등기부등본 보는 법, 표제부·갑구·을구 확인 항목과 위험 신호 총정리

전세든 매매든 계약 직전에 "등기부등본 꼭 보세요"라는 말을 듣습니다. 그런데 막상 떼어 보면 한자어가 섞인 표에 줄 그어진 항목까지 뒤섞여 있어서 어디부터 읽어야 할지 막막합니다. 결론부터 말하면, 등기부등본은 표제부·갑구·을구 세 부분을 "이 집이 맞나 → 지금 누구 것인가 → 어떤 빚이 걸려 있나" 순서로 읽고, 말소되지 않은 갑구 권리(압류·가처분·신탁 등)가 있거나 을구 채권최고액과 내 보증금의 합이 시세의 70~80%를 넘으면 멈추면 됩니다.

정식 명칭은 등기사항전부증명서입니다. 대법원 인터넷등기소에서 누구나 발급받을 수 있고, 인터넷 열람은 수백 원, 발급은 1천 원 안팎 수준입니다(수수료는 바뀔 수 있으니 발급 화면에서 확인하세요). 확인 목적이라면 열람용으로 충분합니다. 다만 등기부는 "그 순간의 사진"이라서, 중개사무소가 며칠 전에 뽑아 둔 것만 믿으면 안 됩니다. 이 글에서는 각 부분에서 무엇을 봐야 하는지, 그리고 숫자를 넣어 실제로 위험도를 판단하는 방법까지 정리했습니다. (2026년 10월 기준, 실제 판단 전에는 인터넷등기소와 국토교통부 안내를 함께 확인하세요.)

핵심 요약

표제부는 주소·용도·면적이 계약서와 같은지, 특히 용도가 '주택'인지 확인하는 곳입니다.

갑구에서는 현재 소유자와 계약 상대방이 같은지, 압류·가압류·가처분·가등기·신탁·경매개시결정이 말소되지 않고 남아 있는지 봅니다.

을구의 근저당은 실제 대출이 아니라 '채권최고액'으로 적히며, 보수적으로는 이 금액 전체를 나보다 앞선 빚으로 계산합니다.

계약 당일, 잔금 당일 오전에 최신본을 다시 떼어 보는 것이 가장 싸고 확실한 안전장치입니다.

등기부등본 구조: 세 부분이 답하는 세 가지 질문

등기부는 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. 아파트·빌라 같은 집합건물은 표제부가 두 개(1동 건물 전체, 내가 계약할 호실)이고, 단독주택·다가구는 토지와 건물 등기부가 따로 있습니다. 다가구를 계약한다면 건물 등기부만 보지 말고 토지 등기부도 같이 떼어 보는 게 원칙입니다.

표제부 보는 법: 계약서와 한 글자씩 대조

표제부는 지루해 보이지만 의외로 사고가 많이 나는 곳입니다. 확인할 것은 세 가지입니다.

첫째, 주소와 동·호수. 계약서, 건축물대장, 등기부 세 곳의 표시가 같아야 합니다. 빌라는 현관에 붙은 호수(예: 302호)와 등기상 호수(예: 301호)가 다른 경우가 있는데, 전입신고를 현관 호수로 하면 대항력 자체가 문제될 수 있습니다. 다세대는 동·호수까지 등기부 표시 그대로 계약서와 전입신고에 써야 합니다.

둘째, 용도. '공동주택(아파트)', '다세대주택', '다가구주택'처럼 주택 용도여야 합니다. 등기상 '제2종근린생활시설'이나 '업무시설(오피스텔)'로 되어 있다면, 실제로 사람이 살고 있어도 전세대출이나 전세보증금 반환보증 심사에서 거절되거나 조건이 달라질 수 있습니다. 이른바 '근생빌라'가 이 경우입니다. 위반건축물 여부는 등기부가 아니라 건축물대장에 나오니 함께 떼어 보세요.

셋째, 면적과 대지권. 전유면적이 광고와 크게 다르면 이유를 물어보세요. 집합건물의 '대지권 비율'이 비어 있거나 '대지권 미등기'로 되어 있으면 토지 권리 관계를 따로 확인해야 합니다.

갑구 보는 법: 소유자 확인과 '말소되지 않은' 제한 권리

갑구는 소유권의 역사입니다. 위에서 아래로 시간 순서대로 쌓이고, 빨간 줄(실선)이 그어진 항목은 말소된 기록입니다. 줄 없는 항목만 현재 유효하다고 보면 됩니다.

현재 소유자와 계약 상대방이 같은가

가장 마지막 '소유권이전' 기록의 명의인이 현재 소유자입니다. 계약 자리에 나온 사람의 신분증과 이름·주민번호 앞자리를 대조하세요. 대리인이 나왔다면 소유자의 인감증명서와 위임장을 받고, 소유자와 직접 통화해 의사를 확인하는 것이 기본입니다. 공동명의라면 모든 명의자의 동의가 필요합니다.

