"연봉 5천이면 주담대 얼마까지 나와요?"라는 질문에 답하려면 결국 비율 하나를 거꾸로 풀어야 해요. 결론부터 말하면 DTI(총부채상환비율)는 (신규 주담대 연간 원리금 + 기존 주담대 연간 원리금 + 기타 대출 연간 이자) ÷ 연소득 × 100이고, 한도는 "연소득 × DTI 기준 − 기존 부담"으로 1년에 갚을 수 있는 돈을 구한 뒤 대출 원금으로 역산해요. 연소득 5,000만 원, DTI 40%, 금리 4%, 30년 원리금균등이면 최대 약 3억 4,910만 원입니다.
다만 2026년 10월 현재 은행권 주담대 한도는 대부분 DSR에서 결정되고, LTV·상품 한도까지 함께 걸려요. 그래서 이 글은 DTI 계산을 손으로 따라 할 수 있게 단계별로 풀고, 같은 사람을 DSR로 다시 계산하면 얼마나 줄어드는지까지 비교했어요. 숫자는 DTI 계산기와 같은 방식(첫해 12개월 원리금 합계)으로 직접 계산했습니다.
핵심 요약
DTI는 신규·기존 주담대는 원금과 이자를 모두, 신용대출 같은 기타 대출은 이자만 넣어 연소득으로 나눠요.
한도 역산은 연소득 × DTI 기준에서 기존 부담을 빼 연간 상환 가능액을 구하고, 월 상환액으로 바꿔 원리금균등 공식으로 원금을 구하면 돼요.
같은 소득이라도 대출 기간이 길수록, 금리가 낮을수록, 원리금균등일수록 한도가 커져요.
신용대출이 있으면 DSR은 원금까지 넣어서 한도가 DTI보다 크게 줄어요. 규제 수치는 2026년 10월 기준이며 실제 한도는 금융기관 심사로 확인해야 해요.
DTI 계산 공식: 분자에 들어가는 것과 빠지는 것
DTI(Debt To Income)는 "연소득 중 몇 %를 빚 갚는 데 쓰는가"를 보는 지표예요. 계산식은 이렇습니다.
DTI(%) = (신규 주담대 연간 원리금 + 기존 주담대 연간 원리금 + 기타 대출 연간 이자) ÷ 연소득 × 100
| 항목 | DTI에 넣는 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 신규 주택담보대출 | 연간 원금 + 이자 | 첫해 상환액 기준으로 보는 게 일반적 |
| 기존 주택담보대출 | 연간 원금 + 이자 | 이미 갚고 있는 주담대 |
| 신용대출·자동차 할부 등 | 연간 이자만 | DSR과 가장 큰 차이 |
| 연소득 | 세전 소득 | 근로소득은 원천징수영수증 총급여 등 |
연소득은 세전 금액이에요. 근로소득자는 보통 원천징수영수증의 총급여, 사업소득자는 소득금액증명원의 소득금액을 씁니다. 증빙 소득이 없으면 국민연금·건강보험료 납부액이나 카드 사용액으로 소득을 추정하는 방식(인정소득·신고소득)이 쓰이기도 하는데, 이 경우 인정 금액에 한도가 있어 실제 소득보다 낮게 잡힐 수 있어요. 금융기관마다 기준이 달라 꼭 상담에서 확인하세요.
DTI 계산 예시: 연소득 6,000만 원, 주담대 3억
실제로 숫자를 넣어 볼게요.
- 연소득(세전): 6,000만 원
- 신규 주담대: 3억 원, 연 4%, 30년(360개월), 원리금균등
- 기존 주담대: 없음
- 신용대출: 이자 연 150만 원
1단계, 신규 주담대 월 상환액. 원리금균등 월 상환액은 P × i ÷ (1 − (1 + i)^(−n))이에요. P = 3억, i = 0.04 ÷ 12 ≈ 0.003333, n = 360을 넣으면 월 약 143만 2천 원입니다.
2단계, 연간 원리금. 143만 2천 원 × 12 = 약 1,719만 원.
3단계, 분자 합계. 1,719만 원 + 기존 주담대 0 + 신용대출 이자 150만 원 = 1,869만 원.
4단계, DTI. 1,869 ÷ 6,000 × 100 = 약 31.1%.
DTI 40% 기준이라면 여유가 있고, 1년에 2,400만 원(6,000 × 40%)까지 상환 부담을 질 수 있으니 아직 약 531만 원의 여유가 남아요. 이 여유를 원금으로 바꾸는 게 다음 절의 역산입니다.
대출 한도 역산: 연봉에서 최대 주담대 구하기
역산은 계산 순서를 거꾸로 하면 돼요.
