"복비 얼마 나와요?"라고 물으면 대부분 "0.4%요"처럼 숫자 하나로 답이 돌아와요. 그런데 이 숫자는 받을 수 있는 최대치예요. 그 안에서 얼마를 받을지는 중개사와 의뢰인이 협의하는 구조고요.
한 줄로 정리하면, 중개보수 상한 = 거래금액 × 구간별 상한요율(한도액이 있으면 둘 중 작은 금액)이고, 실제 보수는 그 이내에서 협의하며, 일반과세자 중개사무소라면 부가세 10%가 별도로 붙을 수 있어요. 예를 들어 6억 원 아파트 매매의 상한은 240만 원, 3억 원 전세의 상한은 90만 원이에요. 이걸 모르고 가면 처음 부른 금액이 정해진 값인 줄 알고 그대로 내게 돼요.
아래 요율은 2026년 10월 기준 주택 요율표예요. 요율은 바뀔 수 있으니 계약 전에 해당 시·도 조례나 중개사무소에 게시된 요율표를 확인하세요.
핵심 요약
중개보수는 공인중개사법과 시·도 조례로 정한 상한 안에서 협의하는 금액이에요. 매도인·매수인(임대인·임차인)이 각각 내요.
주택 매매는 2억~9억 원 0.4%, 9억~12억 원 0.5%, 12억~15억 원 0.6%, 15억 원 이상 0.7%가 상한이에요.
월세는 보증금 + 월세 × 100(합계 5천만 원 미만이면 × 70)으로 거래금액을 환산해요.
협의는 계약 전에, 부가세 포함 여부까지 문자로 남기고, 영수증은 양도세 필요경비 증빙으로 보관하세요.
중개보수의 법적 구조: 상한 안에서 협의
중개보수는 공인중개사법에 근거하고, 주택의 구체적인 요율과 한도는 시·도 조례로 정해요. 국토교통부령이 정한 범위 안에서 지역별로 조례를 두는 방식이라, 원칙적으로는 중개사무소 소재지 시·도 조례가 기준이에요(대부분 지역이 같은 표를 쓰고 있어요).
2021년 개정으로 고가 구간 요율이 낮아지고 구간이 세분화됐어요. 그 전에는 9억 원 이상 매매가 0.9% 이내 협의였는데, 지금은 9억~12억 원 0.5%, 12억~15억 원 0.6%, 15억 원 이상 0.7%로 나뉘어요.
주택 매매 중개보수 요율표와 계산 예시
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.6% | 25만 원 |
| 5천만 원 이상 ~ 2억 원 미만 | 0.5% | 80만 원 |
| 2억 원 이상 ~ 9억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억 원 이상 ~ 12억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억 원 이상 ~ 15억 원 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.7% | 없음 |
계산은 거래금액 × 상한요율이고, 한도액이 있는 구간은 둘 중 적은 금액이 상한이에요.
- 매매가 1억 5천만 원 → 1억 5천만 원 × 0.5% = 75만 원, 한도 80만 원 이하라 상한 75만 원
- 매매가 6억 원 → 6억 원 × 0.4% = 240만 원
- 매매가 12억 원 → 12억 원 × 0.6% = 720만 원
구간 경계에서 보수가 뛰는 이유
요율이 구간 전체 금액에 적용되기 때문에 경계 바로 위·아래에서 상한이 크게 달라져요. 8억 9,900만 원 매매의 상한은 0.4%인 약 359.6만 원인데, 9억 원이면 0.5%가 적용돼 450만 원이 돼요. 거래가 1백만 원 차이로 상한이 90만 원 넘게 달라지는 거죠. 이런 구간 경계 거래라면 협의 여지가 더 크다는 점을 기억해 두세요.
전세·월세 중개보수 요율표와 월세 환산법
임대차(전세·월세)는 같은 구조로 따로 요율표가 있고, 매매보다 요율이 조금 낮아요.
| 거래금액(보증금 또는 환산액) | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 |
| 5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만 | 0.4% | 30만 원 |
| 1억 원 이상 ~ 6억 원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억 원 이상 ~ 12억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억 원 이상 ~ 15억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.6% | 없음 |
월세는 보증금만으로 계산하지 않고 월세를 환산해 더해요.