갑구의 위험 신호 6가지

특히 신탁은 겉으로 멀쩡해 보여서 자주 당하는 유형입니다. 갑구에 '신탁'이 있으면 등기상 소유자는 신탁회사이고, 위탁자(원래 집주인)는 단독으로 임대할 권한이 없는 경우가 많습니다. 신탁원부는 등기소나 인터넷등기소에서 따로 신청해야 볼 수 있습니다. 전세사기 예방 체크리스트는 전세사기 예방 체크리스트에 단계별로 정리해 두었습니다.

소유권 이전 날짜도 본다

최근 몇 달 사이 소유자가 여러 번 바뀌었거나, 신축 직후 한꺼번에 여러 세대가 같은 사람에게 넘어간 기록이 있다면 이유를 물어볼 만합니다. 그 자체로 불법은 아니지만, 이른바 '바지 집주인'에게 명의를 넘기는 수법에서 자주 보이는 패턴입니다.

을구 보는 법: 근저당 채권최고액을 '빚'으로 계산하기

을구는 소유권 외의 권리, 주로 담보 기록입니다. 을구가 아예 없거나 모두 말소돼 있다면 담보 설정이 없는 상태입니다.

근저당권과 채권최고액

근저당권 기록에는 실제 대출 원금이 아니라 채권최고액이 적힙니다. 이자·연체이자까지 담보하려고 은행이 원금보다 높게 잡는데, 실무에서는 원금의 120~130% 수준이 흔합니다. 그래서 거꾸로 추정할 수 있습니다.

• 채권최고액 1억 5,600만 원 ÷ 1.3 ≈ 대출 원금 약 1억 2,000만 원 (예시)
• 채권최고액 1억 2,000만 원 ÷ 1.2 = 대출 원금 약 1억 원 (예시)

하지만 그동안 원금을 얼마나 갚았는지는 등기부만으로 알 수 없고, 반대로 연체가 쌓였을 수도 있습니다. 그래서 세입자 입장에서는 채권최고액 전체를 나보다 앞선 빚으로 보고 계산하는 것이 안전합니다.

숫자로 위험도 판단하기 (예시)

시세 3억 원인 빌라 두 곳을 비교해 보겠습니다. 모두 가상의 예시입니다.

• A 집: 근저당 채권최고액 6,000만 원 + 내 보증금 1억 5,000만 원 = 2억 1,000만 원 → 시세 대비 70%
• B 집: 근저당 채권최고액 1억 5,600만 원 + 내 보증금 1억 5,000만 원 = 3억 600만 원 → 시세 대비 102%

경매에서는 보통 시세보다 낮은 가격에 낙찰되고 경매 비용도 먼저 빠지므로, 합계가 시세의 70~80%를 넘으면 위험 구간으로 보는 경우가 많습니다. B 집은 낙찰가가 시세와 같아도 보증금 전액을 돌려받기 어렵습니다. 이 비율 계산은 깡통전세 판별법 글에서 더 자세히 다뤘고, 비율 자체는 퍼센트 계산기로 바로 확인할 수 있습니다.

을구의 다른 기록들

• 전세권: 다른 임차인이 전세권 등기를 해 둔 상태. 같은 호실이면 그 사람이 아직 권리를 갖고 있다는 뜻입니다.
• 임차권(임차권등기명령): 이전 세입자가 보증금을 못 받고 이사 나가면서 남긴 등기입니다. 매우 강한 경고 신호입니다. 자세한 절차는 임차권등기명령 절차를 참고하세요.
• 근저당 여러 건: 1순위 은행, 2순위 캐피탈·개인 등으로 이어지면 자금 사정이 빠듯하다는 신호일 수 있습니다.

순위번호와 접수일: 내 보증금은 몇 번째인가

등기부를 보는 최종 목적은 "경매가 났을 때 내 보증금이 몇 번째로 배당되나"를 따져 보는 것입니다.

• 같은 구(갑구끼리, 을구끼리) 안에서는 순위번호 순서
• 갑구와 을구 사이에서는 접수일자와 접수번호 순서
• 세입자의 순위는 전입신고 다음 날 0시(대항력), 확정일자와 대항요건 중 늦은 날(우선변제권)을 기준으로 이 기록들 사이에 끼워 넣어 봅니다

예를 들어 근저당 접수일이 2026년 3월 10일이고 내 전입신고가 3월 10일이라면, 근저당은 당일 효력이 생기고 내 대항력은 3월 11일 0시부터 생기므로 근저당이 앞섭니다. 이 '하루 차이'에 대해서는 전입신고와 확정일자 글에 자세히 정리했습니다.

등기부에 안 나오는 위험: 함께 떼어 볼 서류

등기부가 깨끗해도 안심하기 이릅니다. 등기부에 나오지 않는 위험이 있습니다.

