계약서에 도장을 찍는 순간부터는 마음을 바꾸는 데 비용이 듭니다. 매수인은 계약금을 포기해야 하고, 매도인은 계약금의 두 배를 물어줘야 합니다. 8억 원 아파트에 계약금 10%면 8,000만 원이 걸린 결정입니다. 그래서 핵심은 단순합니다. 확인은 도장 전에 끝내야 하고, 계약 당일 새로 뗀 등기부등본, 소유자 본인 확인, 소유자 명의 계좌, 구체적인 특약 이 네 가지가 사고의 대부분을 막아 줍니다.
이 글은 매매 계약 직전에 쓰는 체크리스트를 서류, 사람, 돈, 특약 네 묶음으로 나눠 정리했습니다. 각 항목이 왜 필요한지, 실제로 어디를 보면 되는지, 그리고 바로 가져다 쓸 수 있는 특약 문구 예시까지 함께 적었습니다. 2026년 10월 기준 일반적인 실무 흐름이며, 세율과 비용은 바뀔 수 있으니 진행 전 공식 안내를 다시 확인하시기 바랍니다.
핵심 요약
등기부등본은 계약 당일 새로 발급해 표제부(면적·대지권), 갑구(소유자·압류), 을구(근저당·전세권)를 확인합니다.
계약 상대방이 등기부상 소유자 본인인지 신분증으로 확인하고, 계약금은 반드시 소유자 본인 명의 계좌로 보냅니다.
근저당이 있는 집은 흔합니다. 중요한 것은 잔금 때 말소하는 방법을 특약에 구체적으로 적는 것입니다.
취득세·중개보수·등기비용까지 합친 총비용을 미리 계산해 자금 계획에 넣어야 합니다.
1. 서류 확인: 등기부등본은 계약 당일 새로 발급
- 등기사항전부증명서(등기부등본)를 계약 당일 새로 발급했는가 - 며칠 전에 뽑은 것은 소용없습니다. 그사이 가압류가 들어올 수도 있습니다. - 인터넷등기소에서 누구나 발급할 수 있고, 열람은 700원, 발급은 1,000원 수준입니다.
- 건축물대장: 위반건축물 표시가 있는가, 용도가 주택(아파트)인가
- 토지이용계획확인서: 토지거래허가구역, 정비구역 등에 해당하는가(토지이음에서 조회)
- 관리비 내역: 관리사무소에서 미납 관리비, 장기수선충당금 처리 기준 확인
등기부등본, 세 칸에서 볼 것
| 구역 | 담긴 내용 | 계약 전 체크 | 위험 신호 |
|---|---|---|---|
| 표제부 | 주소, 구조, 면적, 대지권 | 계약서 주소·면적과 일치 여부 | 대지권 미등기, 면적 불일치 |
| 갑구 | 소유권 변동, 압류 등 | 현재 소유자가 계약 상대방인가 | 압류·가압류·가처분, 경매개시결정, 신탁 |
| 을구 | 근저당, 전세권, 임차권 | 채권최고액과 말소 계획 | 여러 건의 근저당, 임차권등기 |
근저당이 있다고 무조건 위험한 건 아닙니다. 대부분의 집은 대출이 있습니다. 을구에 적힌 채권최고액은 실제 대출 원금의 120~130% 정도로 설정되는 게 일반적이라, 채권최고액 3억 6천만 원이면 실제 대출은 3억 원 안팎일 수 있습니다. 중요한 건 잔금 때 이 근저당을 누가, 어떤 돈으로, 언제 말소하는지를 계약서에 넣는 것입니다.
반대로 갑구의 가압류·가처분·경매개시결정, 신탁 등기는 계약을 멈추고 확인해야 하는 신호입니다. 신탁 등기된 집은 등기부상 소유자가 신탁회사라서, 원래 소유자와만 계약하면 효력 문제가 생길 수 있습니다. 등기부 읽는 법은 등기부등본 보는 법에서 더 자세히 다뤘습니다.
2. 사람 확인: 계약 상대방이 진짜 소유자인가
- 계약 상대방의 신분증과 등기부상 소유자가 일치하는가
- 정부24 또는 ARS(1382)로 주민등록증 진위 확인을 했는가
- 공동명의라면 공유자 전원이 나왔거나, 불참자의 위임장과 인감증명서가 있는가
- 대리인이라면 위임장에 인감이 찍혀 있고 인감증명서가 첨부됐는가, 본인과 영상통화나 전화로 의사를 확인했는가
- 중개사무소 등록증, 공인중개사 자격, 손해배상책임 보증(공제증서)을 확인했는가
부부 공동명의 집을 한 사람만 나와서 계약하는 경우가 흔합니다. "배우자가 다 동의했다"는 말만으로는 부족합니다. 불참한 공유자의 인감 위임장이 없으면 그 지분에 대해서는 계약이 성립하지 않을 수 있습니다.