- 연간 상환 가능액 = 연소득 × DTI 기준 − 기존 주담대 연간 원리금 − 기타 대출 연간 이자
- 월 상환 가능액 = 연간 상환 가능액 ÷ 12
- 최대 대출 원금 = 월 상환 가능액 × (1 − (1 + i)^(−n)) ÷ i (원리금균등 기준)
연소득 5,000만 원, 다른 대출 없음, DTI 40%, 연 4%, 30년이라면
- 연간 상환 가능액 = 5,000 × 40% = 2,000만 원
- 월 상환 가능액 = 2,000 ÷ 12 ≈ 166만 7천 원
- 최대 원금 = 166.67만 × (1 − 1.003333^(−360)) ÷ 0.003333 ≈ 3억 4,910만 원
같은 방법으로 연소득과 DTI 기준별 한도를 계산하면 아래와 같아요. 기존 대출이 없고 연 4%·30년 원리금균등이라고 가정했습니다.
DTI 한도는 연소득에 정확히 비례해요. 연소득이 2배면 한도도 2배죠. 연 4%·30년 기준으로는 "연간 상환 가능액 1만 원당 약 17.5만 원"을 빌릴 수 있다고 기억해 두면 암산이 편합니다(1 ÷ (143.22 × 12 ÷ 30,000) ≈ 17.46).
기간·금리·상환 방식에 따라 한도가 달라지는 이유
같은 소득, 같은 DTI 기준이라도 대출 조건에 따라 연간 원리금이 달라지니 한도도 달라져요. 연소득 5,000만 원, DTI 40%(연 2,000만 원)로 고정하고 조건만 바꿔 계산해 봤어요.
- 기간: 30년 → 40년으로 늘리면 한도가 3.49억에서 3.99억으로 약 5,000만 원 늘어요. 대신 총이자도 크게 늘어납니다. 기간별 총이자 비교는 주담대 30년 vs 40년에 계산해 두었어요.
- 금리: 0.5%p 차이로 한도가 약 2,000만 원씩 움직여요. 금리가 오르면 같은 소득으로 빌릴 수 있는 금액이 줄어드는 구조입니다.
- 상환 방식: 원금균등은 초반 상환액이 가장 커서, 첫해 원리금으로 계산하는 DTI에서는 한도가 2.75억으로 크게 줄어요. 만기일시상환은 계산기 기준 "이자 + 원금 ÷ 대출기간"으로 잡아 약 2.73억이 나옵니다. 상환 방식 선택 자체는 대출 상환 방식 고르는 법을 참고하세요.
DTI와 DSR 차이: 같은 사람, 한도가 얼마나 달라질까
DTI와 DSR은 분모(연소득)는 같고, 기타 대출을 어떻게 넣느냐가 달라요. DTI는 신용대출의 이자만, DSR은 신용대출의 원금 상환분까지 넣습니다. 신용대출은 실제 만기와 상관없이 5년에 나눠 갚는 것으로 보고 계산하는 게 일반적이에요. 두 지표의 비교표와 도입 배경은 DTI DSR 차이 총정리에 자세히 있으니, 여기서는 숫자로만 비교해 볼게요.
- 연소득 6,000만 원, 신용대출 3,000만 원(연 5.5%)
- 신규 주담대: 연 4%, 30년, 원리금균등
- DTI 40%: 신용대출 이자 165만 원만 반영 → 연간 여유 2,235만 원
- DSR 40%: 신용대출 600만 원(원금 ÷ 5년) + 165만 원 = 765만 원 반영 → 연간 여유 1,635만 원
- DSR 40% + 스트레스 금리 3%p: 한도 계산에만 금리를 7%로 가정
DTI로는 3억 9,000만 원이 나오던 한도가 DSR로는 2억 8,500만 원, 스트레스 가산까지 붙으면 2억 500만 원으로 줄어요. 신용대출 3,000만 원이 주담대 한도를 1억 원 이상 깎는 셈이죠. 주담대를 알아보기 전에 쓰지 않는 마이너스통장 한도를 줄이거나 신용대출을 먼저 갚으라는 조언이 나오는 이유가 이거예요.
스트레스 가산금리는 2026년 10월 기준으로 수도권·규제지역 주담대에 3%p, 그 밖에는 이보다 낮은 가산이 적용되는 것으로 안내되고 있고, 고정금리 기간이 긴 상품일수록 가산폭이 줄어드는 구조예요. 세부 수치는 대책마다 바뀌어 왔으니 스트레스 DSR 설명과 금융기관 안내를 함께 확인하세요. 내 대출을 넣어 직접 계산하려면 DSR 계산기에서 기존 대출을 최대 3개까지 넣을 수 있어요.
DTI가 지금도 쓰이는 곳과 최종 한도 정하는 법
DSR이 실질적인 기준이 된 뒤에도 DTI는 사라지지 않았어요. 2026년 10월 기준으로 이런 곳에서 여전히 확인합니다.
- 정책 모기지: 디딤돌대출, 보금자리론 같은 정책 상품은 DSR 대신 자체 DTI 기준(예: 60%)을 적용하는 경우가 있어요. 상품별 요건은 주택도시기금·한국주택금융공사 공고로 확인하세요.
