입주권 분양권 차이, 취득세·양도세·주택 수와 리스크 한 번에 비교

둘 다 "아직 지어지지 않은 아파트에 들어갈 권리"라서 같은 걸로 착각하기 쉽다. 결론부터 적으면, 입주권은 기존 집이 새 집으로 바뀌는 과정의 권리라서 비용이 열려 있고, 분양권은 새로 맺은 계약이라서 가격은 닫혀 있지만 규제와 자금 일정이 변수다. 그리고 세금에서는 둘 다 "주택 수"에 들어갈 수 있다는 점부터 의심하고 시작해야 한다.

• 입주권: 재개발·재건축 조합원이 기존 집이나 땅을 내놓고 받는 권리. 관리처분계획인가 이후에 '입주권'이라는 이름이 붙는다.
• 분양권: 청약에 당첨되거나 그 당첨자에게서 사들여 얻는 권리. 공급계약을 맺은 상태.

이 글은 2026년 10월 기준 세법·제도의 큰 원칙으로 정리했다. 세율과 특례는 자주 바뀌므로 실제 거래 전에는 국세청·위택스 안내와 관할 세무서, 시·군·구청 세무과에 꼭 확인할 것.

핵심 요약

입주권은 조합원 권리(관리처분인가 이후), 분양권은 청약 당첨·공급계약으로 생기는 권리다.

입주권 가격은 권리가액+프리미엄+분담금이고 공사비가 오르면 분담금이 늘 수 있다. 분양권은 원칙적으로 분양가가 고정된다.

양도세 주택 수에는 입주권이 포함되고, 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 포함된다.

단기 양도세율, 취득세 적용 시점, 거래 제한이 서로 달라서 같은 가격이라도 실제 부담이 크게 갈린다.

입주권 분양권 차이 한눈에 비교

표만 보면 단순한데, 실제 판단은 항목 하나하나에 붙은 조건에서 갈린다. 아래에서 돈 계산부터 순서대로 본다.

가격 구성 비교: 같은 10억이라도 내용물이 다르다

입주권 매물 가격은 보통 "총매수가 10억, 그중 프리미엄 3억"처럼 말한다. 여기서 놓치기 쉬운 게 분담금은 매수가와 별개로 앞으로 낼 돈이라는 점이다. 같은 단지 같은 평형을 두고 두 권리를 비교한 예시다.

예시에서 입주권은 권리가액 5억에 프리미엄 3억을 얹어 8억에 사고, 분담금 2억을 이후에 낸다. 분양권은 분양가 8억(계약금·중도금·잔금)에 프리미엄 2억을 얹는다. 총액은 같아 보여도 차이가 있다.

• 입주권은 조합원 분양가가 일반분양가보다 낮다. 그 차이(예시에서 1억)가 프리미엄에 이미 녹아 있는지 확인해야 한다.
• 입주권은 동·호수가 먼저 정해진다. 조합원이 로열층을 우선 배정받는 경우가 많아 같은 평형이라도 층·향이 다르다.
• 분양권은 발코니 확장·옵션 비용이 따로 붙는다. 입주권도 옵션이 있지만 조합원 혜택으로 무상 제공되는 항목이 있는 경우가 있다.

분담금이 움직이면 총비용도 움직인다

입주권의 가장 큰 변수는 공사비다. 공사비가 오르면 비례율이 떨어지거나 조합원 분양가가 올라 분담금이 늘어난다. 공사비 10% 상승마다 이 조합원의 분담금이 4천만 원씩 늘어난다고 가정하면 이렇게 된다.

최근 몇 년 공사비가 크게 오르면서 분담금이 수억 원 늘어난 사업장 소식이 잦았다. 입주권을 살 때는 "관리처분 당시 분담금"이 아니라 현재 공사비 협상 상황과 추가 분담금 가능성을 조합 총회 자료로 확인하는 게 필수다. 분담금 계산 구조는 재개발 재건축 절차 글의 비례율 예시를 참고하면 된다.

입주권 분양권 취득세, 언제 얼마나 내나

취득세는 "무엇을 언제 취득했는가"로 결정된다.

분양권은 권리를 사는 단계에서는 취득세가 없다. 아파트가 준공되고 잔금을 치를 때(사용승인일과 잔금일 중 빠른 날) 주택 취득세를 낸다. 과세표준은 분양가이고, 분양권을 프리미엄 주고 샀다면 프리미엄을 포함한 실제 취득가액이 기준이 된다.

입주권은 시점이 둘로 나뉜다.