- 기본: 거래금액 = 보증금 + (월세 × 100)
- 위 금액이 5천만 원 미만이면: 거래금액 = 보증금 + (월세 × 70)
예를 들어 보증금 500만 원, 월세 40만 원이면 500만 + 4,000만 = 4,500만 원으로 5천만 원 미만이라 다시 계산해요. 500만 + 2,800만 = 3,300만 원 × 0.5% = 16.5만 원이고, 한도 20만 원보다 작으니 상한은 16.5만 원이에요. 보증금 1,000만 원, 월세 60만 원이면 위 그림처럼 7,000만 원으로 환산돼 상한 28만 원이에요.
오피스텔·상가·분양권은 기준이 달라요
| 대상 | 기준 |
|---|---|
| 주거용 오피스텔(전용 85㎡ 이하, 부엌·화장실·목욕시설 갖춤) | 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4% |
| 그 외 오피스텔 | 0.9% 이내 협의 |
| 상가·토지 등 주택 외 | 0.9% 이내 협의 |
| 분양권 | 거래 시점까지 납입한 금액 + 프리미엄을 거래금액으로 봄 |
분양권은 분양가 전체가 아니라 실제로 거래되는 금액(그때까지 낸 계약금·중도금 + 프리미엄)을 기준으로 해요. 분양가 6억 원 아파트 분양권을 계약금 6천만 원만 납입한 상태에서 프리미엄 1억 원에 산다면 거래금액은 1억 6천만 원이에요. 분양권과 입주권 차이는 입주권 분양권 비교 글에서 볼 수 있어요.
자주 틀리는 부분: 부가세, 양쪽 부담, 공동중개
부가가치세. 일반과세자인 중개사무소는 중개보수에 부가세 10%를 별도로 받을 수 있어요. 간이과세자는 세율 구조가 달라 부담이 적거나 세금계산서 발행이 안 될 수 있어요. 협의할 때 "부가세 포함인지 별도인지"를 꼭 같이 정하세요. 6억 원 매매 상한 240만 원에 부가세가 붙으면 264만 원이에요.
양쪽 다 받는다. 중개보수는 매도인과 매수인이 각각 내요. 한쪽 중개사무소만 끼든, 두 사무소가 공동중개하든 내가 내는 금액 기준은 똑같아요.
상한 = 정가 아님. 상한 이내에서 협의한 금액이 실제 보수예요. 상한을 넘겨 받는 건 위법이고, 초과분은 돌려받을 수 있어요.
컨설팅비·수고비 명목. 중개보수와 별도로 "컨설팅 비용" 등을 요구하는 경우가 있는데, 실질이 중개 대가라면 상한 규정을 피할 수 없어요. 금액이 이상하면 시·군·구청 부동산 담당 부서에 문의하세요.
요율 계산이 헷갈리면 중개보수 계산기에 거래금액과 유형만 넣어 상한부터 확인해 두세요. 퍼센트만 빠르게 보고 싶다면 퍼센트 계산기도 쓸 수 있어요.
중개보수 협의는 언제, 어떻게
가장 좋은 타이밍은 계약 전이에요. 계약서를 쓰고 잔금 날 와서 깎자고 하면 서로 감정이 상하기 쉬워요. 매물을 소개받는 단계에서 "보수는 얼마로 생각하시나요"라고 가볍게 물어보고, 금액을 문자로 남겨두면 깔끔해요.
협의할 때 참고할 만한 기준은 이래요.
- 거래금액이 크고 구간 경계 바로 위라면 상한 대비 협의 여지가 있어요.
- 매물을 직접 찾아 왔거나 중개 과정이 단순하면 그 점을 이야기해 볼 수 있어요.
- 반대로 권리관계가 복잡해 중개사가 확인할 게 많았다면 상한에 가까운 보수가 합리적일 수 있어요.
중개사무소는 중개대상물 확인·설명서를 작성해 교부할 의무가 있고, 여기 중개보수 금액과 산출 내역이 적혀요. 계약 날 이 서류의 보수 칸을 한 번 보세요. 계약 당일 다른 확인 사항은 매매 계약 전 체크리스트에 정리했어요.