- 지역별 주담대 규제: 규제지역 40%, 그 밖의 지역 50~60% 수준의 DTI 기준이 함께 심사돼 왔어요.
- 본인 점검용: 다른 대출이 거의 없는 사람은 DTI와 DSR 결과가 비슷하게 나와서, DTI로 대략의 한도를 먼저 가늠하기 좋아요.
최종 한도는 한 가지 비율로 정해지지 않아요. LTV(집값 기준), DTI, DSR(소득 기준), 상품·정책 한도(예: 수도권 주담대 최대 금액 제한) 중 가장 작은 값이 내 한도입니다. 예를 들어 소득으로는 4억이 나와도 LTV로 3억이면 3억이고, 소득으로 3억인데 집값 기준으로 5억이 나와도 3억이에요. 집값 기준 한도는 LTV 계산기로 따로 계산해 보세요.
DTI·대출 한도 계산할 때 흔한 실수
- 세후 월급으로 계산: DTI의 연소득은 세전이에요. 실수령액으로 계산하면 한도를 실제보다 낮게 잡습니다. 반대로 상환 계획은 실수령액으로 세워야 해요.
- 기존 주담대를 이자만 넣기: 기존 주담대는 원금까지 넣어야 해요. 이자만 넣는 건 신용대출 같은 기타 대출뿐입니다.
- 마이너스통장 사용액만 넣기: DTI에선 이자만이라 영향이 작지만, DSR에서는 쓴 돈이 아니라 한도 전체가 들어가요.
- 한도 = 적정 대출로 착각: DTI 40%는 연소득의 40%를 원리금으로 낸다는 뜻이에요. 연소득 5,000만 원이면 매달 166만 원 이상을 30년간 내야 하니, 생활비와 금리 상승을 고려한 내 상환 가능액부터 따져 보세요.
- 금리를 우대 전 금리로 계산: 우대금리 조건을 못 채우면 금리가 오르고, 한도 계산 금리도 달라질 수 있어요.
자주 묻는 질문
DTI는 어떻게 계산하나요?
(신규 주담대 연간 원리금 + 기존 주담대 연간 원리금 + 기타 대출 연간 이자) ÷ 세전 연소득 × 100이에요. 연소득 6,000만 원에 3억 원(연 4%, 30년 원리금균등) 주담대와 신용대출 이자 150만 원이 있으면 (1,719 + 150) ÷ 6,000 ≈ 31.1%입니다.
연봉 5천만 원이면 DTI 40%로 얼마까지 빌릴 수 있나요?
다른 대출이 없고 연 4%·30년 원리금균등이면 약 3억 4,910만 원이에요. 연간 원리금 2,000만 원, 월 약 166만 7천 원을 낼 수 있는 원금을 역산한 값입니다. 실제로는 DSR·LTV·상품 한도 중 가장 작은 값이 적용돼요.
DTI와 DSR 중 어느 쪽 한도가 더 작나요?
보통 DSR이 더 작아요. DSR은 신용대출·마이너스통장 같은 기타 대출의 원금까지 넣기 때문이에요. 다른 대출이 전혀 없다면 두 값이 비슷하게 나오고, 은행권 주담대에는 스트레스 가산금리까지 붙어 DSR 한도가 더 줄어듭니다.
대출 기간을 늘리면 DTI 한도가 늘어나나요?
네. 기간이 길수록 연간 원리금이 줄어서 같은 소득으로 더 많이 빌릴 수 있어요. 연소득 5,000만 원·DTI 40%·연 4% 기준으로 30년은 약 3.49억, 40년은 약 3.99억입니다. 대신 총이자는 크게 늘어나요.
DTI 기준은 지금 몇 %인가요?
작성 시점(2026년 10월) 기준으로 규제지역 40%, 그 밖의 지역 50~60% 수준이 적용돼 왔고, 정책 모기지는 상품별로 별도 기준이 있어요. 규제는 정부 대책에 따라 자주 바뀌니 금융위원회 발표와 이용할 금융기관에 꼭 확인하세요.
정리
DTI는 "주담대는 원리금, 다른 대출은 이자만"을 연소득으로 나눈 비율이고, 한도는 연소득 × 기준에서 기존 부담을 빼 연간 상환 가능액을 구한 뒤 원금으로 역산하면 나와요. 연봉 5,000만 원·DTI 40%·연 4%·30년이면 약 3억 4,910만 원, 기간·금리·상환 방식에 따라 2.7억~4억 사이로 움직입니다. 다만 실제 한도는 DSR과 LTV, 상품 한도 중 가장 작은 값이고, 신용대출이 있으면 DSR에서 크게 줄어요.
내 조건을 넣어 보려면 DTI 계산기에서 기준별 최대 주담대를, DSR 계산기에서 기존 대출과 스트레스 금리를 반영한 한도를 확인하세요. 이 글의 수치는 2026년 10월 기준 예시 계산이며, 실제 대출 가능 여부와 한도는 금융기관 심사로 결정됩니다.