1. 매수 단계: 기존 건물이 아직 있으면 주택 취득으로, 멸실(철거) 후라면 토지 취득으로 본다. 토지 취득세는 취득세 4%에 농어촌특별세·지방교육세를 더해 4.6% 수준이라 1주택자 주택세율(1~3%)보다 높다.
2. 준공 단계: 새 건물에 대해 원시취득 취득세(2.8% + 부가세)를 낸다. 조합원은 대체로 분담금 등 건축비 부분이 과세표준이 된다.

예를 들어 멸실 후 입주권을 8억에 사면 토지분 취득세만 대략 8억 × 4.6% = 3,680만 원이다. 같은 금액의 주택을 1주택자로 샀다면 6~9억 구간 세율(8억이면 약 2.33%)에 지방교육세를 더해 2,000만 원 안팎이다(85㎡ 이하 기준). 철거 전이냐 후냐에 따라 취득세가 두 배 가까이 차이 날 수 있다는 뜻이다. 내 조건에서 주택 취득세가 얼마인지는 취득세 계산기로 먼저 가늠해 보고, 입주권·토지 과세 여부는 시·군·구청에 확인하자.

또 하나, 2020년 8월 12일 이후 취득한 입주권·분양권은 취득세 중과 판단 시 주택 수에 포함된다. 입주권·분양권을 가진 상태에서 다른 집을 사면 다주택 중과세율이 적용될 수 있다.

양도세와 주택 수: 기존 집 비과세가 흔들리는 지점

양도세에서 가장 흔한 사고는 기존 1주택 비과세를 기대했다가 입주권·분양권 때문에 2주택자가 되는 경우다.

• 입주권은 주택 수에 포함된다.
• 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 포함된다.

그래서 집 한 채를 가진 사람이 분양권에 당첨되거나 입주권을 사면, 기존 집을 팔 때 1세대1주택 비과세가 아니라 특례 요건을 맞춰야 한다. 대표적인 특례는 두 가지다.

• 3년 안에 기존 집 처분: 기존 집을 산 지 1년 이상 지난 뒤 입주권·분양권을 취득하고, 그로부터 3년 안에 기존 집을 팔면 비과세 가능.
• 실거주 이전 특례: 3년이 지나도 새 집 완공 후 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주하고, 완공 전 또는 완공 후 3년 안에 기존 집을 팔면 비과세 가능.

요건이 촘촘하고 예외가 많아서, 기존 집 처분 계획부터 그린 다음 분양권·입주권을 사는 게 순서다. 일시적 2주택 일반 요건은 일시적 2주택 체크리스트와 세목별 주택 수 판단 기준에서 따로 정리했다.

권리 자체를 팔 때의 세율도 다르다. 입주권은 주택과 같은 단기 세율(1년 미만 70%, 1~2년 60%, 2년 이상 기본세율)이 적용된다. 분양권은 1년 미만 70%, 1년 이상이어도 60%다. 즉 분양권은 오래 들고 있어도 준공 전에 팔면 높은 세율이 그대로다. 단기 세율 완화는 정부가 여러 차례 추진해 온 사안이라 거래 시점의 법 개정 여부를 반드시 확인할 것.

장기보유특별공제도 차이가 있다. 원조합원이 입주권을 팔 때는 관리처분인가 전 기존 주택 보유 기간 분에 대해 공제가 가능하지만, 입주권을 사들인 승계조합원이 준공 전에 팔면 장기보유특별공제를 받기 어렵다.

입주권에서 조심할 것

지위양도 제한. 투기과열지구 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한된다(10년 보유·5년 거주 1주택자 등 예외 있음). 사고 나서 조합원 자격이 없다는 걸 알게 되면 현금청산 대상이 될 수 있다. 매수 전 조합에 승계 가능 여부를 서면으로 확인할 것. 규제지역 구분은 투기과열지구와 조정대상지역 차이 참고.

재초환 부담금. 재건축 입주권은 준공 무렵 재건축초과이익환수 부담금이 조합원에게 배분될 수 있다. 사업 중간에 입주권을 산 승계조합원도 예외가 아니다. 예정액 통지 여부를 확인하고 계약서에 부담 주체를 적어 두자. 자세한 계산은 재건축초과이익환수제 글에 있다.

이주 시점과 실거주. 이주·철거가 끝난 입주권은 사는 순간 살 집이 아니라 땅이다. 입주까지 3~4년 이상 다른 곳에 살아야 할 수 있으니 그동안의 주거비를 총비용에 넣어 계산해야 한다.

