버팀목 전세자금대출은 부부합산 연소득 5,000만 원 이하(2자녀 이상 6,000만 원, 신혼부부 7,500만 원), 순자산 3억 4,500만 원 이하인 무주택 세대주가 전셋집 보증금을 빌릴 수 있는 주택도시기금 정책대출입니다. 2026년 기준 일반 가구는 수도권 보증금 3억 원 이하 주택에 최대 1억 2천만 원(수도권 외 2억 원 이하 주택에 8천만 원), 신혼·다자녀 가구는 수도권 최대 2억 5천만 원까지 빌릴 수 있고 금리는 연 2.5~3.5%(변동)입니다.
전세를 처음 구하는 사람이 은행에 가면 크게 두 갈래의 상품을 안내받습니다. 하나는 은행이 자체 재원과 보증기관 보증으로 내주는 일반 전세자금대출이고, 다른 하나는 주택도시기금이 재원인 버팀목입니다. 창구는 같은 은행이어도 조건을 정하는 주체가 다르고, 그래서 따져야 할 것도 다릅니다. 버팀목은 금리가 낮은 대신 자격과 주택 조건이 까다롭고, 은행 상품은 금리가 높지만 문이 넓습니다.
이 글의 수치는 2026년 10월 주택도시기금 안내 기준입니다. 버팀목은 해마다 소득·자산·한도 기준이 손질되고, 2025년 이후 수도권 한도 조정과 규제지역 전세대출 제한도 있었으니 신청 전 기금e든든 공지를 반드시 확인하십시오.
핵심 요약
버팀목은 부부합산 소득 5천만 원(2자녀 6천만, 신혼 7,500만) 이하, 순자산 3억 4,500만 원 이하 무주택 세대주가 대상입니다.
일반 가구는 수도권 보증금 3억 원 이하에 최대 1억 2천만 원, 신혼·다자녀는 수도권 4억 원 이하에 최대 2억 5천만 원이며 보증금의 80% 이내로 제한됩니다.
금리는 연 2.5~3.5% 변동금리로, 같은 1억 2천만 원을 은행 전세대출 4%로 빌릴 때보다 월 이자가 10만 원 이상 적습니다(예시).
계약 후 대출이 거절되는 일을 막으려면 가계약 전에 집 주소로 대출 가능 여부를 먼저 묻고, '대출 불가 시 계약 해제' 특약을 넣는 것이 안전합니다.
버팀목 전세자금대출 조건 한눈에 보기 (2026년 기준)
| 항목 | 일반 가구 | 신혼부부·다자녀 가구 |
|---|---|---|
| 부부합산 연소득 | 5,000만 원 이하(2자녀 6,000만 원) | 신혼 7,500만 원, 다자녀 6,000만 원 이하 |
| 순자산 | 3억 4,500만 원 이하 | 동일 |
| 임차보증금 상한 | 수도권 3억 원, 그 외 2억 원 | 수도권 4억 원, 그 외 3억 원 |
| 대출 한도 | 수도권 1억 2천만 원, 그 외 8천만 원 | 수도권 2억 5천만 원, 그 외 1억 6천만 원 |
| 보증금 대비 한도 | 80% 이내 | 80% 이내 |
| 전용면적 | 85㎡ 이하(읍·면 100㎡) | 동일 |
| 금리 | 연 2.5~3.5%(변동, 소득·보증금별) | 우대 적용 |
| 기간 | 2년, 연장 가능(최장 10년 수준) | 동일 |
만 19~34세 청년은 별도의 청년전용 버팀목이 있습니다. 소득 기준과 한도가 일반 버팀목과 다르고 금리가 더 낮은 편이니, 청년이라면 두 상품을 모두 비교하십시오. 최근 2년 내 출산했다면 소득 기준이 훨씬 넓은 신생아 특례 버팀목도 후보입니다.