지급 시기와 영수증
- 지급 시기: 보통 잔금일에 내요. 계약이 당사자 사정으로 해제되면 보수를 청구받을 수 있지만 금액은 협의하는 경우가 많아요(계약 해제 규칙 참고).
- 영수증: 현금영수증이나 세금계산서를 받아두세요. 나중에 집을 팔 때 매수 시·매도 시 중개보수 모두 양도세 필요경비로 인정받을 수 있는 항목이에요. 몇 년 뒤 찾으려면 없어요. 필요경비 계산은 양도세 계산 흐름에서 확인하세요.
- 카드 결제: 사무소에 따라 가능해요. 결제 수단에 따라 부가세 처리 방식이 달라질 수 있으니 미리 물어보세요.
상황별 중개보수 예시: 갈아타기는 두 번 낸다
이사 한 번에 중개보수가 몇 건 붙는지 미리 세어 보면 자금 계획이 정확해져요. 아래는 상한 기준 예시예요(부가세 별도).
| 상황 | 거래 | 상한 계산 | 합계 상한 |
|---|---|---|---|
| 무주택, 전세 3억 → 매매 6억 | 매수 1건 | 6억 × 0.4% = 240만 | 240만 원 |
| 1주택 갈아타기 (8억 매도 → 10억 매수) | 매도 1 + 매수 1 | 320만 + 500만 | 820만 원 |
| 집 팔고 전세로 (8억 매도 → 전세 4억) | 매도 1 + 임차 1 | 320만 + 120만 | 440만 원 |
| 집주인이 전세 놓기 (보증금 4억) | 임대 1 | 4억 × 0.3% = 120만 | 120만 원 |
1주택자 갈아타기는 매도·매수 보수에 부가세까지 더하면 900만 원을 넘을 수 있어요. 여기에 취득세와 등기 비용까지 겹치니, 갈아타기 비용은 취득세 계산기와 함께 한꺼번에 계산해 두는 게 좋아요.
자주 묻는 질문
중개보수는 무조건 상한요율대로 내야 하나요?
아니에요. 상한요율은 받을 수 있는 최대치이고, 실제 금액은 그 이내에서 중개사와 협의해 정해요. 협의 결과는 문자나 계약서 특약으로 남겨 두는 게 좋아요.
중개보수에 부가세가 따로 붙나요?
일반과세자 중개사무소라면 중개보수의 10%를 부가세로 별도 청구할 수 있어요. 간이과세자는 다르게 처리돼요. 사무소의 사업자 유형과 부가세 포함 여부를 협의 단계에서 확인하세요.
월세 중개보수는 어떻게 계산하나요?
보증금 + 월세 × 100으로 거래금액을 환산하고, 그 금액이 5천만 원 미만이면 보증금 + 월세 × 70으로 다시 계산해요. 환산 금액에 임대차 요율표의 상한요율을 곱하고, 한도액이 있으면 작은 쪽이 상한이에요.
중개보수는 어느 지역 기준으로 적용하나요?
원칙적으로 중개사무소 소재지 시·도 조례 기준이에요. 다만 대부분 시·도가 같은 요율표를 쓰고 있어서 실제 차이는 크지 않아요. 사무소에 게시된 요율표를 확인하면 돼요.
중개보수를 상한보다 많이 냈다면 돌려받을 수 있나요?
상한을 초과한 금액은 법을 위반한 것이라 반환을 요구할 수 있어요. 해결이 안 되면 관할 시·군·구청 부동산 담당 부서에 신고·상담할 수 있어요.
정리
- 상한 = 거래금액 × 구간 상한요율(한도액 있으면 작은 쪽), 실제 보수는 그 이내에서 협의.
- 매매 6억 원 상한 240만 원, 전세 3억 원 상한 90만 원(각각 한쪽 기준, 부가세 별도).
- 월세는 보증금 + 월세 × 100(5천만 원 미만이면 × 70)으로 환산.
- 9억·6억 같은 구간 경계에서 상한이 크게 뛰니 협의 여지를 확인하고, 영수증은 꼭 보관하기.
계산은 중개보수 계산기로 바로 해볼 수 있어요. 함께 보면 좋은 글: 잔금일 체크리스트, 셀프 등기 하는 법.