전세사기 예방 체크리스트 18가지, 계약 전·당일·잔금일·입주 후 단계별 확인법

전세사기는 계약 전 시세·등기부·세금 체납·선순위 보증금 확인, 계약 당일 본인 확인과 특약, 잔금일 등기부 재확인과 당일 전입신고, 입주 후 보증보험과 전입 유지까지 네 시점에 나눠 확인하면 대부분 걸러낼 수 있어요. 핵심 숫자는 하나예요. (선순위 채권 + 내 보증금) ÷ 집의 실제 시세가 70~80%를 넘으면 경매로 넘어갔을 때 보증금 일부를 못 돌려받을 가능성이 커져요.

전세사기 뉴스를 보면 "피해자가 확인을 안 해서"가 아니라 "확인할 걸 다 했는데도 당했다"는 사례가 꽤 있어요. 계약 직전에 깨끗했던 등기부가 잔금일에 바뀌기도 하고, 시세 자체가 부풀려진 신축 빌라도 있었어요. 그래서 체크리스트는 한 번 훑고 끝내는 게 아니라 시점별로 나눠서 봐야 해요.

이 글은 2026년 10월 기준 주택임대차보호법과 관련 제도를 바탕으로 정리했어요. 최우선변제금액, 보증보험 가입 기준, 전월세 신고 기준은 바뀔 수 있으니 계약 시점에 국토교통부·HUG·대법원 인터넷등기소 안내를 확인해 주세요.

핵심 요약

계약 전에는 실거래가로 시세를 확인하고, 직접 발급한 등기부로 소유자·근저당·신탁·압류를 보고, 국세·지방세 체납과 선순위 보증금을 확인해요.

(선순위 채권 + 보증금)이 시세의 70~80%를 넘으면 위험 신호이고, 보증보험 가입이 안 되는 집은 그 이유부터 확인해야 해요.

계약 당일에는 등기부상 소유자 본인 확인, 소유자 계좌 입금, '잔금일 다음 날까지 권리 변동 금지'와 '대출·보증보험 불가 시 계약 해제' 특약을 넣어요.

잔금 직전에 등기부를 다시 떼고, 잔금 당일 전입신고와 확정일자를 마쳐야 다음 날 0시부터 대항력과 우선변제권이 생겨요.

전세사기 예방, 왜 시점별로 봐야 하나

전세사기의 대표 수법은 대부분 시점의 틈을 노려요. 계약일에는 깨끗한 등기부를 보여 주고 잔금일 전에 대출을 받거나 집을 팔아 버리는 방식, 전입신고 효력이 생기는 "다음 날 0시" 전에 근저당을 설정하는 방식이 대표적이에요. 그래서 아래 18가지 항목을 네 시점으로 나눴어요.

1단계: 집 보러 가기 전 (1~3)

• 1. 시세 확인: 같은 단지·같은 동네의 매매가와 전세가를 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인해요. 전세가가 매매가에 지나치게 붙어 있으면 일단 경계해요.
• 2. 신축 빌라·오피스텔 주의: 매매 실거래가가 거의 없을 수 있어요. 이럴 때 "시세"라고 들은 금액을 그대로 믿지 말고, 공시가격과 HUG 안심전세앱의 시세 정보를 함께 봐요.
• 3. 중개사무소 등록 확인: 국가공간정보포털이나 시·군·구청에서 개업공인중개사 등록 여부와 보증보험 가입 여부를 볼 수 있어요.

2단계: 계약서 쓰기 전 (4~10)

• 4. 등기부등본 직접 발급: 중개사가 보여주는 출력본 말고 내가 대법원 인터넷등기소에서 뽑은 최신본으로 봐요. 보는 법은 등기부등본 보는 법에 정리했어요.
• 5. 갑구 확인: 소유자가 계약하러 나온 사람과 같은지, 압류·가압류·가처분·경매개시결정·신탁 등기가 있는지 확인해요.
• 6. 을구 확인: 근저당 채권최고액을 확인하고, "채권최고액 + 내 보증금"이 시세의 몇 %인지 계산해요(아래 계산 예시 참고).
• 7. 신탁 등기: 신탁 등기가 있으면 집주인이 아니라 신탁회사(수탁자) 동의가 필요해요. 동의 없는 계약은 보호받기 어려워요.
• 8. 세금 체납 확인: 임대인은 계약 시 국세·지방세 납세증명서를 제시해야 하고(2023년 개정), 보증금 1천만 원을 넘는 계약은 임차인이 계약 전에 임대인 동의 없이도 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있어요. 체납 세금은 경매에서 내 보증금보다 먼저 가져갈 수 있어요.
• 9. 선순위 임차인 확인: 다가구라면 특히 중요해요. 임대인은 선순위 확정일자 부여 현황 등 정보를 제공해야 하고, 임대인 동의를 받아 열람할 수 있어요.
• 10. 보증보험 가입 가능 여부: 전세보증금반환보증 가입이 가능한 집인지 먼저 체크해요. 가입이 안 된다면 거기엔 이유가 있어요. 기준은 전세보증보험 가입 조건에 정리했어요.

깡통전세 계산 예시, 보증금이 얼마나 위험할까

시세 3억 원 빌라에 근저당 채권최고액 1억 2천만 원이 잡혀 있다고 가정할게요(예시). 보증금에 따라 부채비율과, 경매로 시세의 80%(2억 4천만 원)에 팔렸을 때 돌려받을 수 있는 금액이 이렇게 달라져요.