버팀목 한도 계산 예시
한도는 "유형별 최대 한도"와 "보증금의 80%" 중 작은 금액입니다. 수도권 기준으로 계산해 보겠습니다(예시).
| 사례 | 보증금 | 최대 한도 | 보증금 80% | 실제 한도 | 필요한 자기자금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 일반 가구, 빌라 | 1억 2천만 원 | 1억 2천만 원 | 9,600만 원 | 9,600만 원 | 2,400만 원 |
| 일반 가구, 아파트 | 2억 5천만 원 | 1억 2천만 원 | 2억 원 | 1억 2천만 원 | 1억 3천만 원 |
| 신혼부부, 아파트 | 3억 5천만 원 | 2억 5천만 원 | 2억 8천만 원 | 2억 5천만 원 | 1억 원 |
| 일반 가구, 아파트 | 3억 2천만 원 | - | - | 대상 아님(보증금 3억 초과) | - |
마지막 사례처럼 보증금이 상한을 1천만 원만 넘어도 버팀목 자체가 불가능합니다. 반대로 보증금이 낮은 집은 80% 기준에 걸려 최대 한도까지 나오지 않습니다. 집을 고르기 전에 이 두 숫자를 먼저 대 보는 습관이 필요합니다.
버팀목 vs 은행 전세대출, 이자 차이
버팀목의 가장 큰 장점은 금리입니다. 버팀목 2.8%, 은행 전세대출 4.0%를 예시로 넣어 대출 금액별 월 이자를 계산해 보겠습니다(전세대출은 보통 만기 일시상환이라 매달 이자만 냅니다).
| 구분 | 버팀목 | 은행 전세대출 |
|---|---|---|
| 재원 | 주택도시기금 | 은행 자금 + 보증기관 보증 |
| 금리 | 낮음(연 2.5~3.5%) | 상대적으로 높음(은행·시기별) |
| 소득 기준 | 있음(5천만 원 등) | 없거나 느슨함 |
| 보증금·면적 상한 | 있음 | 보증기관 기준(상대적으로 높음) |
| 한도 | 유형별 상한 + 80% | 보증기관 기준(보증금의 80% 등) |
| 규제지역 영향 | 정책 기준 별도 적용 | 고가 전세·주택 보유 시 제한 |
소득이 기준을 살짝 넘는다면 고민할 것 없이 은행 상품으로 가야 하고, 기준 안이라면 버팀목을 먼저 검토하는 것이 이자 면에서 유리합니다. 이자 차이를 내 조건으로 보려면 대출 이자 계산기를 쓰십시오.
버팀목 신청 순서, 계약 전에 확인할 것
버팀목은 대체로 임대차 계약을 먼저 체결하고, 계약서를 들고 대출을 신청하는 방식입니다. 그러다 보니 계약해 놓고 조건이 안 맞는 걸 알게 되는 경우가 생깁니다.
- 가계약 전 사전 확인: 집 주소를 들고 은행에 대출 가능 여부를 묻습니다. 보증금·면적 상한, 근린생활시설 섞인 건물 여부, 위반건축물 여부를 확인합니다.
- 계약서 특약: "임차인의 전세자금대출이 불가할 경우 계약을 해제하고 계약금을 전액 반환한다"는 특약을 넣습니다.
- 계약금 5% 이상 지급 + 확정일자: 버팀목은 계약금 5% 이상 지급이 요건입니다.
- 대출 신청과 보증 심사: 은행에 소득·재직·가족 서류를 냅니다. 잔금일 최소 2~3주 전에는 신청하는 것이 좋습니다.
- 임대인 확인: 은행이 임대인에게 계약 사실을 확인합니다. 협조하지 않으면 대출이 막힐 수 있으니 계약 단계에서 미리 동의를 받아 두십시오.
- 실행과 전입: 대출금은 보통 임대인 계좌로 직접 지급됩니다. 잔금일에 전입신고와 확정일자를 다시 확인합니다.