이주비 대출 승계. 매도인이 받은 이주비 대출을 승계하는 조건이라면 승계 가능 여부, 금리, 상환 시점을 은행과 조합에 확인한다.

분양권에서 조심할 것

전매제한. 지역과 공급 유형(공공·민간, 분양가상한제 적용 여부)에 따라 일정 기간 되팔 수 없다. 제한 기간은 정책에 따라 자주 바뀌었으니 해당 단지 입주자모집공고가 기준이다. 실거주 의무가 붙은 단지도 있다.

중도금·잔금 구조. 계약금 10~20% 이후 중도금을 4~6회로 나눠 내고 잔금은 입주 때 낸다. 중도금은 집단대출로 묶이는 경우가 많고, 잔금 때는 새로 주택담보대출을 받아야 하는데 그 시점의 LTV·DSR 규제가 계약 당시와 다를 수 있다. DSR 계산기로 잔금 대출 한도를 미리 확인해 두자.

분양권 매수 시 자금 흐름. 분양권을 사면 매도인이 낸 계약금·중도금과 프리미엄을 한꺼번에 줘야 한다. 프리미엄이 낮아 보여도 초기 현금 부담은 크다.

상황별로 어느 쪽이 맞을까

• 무주택, 청약 가점이 높다: 분양권(청약)부터. 조합원 분양가보다는 비싸도 추가 분담 리스크가 없다.
• 무주택, 가점이 낮고 특정 지역 신축을 원한다: 입주권 검토 가능. 단 지위 승계 여부, 남은 분담금, 이주 기간 주거비를 다 합해서 비교.
• 1주택자가 갈아타기를 원한다: 둘 다 주택 수에 들어가므로 기존 집 처분 일정과 비과세 특례 요건부터 맞춘다.
• 단기 시세차익을 노린다: 단기 양도세율(60~70%)과 전매제한을 고려하면 남는 게 크지 않은 경우가 많다. 세후 수익을 먼저 계산해 볼 것.

자주 묻는 질문

입주권과 분양권 중 어느 쪽이 더 싸나요?

일반적으로 조합원 분양가가 일반분양가보다 낮아서 입주권 쪽 기본 가격은 싸다. 하지만 프리미엄에 그 차이가 반영되고, 분담금 증가 가능성과 이주 기간 주거비가 붙는다. 총비용과 리스크를 합산해 비교해야 한다.

분양권도 양도세 주택 수에 들어가나요?

2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도세 주택 수에 포함된다. 그 전에 취득한 분양권은 포함되지 않는다. 취득세 중과 판단에서는 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 주택 수에 들어간다.

입주권을 철거 후에 사면 취득세가 왜 높아지나요?

멸실 후에는 주택이 아닌 토지를 취득한 것으로 보기 때문이다. 토지 취득세율은 부가세 포함 4.6% 수준이라 1주택자 주택세율보다 높다. 철거 일정과 잔금일을 맞춰 보고, 정확한 세율은 관할 지자체에 확인하자.

입주권을 사면 조합원 분담금도 제가 내야 하나요?

그렇다. 입주권을 사면 조합원 지위를 승계하므로 남은 분담금, 향후 추가 분담금, 재건축이라면 재초환 부담금까지 함께 떠안는 구조다. 계약서에 남은 분담금 금액과 납부 일정, 추가 부담 발생 시 처리 기준을 명시해 두는 게 좋다.

분양권은 언제 팔 수 있나요?

전매제한 기간이 끝난 뒤에 팔 수 있다. 기간은 지역, 분양가상한제 적용 여부, 공급 유형에 따라 다르고 정책에 따라 자주 바뀌었으니 해당 단지 모집공고에서 확인한다. 팔 때는 보유 기간 1년 미만 70%, 그 이상 60%의 단기 세율이 적용될 수 있다.

정리

• 입주권 = 기존 자산의 변신, 비용이 열려 있다(분담금·청산금·재초환).
• 분양권 = 새 계약, 가격은 닫혀 있지만 전매제한·대출 규제·잔금 일정이 변수.
• 취득세는 입주권 멸실 여부, 분양권 잔금 시점에 따라 달라지고, 양도세 주택 수는 둘 다 포함될 수 있다.
• 기존 집이 있다면 처분 계획과 비과세 특례 요건을 먼저 그리고 나서 산다.

관련 글: 재개발 재건축 절차 12단계, 양도세 계산 흐름, 주택 취득세 구조. 계산은 취득세 계산기부터 돌려 보자.