특히 다가구 주택은 한 건물에 세입자가 여럿이고, 그들의 보증금은 등기부에 나오지 않습니다. 근저당이 작아도 앞선 세입자 보증금이 크면 결과적으로 깡통전세가 될 수 있습니다.

흔한 실수 5가지

1. 중개사무소가 준 등기부만 본다. 발급 일시를 확인하세요. 계약 당일 직접 다시 떼는 데 몇 분이면 됩니다.
2. 줄 그어진 항목에 겁먹고, 줄 없는 항목은 놓친다. 말소된 기록은 과거 이력일 뿐이고, 중요한 건 살아 있는 기록입니다.
3. 채권최고액을 대출 잔액으로 오해한다. 등기상 금액은 '최대치'이고 실제 잔액은 다릅니다. 보수적으로 최고액 전체를 빼고 계산하세요.
4. 잔금일에 다시 보지 않는다. 계약 후 잔금 전에 새 근저당·가압류가 들어오는 일이 실제로 생깁니다. 잔금일 체크리스트에 순서를 정리했습니다.
5. 특약 없이 계약한다. "잔금일 다음 날까지 임대인은 담보권을 설정하지 않는다", "위반 시 계약 해제 및 손해배상" 같은 특약을 넣어 두면 분쟁 시 근거가 됩니다.

상황별로 볼 포인트

• 아파트 전세: 갑구 신탁·압류 여부, 을구 근저당 합계가 시세 대비 얼마인지. 시세는 실거래가로 확인.
• 빌라 전세: 표제부 용도(근생 여부)와 호수, 시세 확인이 어려우니 보증보험 가입 가능 여부를 먼저 문의.
• 다가구 월세·전세: 토지·건물 등기부 모두, 그리고 선순위 세입자 보증금 합계. 소액 보증금이라면 소액임차인 최우선변제 기준도 계산.
• 매매: 갑구 소유권 제한 권리가 잔금 때 모두 말소되는 조건인지, 을구 근저당은 매도인이 상환·말소하는 조건인지 특약으로 명시. 매매 전 확인 순서는 계약 전 등기부 체크리스트에 정리했습니다.

자주 묻는 질문

등기부등본은 어디서 떼고 비용은 얼마인가요?

대법원 인터넷등기소에서 주소로 검색해 바로 열람·발급할 수 있습니다. 인터넷 열람은 수백 원, 발급은 1천 원 안팎 수준이며 수수료는 바뀔 수 있으니 결제 화면에서 확인하세요. 계약 확인 목적이라면 열람용으로도 충분합니다.

갑구에 줄 그어진 압류가 있는데 괜찮은 집인가요?

빨간 줄이 그어진 항목은 이미 말소된 기록이라 현재 효력은 없습니다. 다만 과거에 체납이나 채무 문제가 있었다는 이력이므로, 집주인의 현재 납세 상태를 납세증명서로 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다.

근저당 채권최고액이 있으면 전세를 피해야 하나요?

근저당 자체가 문제는 아닙니다. 채권최고액과 내 보증금(다가구라면 다른 세입자 보증금까지)을 더한 금액이 시세의 70~80% 이하인지가 핵심입니다. 이를 넘으면 경매 시 보증금을 다 돌려받지 못할 가능성이 커지므로 보증금을 낮추거나 보증보험 가입이 가능한지부터 확인하세요.

신탁등기가 된 집과 계약해도 되나요?

신탁등기된 집은 등기상 소유자가 신탁회사라서, 원래 집주인과만 계약하면 나중에 임차인으로 인정받지 못할 위험이 있습니다. 신탁원부를 떼어 임대 권한이 누구에게 있는지 확인하고, 신탁회사와 우선수익자(대개 금융기관)의 동의서를 받을 수 없다면 계약하지 않는 것이 안전합니다.

잔금일에 등기부를 다시 봤더니 새 근저당이 생겼어요.

잔금을 보내기 전이라면 멈추고 중개사·집주인에게 말소 계획을 요구해야 합니다. 계약서에 담보권 설정 금지 특약이 있다면 계약 해제와 손해배상의 근거가 됩니다. 판단이 어렵다면 대한법률구조공단 같은 공공 상담 창구에 바로 문의하세요.

정리

등기부등본은 세 가지 질문으로 읽으면 됩니다. 표제부에서 "이 집이 맞나", 갑구에서 "지금 누구 것이고 묶인 데는 없나", 을구에서 "빚이 얼마나 앞서 있나". 그리고 채권최고액과 보증금 합계를 시세와 비교해 비율로 판단하고, 계약일과 잔금일에 최신본을 다시 확인하는 것까지가 한 세트입니다.

• 비율 계산: 퍼센트 계산기, LTV 계산기
• 함께 읽기: 깡통전세 판별법, 전세보증금 반환보증

등기 관련 수수료와 서류 명칭, 보증 심사 기준은 바뀔 수 있으니 계약 직전에는 대법원 인터넷등기소와 국토교통부, 보증기관의 최신 안내를 꼭 확인하세요.