전입신고와 확정일자가 왜 중요한지는 전세사기 예방 체크리스트에서 시점별로 정리했습니다.
대출 받은 뒤에도 신경 쓸 것
- 연장 심사: 만기 때 연장 심사를 다시 하며, 소득이나 주택 소유 상황이 바뀌었다면 금리가 오르거나 연장 조건이 달라질 수 있습니다.
- 주택 구입 시 상환: 대출 기간 중 주택을 구입하면 원칙적으로 상환해야 합니다.
- 이사 시 목적물 변경: 다른 집으로 옮기면 목적물 변경 절차가 필요합니다.
- 보증금 반환 위험: 전세대출은 집주인이 보증금을 돌려주지 않아도 내 빚으로 남습니다. 대출 알아보는 단계부터 전세보증금반환보증 가입이 가능한 집인지 함께 확인하십시오.
버팀목 흔한 실수
- 보증금 상한을 계약 후 확인: 1천만 원 초과로 대상에서 빠지는 경우가 많습니다.
- 근린생활시설 주택: 겉보기엔 주택이지만 건축물대장상 근린생활시설이면 대출이 안 될 수 있습니다.
- 순자산에 예금·주식 누락: 순자산 3억 4,500만 원 기준에 걸리는 경우가 있습니다.
- 세대주 요건 미충족: 부모님 세대에 세대원으로 있으면 세대 분리가 먼저입니다.
- 잔금일 촉박: 기금 대출은 심사 기간이 길어 잔금일을 넉넉히 잡아야 합니다.
자주 묻는 질문
버팀목 소득 기준 5천만 원은 세전인가요?
부부합산 세전 연소득 기준입니다. 근로소득자는 원천징수영수증상 총급여, 사업자는 소득금액증명의 소득금액을 주로 봅니다. 미혼이면 본인 소득만 봅니다.
보증금이 3억 원을 조금 넘으면 버팀목을 못 받나요?
일반 가구 수도권 기준 보증금 3억 원을 넘으면 대상이 아닙니다. 신혼·다자녀 가구는 수도권 4억 원까지 가능합니다. 상한을 넘는다면 은행 전세대출이나 해당되는 경우 신생아 특례 버팀목을 검토하십시오.
버팀목도 DSR에 포함되나요?
전세자금대출은 원칙적으로 DSR 산정에서 제외되거나 이자만 반영돼 왔습니다. 다만 2025년 10월 말부터 수도권·규제지역 1주택자의 신규 전세대출은 이자분이 DSR에 반영되므로, 주택 보유 여부에 따라 확인이 필요합니다.
월세 낀 반전세도 버팀목을 받을 수 있나요?
보증금 부분에 대해서는 요건을 충족하면 신청할 수 있는 경우가 있습니다. 월세가 포함된 계약은 처리 기준이 다를 수 있으니 계약 전에 은행에 문의하십시오. 월세 부담을 줄이는 상품은 주택도시기금 월세대출도 함께 비교해 보십시오.
버팀목 금리는 고정인가요?
버팀목은 변동금리입니다. 기금 금리 고시가 바뀌면 적용 금리가 달라질 수 있고, 연장 시점의 소득 구간에 따라 금리가 재산정됩니다.
정리
버팀목은 소득·자산 기준 안 + 보증금·면적 상한 안이라면 은행 전세대출보다 이자를 크게 아낄 수 있는 상품입니다. 한도는 유형별 최대 한도와 보증금 80% 중 작은 쪽이고, 계약 후 거절을 막으려면 가계약 전 사전 확인과 특약이 필수입니다. 그리고 전세자금 대출은 결국 남의 집에 맡기는 돈을 빌리는 일이라, 금리 몇 퍼센트 차이보다 그 돈이 무사히 돌아올 구조인지가 먼저입니다. 깡통전세 위험과 등기부등본 보는 법까지 확인한 뒤 계약하십시오.