3. 돈 확인: 계좌, 일정, 총비용
- 계약금 입금 계좌가 등기부상 소유자 본인 명의인가(제3자 계좌, 중개사 계좌 금지)
- 가계약금을 이미 보냈다면 그 금액이 계약금에 포함되는지 명시했는가
- 중도금 일정과 잔금일이 내 자금 계획(대출 실행일, 기존 집 매도 일정, 전세 만기)과 맞는가
- 잔금일이 6월 1일 전후라면 재산세 부담자를 정했는가(6월 1일 소유자가 그해 재산세 납부)
- 취득세, 중개보수, 등기 비용까지 포함한 총비용을 계산했는가
8억 원 아파트 부대비용 예시
1주택자가 전용 85㎡ 이하 8억 원 아파트를 산다고 가정하면 매매가 외에 이 정도가 더 듭니다.
등기·국민주택채권·인지세 등은 지역·할인율·법무사 보수에 따라 달라 가정치로 넣었어요.
표로 보기
| 구분 | 비용 |
|---|---|
| 취득세 | 1,867 |
| 지방교육세 | 187 |
| 중개보수(부가세 포함) | 352 |
| 등기·채권·인지세 등 | 150 |
- 취득세: 6~9억 원 구간 세율 = 8억 × 2/3 − 3 = 약 2.33% → 약 1,867만 원
- 지방교육세: 취득세율의 10% 수준 → 약 187만 원
- 중개보수: 상한 0.4% = 320만 원, 부가세 10% 포함 시 352만 원(협의로 낮출 수 있음)
- 인지세(1억 초과 10억 이하 15만 원, 매도·매수인이 나눠 부담하는 경우가 많음), 국민주택채권 할인 비용, 등기신청수수료, 법무사 보수 등
합치면 2,500만 원 안팎, 매매가의 3% 남짓입니다. 내 조건의 취득세는 취득세 계산기, 중개보수 상한은 중개보수 계산기로 확인해 보세요.
4. 특약 확인: 분쟁은 특약에서 갈린다
계약서 본문은 표준 양식이라 대부분 비슷합니다. 실제 분쟁은 특약에서 갈립니다. 특약 문구는 "협의한다"처럼 애매하게 쓰기보다 누가, 언제까지, 무엇을 하는지 구체적으로 적는 편이 좋습니다.
| 상황 | 애매한 문구 | 구체적인 문구 예시 |
|---|---|---|
| 근저당 말소 | 근저당은 잔금 시 정리한다 | 매도인은 잔금일에 잔금 중 일부로 ○○은행 근저당 채무를 전액 상환하고, 말소 서류를 매수인 측 법무사에게 교부한다 |
| 권리 변동 금지 | 매도인은 권리관계를 유지한다 | 매도인은 계약일부터 잔금일까지 근저당·전세권 등 새로운 권리를 설정하지 않으며, 위반 시 매수인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다 |
| 세입자 승계 | 임대차는 승계한다 | 매수인은 보증금 ○억 원, 만기 ○년 ○월 ○일인 임대차를 승계하며, 보증금은 매매대금에서 공제한다 |
| 하자 | 하자는 협의한다 | 잔금 후 6개월 이내 발견된 누수 등 중대한 하자는 매도인이 수리 비용을 부담한다 |
| 정산 | 관리비는 정산한다 | 관리비·공과금은 잔금일 기준으로 일할 정산하며, 매도인이 납부한 선수관리비는 매수인이 잔금일에 매도인에게 지급한다 |
| 옵션 | 옵션 포함 | 시스템에어컨 4대, 붙박이장, 식기세척기는 매매대금에 포함하며 현 상태로 인도한다 |
중개사가 써 주는 특약도 그대로 받기보다 한 줄씩 소리 내어 읽어 보고, 이해가 안 되는 문장은 그 자리에서 고쳐 달라고 요청하시기 바랍니다. 특히 근저당 말소는 매도인이 잔금을 받은 뒤 상환을 미루면 큰 문제가 되므로, 상환 금액만큼은 은행 상환 계좌로 직접 보내는 방식을 특약에 넣기도 합니다. 세입자가 있는 집이라면 대항력·우선변제 관계도 살펴야 합니다(전입신고와 확정일자 참고).
