 채권 + 임차보증금) ÷ 주택가격 × 100
최대 대출 가능액 = min(주택가격 × LTV 한도 − 선순위 채권 − 임차보증금, 금액 상한)
세입자가 없는 아파트도 은행은 소액임차보증금(방공제) 만큼을 빼고 대출하는 경우가 많습니다. 서울 기준 수천만 원 수준이며, MCI·MCG 보증보험에 가입하면 빼지 않을 수 있어요.
지역·주택 수별 LTV 한도 예시 (2026년 10월 기준)
| 보유 상황 | 규제지역 | 수도권 비규제 | 지방 |
|---|
| 무주택 | 40% | 70% | 70% |
| 생애최초 구입 | 70% | 70% | 80% |
| 1주택 (처분 조건) | 40% | 70% | 70% |
| 1주택 추가 구입 · 2주택 이상 | 0% (불가) | 0% (불가) | 60% |
여기에 2025년 6·27 및 10·15 대책에 따라 수도권·규제지역 주담대는 주택가격 15억 원 이하 최대 6억 원, 15억~25억 원 4억 원, 25억 원 초과 2억 원의 금액 상한이 붙습니다. 규제지역은 2025년 10월 기준 서울 전역과 경기 일부 지역이며, 지정·해제에 따라 바뀝니다.
LTV와 DSR은 함께 봐야 합니다
LTV는 집값 기준, DSR은 소득 기준 한도입니다. LTV로 6억 원이 나와도 연소득이 낮으면 DSR 40% 때문에 그보다 적게 나와요. DSR 계산기로 소득 기준 한도도 꼭 확인하세요.
대출 규제는 정부 대책에 따라 자주 바뀝니다. 수치는 작성 시점(2026년 10월) 기준 예시이고, 실제 한도는 금융회사 심사(소득 인정 방식, 신용점수, 주택 유형, 정책상품 여부)에 따라 달라집니다. 금융위원회 보도자료와 이용하려는 은행에 꼭 확인하세요.
자주 묻는 질문
LTV 70%면 집값의 70%를 무조건 빌릴 수 있나요?
아니요. LTV는 상한일 뿐이고 DSR(소득 기준), 금액 상한, 방공제(소액임차보증금) 등을 함께 적용해 가장 작은 금액이 실제 한도가 됩니다.
방공제는 왜 하나요?
집이 경매로 넘어가면 소액임차인이 보증금 일부를 은행보다 먼저 돌려받기 때문에, 은행은 그만큼을 미리 빼고 대출합니다. 보증보험(MCI·MCG)에 가입하면 공제 없이 받을 수 있는 경우가 많아요.
규제지역 LTV는 몇 %인가요?
작성 시점(2026년 10월) 기준 무주택자·처분조건부 1주택자 40%, 생애최초 구입자 70%이며, 다주택자의 추가 주택 구입용 주담대는 원칙적으로 막혀 있습니다. 대책에 따라 자주 바뀌니 금융위원회 발표를 확인하세요.
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