실제로는 경매 비용, 체납 세금, 소액임차인 최우선변제 등이 먼저 빠져서 회수액이 더 줄 수 있어요. 반대로 근저당 실제 채무액이 채권최고액보다 적으면 조금 나아져요. 핵심은 보증금이 시세 대비 너무 높으면 확인을 아무리 해도 위험이 남는다는 점이에요. 전세가율 판단은 깡통전세 전세가율 확인법에서 더 자세히 다뤘어요.

3단계: 계약 당일 (11~14)

• 11. 임대인 본인 확인: 신분증으로 등기부상 소유자와 대조해요. 대리인이면 위임장과 인감증명서(본인 발급)를 꼭 받고, 소유자와 영상통화로 직접 확인해요.
• 12. 소유자 명의 계좌로만 입금: 계약금·잔금 모두 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내요. 중개사나 대리인 계좌는 안 돼요.
• 13. 특약 넣기: 아래 특약 문구 예시를 계약서에 넣어 달라고 요청해요.
• 14. 계약 직후 확정일자: 주민센터나 인터넷등기소에서 바로 받을 수 있어요. 일찍 받아 두면 순위 확보에 유리해요.

4단계: 잔금일·입주 (15~18)

• 15. 잔금 직전 등기부 재발급: 계약일과 달라진 게 없는지 잔금 당일 아침에 다시 확인해요.
• 16. 잔금 당일 전입신고: 대항력은 전입신고 + 실제 입주 다음 날 0시부터 생겨요. 같은 날 설정된 근저당이 앞서는 이유가 이거예요. 그래서 13번 특약이 중요해요.
• 17. 보증보험 가입 신청: 가입 가능 기간이 정해져 있으니 미루지 말아요.
• 18. 전월세 신고: 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약(대상 지역)은 계약 후 30일 안에 신고해요. 신고하면 확정일자도 자동 부여돼요.

전입신고와 확정일자의 차이는 전입신고와 확정일자 정리에서 자세히 설명했어요.

이런 말이 나오면 한 번 멈추기

• "보증보험은 굳이 안 들어도 돼요, 여긴 다 안전해요"
• "집주인이 바빠서 대리인이 대신 나와요" (위임 서류 없이)
• "이 가격은 오늘만 가능해요, 가계약금 먼저 넣으세요"
• "근저당은 잔금 때 같이 정리할 거예요" (말로만, 특약 없이)
• "이사비·중개수수료 지원해 드릴게요" (시세보다 높은 보증금과 함께)

이런 말 자체가 사기라는 뜻은 아니지만, 서두르게 만드는 말이 나올수록 확인을 한 단계 더 하는 게 맞아요.

입주 후에도 지켜야 할 것

• 전입 유지: 계약 기간 내내 주민등록을 유지해야 해요. 주소를 잠깐 옮기면 대항력이 끊기고, 다시 전입한 날 기준으로 순위가 밀려요.
• 만기 전 반환 계획 확인: 만기 2~6개월 전에 집주인과 연락해 반환 계획을 확인해요. 갱신 거절·조건 변경 통지 기간도 이때예요.
• 반환이 어려울 때: 연락이 끊기거나 반환이 어렵다는 말이 나오면 임차권등기명령을 신청하고, 보증보험에 가입했다면 보증 이행 절차를 알아봐요. 임차권등기가 된 뒤에 이사해야 대항력이 유지돼요.

자주 묻는 질문

전입신고를 하면 바로 보호받나요?

아니에요. 대항력은 주택 인도(입주)와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 생겨요. 그래서 잔금일 당일에 집주인이 근저당을 설정하면 그쪽이 앞설 수 있어요. 이를 막는 특약과 잔금 당일 등기부 확인이 함께 필요해요.

집주인 세금 체납은 어떻게 확인하나요?

2023년 개정으로 임대인은 계약 시 납세증명서를 제시해야 해요. 또 보증금 1천만 원을 넘는 계약이라면 임차인이 계약 전 세무서에서 임대인 동의 없이 미납 국세를 열람할 수 있어요. 지방세는 지자체를 통해 확인해요.

근저당이 있는 집은 무조건 피해야 하나요?

꼭 그렇진 않아요. 근저당 채권최고액과 내 보증금을 합친 금액이 시세 대비 충분히 낮고, 보증보험 가입이 가능하다면 계약을 검토할 수 있어요. 다만 합계가 시세의 70~80%를 넘으면 위험이 크게 올라가요.

신탁 등기된 집에 전세를 들어가도 되나요?

신탁 등기된 집은 법적 소유자가 신탁회사예요. 신탁회사(수탁자)와 우선수익자의 동의 없이 위탁자(원래 집주인)와만 계약하면 보호받기 어려워요. 동의서를 확인할 수 없다면 피하는 게 안전해요.

계약 후 집주인이 바뀌면 어떻게 되나요?

대항력을 갖춘 임차인이라면 새 집주인이 임대인 지위를 그대로 이어받아요. 다만 새 집주인의 재정 상태가 불안하면 반환 위험이 생길 수 있으니, 매매 사실을 알게 되면 등기부를 다시 확인하고 필요하면 보증보험 상황을 점검하세요.

정리

체크리스트가 길어 보여도 대부분 서류 몇 장 떼고 질문 몇 개 하는 일이에요. 계약 전에는 시세·등기부·세금·선순위, 계약 당일엔 본인 확인과 특약, 잔금일엔 등기부 재확인과 전입신고, 입주 후엔 전입 유지와 보증보험. 이 네 시점의 18가지를 지키면 대부분의 함정은 피할 수 있어요. 그 몇 장을 아끼다가 보증금 전부를 걸게 되는 거예요.

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