마지막으로 현장과 흔한 실수
현장 확인도 빼먹지 마세요.
- 집을 직접 봤는가(낮과 밤, 가능하면 비 오는 날)
- 수압, 배수, 창호, 결로·곰팡이 흔적, 천장 누수 자국을 확인했는가
- 관리사무소에서 미납 관리비와 주차 등록 기준을 물어봤는가
자주 보는 실수는 이렇습니다.
- 며칠 전에 뗀 등기부로 계약 — 그사이 가압류가 들어올 수 있습니다.
- 중개사나 가족 계좌로 계약금 송금 — 소유자 본인 계좌가 아니면 분쟁 시 입증이 어렵습니다.
- 공동명의인데 한 명만 참석 — 불참자 위임 서류가 없으면 계약 효력 문제가 생깁니다.
- 잔금일과 대출 실행일 불일치 — 대출 승인이 늦으면 잔금 지연으로 위약 문제가 됩니다. 대출 한도는 LTV 계산기로 미리 가늠하세요.
- 특약을 "협의"로 마무리 — 나중에 해석 다툼이 생깁니다.
상황별로 더 볼 것
- 세입자가 있는 집: 임대차계약서 사본, 보증금·만기·갱신요구권 사용 여부 확인. 실입주 계획이면 세입자 퇴거 일정을 특약으로.
- 토지거래허가구역: 계약 전에 허가부터 받아야 합니다. 토지거래허가구역 정리 참고.
- 1주택자 갈아타기: 기존 집 매도 일정과 일시적 2주택 요건을 맞춰 잔금일을 정하세요.
- 가계약금을 이미 보낸 경우: 그 금액이 계약금에 포함되는지, 계약 불성립 시 처리를 문자로 남겼는지 확인하세요. 가계약금과 계약 해제 규칙에 자세히 정리했습니다.
자주 묻는 질문
근저당이 많이 잡힌 집을 사도 괜찮을까요?
근저당 자체는 흔합니다. 매매대금으로 근저당 채무를 모두 갚을 수 있는지, 잔금일에 상환·말소가 확실히 이뤄지는 구조인지가 핵심입니다. 채권최고액 합계가 매매가에 가깝거나 여러 금융기관에 걸쳐 있다면 상환 계획을 더 꼼꼼히 확인하고, 상환액은 은행 계좌로 직접 보내는 방식을 검토하세요.
등기부등본은 언제 몇 번 확인해야 하나요?
최소 세 번입니다. 계약 당일, 중도금·잔금 당일, 그리고 등기 완료 후입니다. 계약 이후 새로운 권리가 생기지 않았는지, 잔금 후 소유자가 나로 바뀌고 매도인 근저당이 말소됐는지를 각각 확인합니다.
계약금은 보통 얼마로 하나요?
관행상 매매가의 10%가 많습니다. 법으로 정해진 비율은 없어서 당사자 합의로 정합니다. 계약금이 클수록 해제가 어려워지는 효과가 있으니, 계약 안정성을 원하면 10% 수준을 맞추는 것이 일반적입니다.
공동명의 집인데 한 명만 나오면 계약해도 되나요?
불참한 공유자의 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서가 있어야 합니다. 가능하면 불참자와 전화나 영상통화로 매도 의사를 직접 확인하세요. 서류 없이 진행하면 불참자 지분에 대해 계약 효력이 문제될 수 있습니다.
중개보수는 계약 때 내나요, 잔금 때 내나요?
일반적으로 잔금 때 냅니다. 다만 금액과 지급 시기는 계약 전에 협의해 두는 게 좋고, 중개대상물 확인·설명서에 금액이 적히니 계약 날 확인하세요. 영수증은 양도세 필요경비 증빙이 되므로 꼭 받아 두세요.
정리
- 서류: 당일 발급 등기부, 건축물대장, 토지이용계획확인서
- 사람: 소유자 본인 확인, 공동명의·대리인 서류
- 돈: 소유자 본인 계좌, 잔금일·대출일 맞추기, 부대비용(8억 아파트 예시 약 2,500만 원)
- 특약: 누가·언제·무엇을, 근저당 말소 방법은 특히 구체적으로
체크리스트에 빈칸이 남아 있다면, 계약을 하루 미루는 것이 계약금을 잃는 것보다 거의 항상 싸게 먹힙니다. 다음 단계는 잔금일 하루 일정표에서 이어집니다.