만기는 다가오는데 집주인이 "새 세입자 들어오면 줄게요"만 반복하고, 나는 이미 다음 집을 계약해 버린 상황. 이때 가장 먼저 떠올려야 할 제도가 임차권등기명령이에요. 결론부터 말하면 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면, 임차 주택 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 등기부 을구에 '주택임차권' 등기가 기입된 것을 직접 확인한 뒤에 이사해야 대항력과 우선변제권이 그대로 유지돼요.
중요한 건 이 절차가 "돈을 받아 주는 절차"가 아니라 "권리를 지켜 주는 절차"라는 점이에요. 등기는 출발선이고, 실제 회수는 보증기관 이행청구, 지급명령, 소송, 강제경매로 이어져요. 이 글은 신청 요건과 서류, 이사 타이밍, 이후 회수 경로, 기다리는 동안 붙는 지연이자 계산까지 순서대로 정리했어요. 절차와 비용은 바뀔 수 있으니 대법원 전자소송, 법제처 국가법령정보센터의 주택임대차보호법을 함께 확인하세요. (2026년 10월 기준)
핵심 요약
임차권등기명령은 계약이 끝난 뒤 보증금 전부나 일부를 못 받았을 때 신청할 수 있고, 계약 기간 중에는 신청할 수 없어요.
등기가 되면 이사하고 주소를 옮겨도 이미 가진 대항력과 우선변제권이 유지돼요. 신청만 하고 이사하면 안 되고, 등기부 기입을 눈으로 확인한 뒤 옮겨야 해요.
2023년 7월 개정으로 집주인에게 결정이 송달되기 전에도 등기를 먼저 할 수 있게 됐어요. 연락을 끊는 집주인 때문에 막히는 일이 줄었어요.
신청 비용은 나중에 집주인에게 청구할 수 있고, 등기 뒤에는 반환보증 이행청구나 지급명령·소송으로 실제 회수를 진행해요.
임차권등기명령이 필요한 이유: 이사 가는 순간 사라지는 권리
대항력과 우선변제권은 전입신고와 실제 거주를 계속 유지해야 지켜져요. 보증금을 못 받은 상태로 주소를 옮기면 그 순간 대항력이 사라지고, 나중에 집이 경매로 넘어가도 이미 설정된 근저당이나 다른 채권자보다 뒤로 밀릴 수 있어요. 대항력이 생기는 원리는 전입신고와 확정일자 글에 자세히 정리했어요.
임차권등기명령은 그 권리를 등기부에 새겨 두는 장치예요. 등기가 되면 이후 이사·전출을 해도 이미 갖고 있던 대항력과 우선변제권이 유지돼요. 만약 신청 전에 대항요건을 갖추지 못한 상태였다면, 등기 시점부터 그 권리를 새로 취득해요.
| 상황 | 이사 후 대항력·우선변제권 |
|---|---|
| 보증금 못 받고 그냥 전출 | 상실 (경매 시 순위 밀림) |
| 임차권등기명령 신청만 하고 전출 | 등기 전이면 상실 위험 |
| 등기부에 임차권등기 기입 확인 후 전출 | 유지 |
| 가족 일부만 남기고 세대주만 전출 | 판례상 유지될 수 있으나 다툼 소지, 권하지 않음 |
임차권등기명령 신청 요건: 언제 할 수 있나
신청 요건은 단순해요.
- 임대차 계약이 종료됐을 것: 기간 만료, 합의 해지, 갱신 후 해지 통보의 효력 발생 등
- 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못했을 것
계약 기간 중에는 신청할 수 없어요. 헷갈리는 경우를 정리하면 이래요.
- 묵시적 갱신 후 해지 통보: 임차인이 해지를 통지하면 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤 해지 효력이 생겨요. 그 날 이후 신청할 수 있어요.
- 계약갱신청구권 행사 후 해지: 갱신된 계약도 임차인은 언제든 해지 통지가 가능하고, 마찬가지로 통지 도달 후 3개월이 지나야 종료돼요. 갱신청구권 규칙은 계약갱신청구권 5% 상한과 거절 사유에 정리했어요.
- 보증금 일부만 받은 경우: 남은 금액에 대해 신청할 수 있어요.
해지 통보는 문자·카카오톡도 증거가 되지만, 다툼이 예상되면 내용증명으로 남겨 두는 게 좋아요. 통보 도달일부터 3개월이 되는 날은 D-day 계산기로 미리 잡아 두세요.
신청 방법: 관할 법원, 서류, 비용
어디에 신청하나
임차 주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원·시군법원에 서면으로 내거나, 대법원 전자소송 사이트에서 온라인으로 신청할 수 있어요. 전자소송은 공동인증서 등 본인 인증이 필요하고, 법원을 오가지 않아도 진행 상황을 확인할 수 있어서 많이 써요.
준비 서류
| 서류 | 용도 | 발급처 |
|---|---|---|
| 임차권등기명령 신청서 | 신청 취지·원인 기재 | 법원 양식, 전자소송 |
| 임대차 계약서 사본 | 임대차 사실, 보증금 확인 | 본인 보관 |
| 주민등록초본(주소 변동 포함) | 전입일·거주 확인 | 정부24, 주민센터 |
| 계약 종료 증빙 | 기간 만료, 해지 통보 도달 | 내용증명, 문자 캡처 등 |
| 건물 등기사항증명서 | 대상 부동산 특정 | 대법원 인터넷등기소 |
| 부동산 목록·도면(일부만 임차한 경우) | 임차 부분 특정 | 직접 작성 |
다가구 주택의 방 하나처럼 건물 일부만 빌린 경우에는 임차 부분을 도면으로 특정해야 해요. 이 부분에서 보정 명령이 자주 나오니 처음부터 꼼꼼히 그려 내는 게 시간 절약이에요.
비용과 기간
인지대, 송달료, 등록면허세·지방교육세, 등기촉탁 수수료 같은 비용이 들어요. 금액 자체는 크지 않은 편이고, 정확한 금액은 법원 안내와 전자소송 납부 화면에서 확인하세요. 이 신청 비용은 나중에 집주인에게 청구할 수 있어요. 접수부터 결정, 등기 기입까지는 법원 사정과 보정 여부에 따라 수일에서 수 주가 걸려요. 이사 날짜에 여유를 두는 이유예요.
2023년 개정: 집주인에게 송달되기 전에도 등기 가능
예전에는 법원 결정이 임대인에게 송달돼야 효력이 생겨서, 집주인이 연락을 끊고 송달을 피하면 등기가 늦어지는 문제가 있었어요. 전세사기 피해가 커지면서 법이 바뀌어, 2023년 7월부터는 임대인에게 고지되기 전에도 법원이 등기를 촉탁할 수 있게 됐어요. 연락이 닿지 않는 집주인 때문에 이사를 못 가던 상황이 상당 부분 해소됐어요.
언제 이사 가도 되나: 가장 중요한 한 가지
등기부등본 을구에 '주택임차권' 등기가 올라간 것을 직접 확인한 다음 이사하세요. 법원 결정이 났다는 문자만으로는 부족해요. 결정 후 등기소에 촉탁돼 기입되기까지 시차가 있기 때문이에요.
- 대법원 인터넷등기소에서 등기부를 열람해 을구 확인 (보는 법은 등기부등본 보는 법 참고)
- 기입 확인 전에 이사해야 한다면 전입을 유지한 채 짐 일부를 남겨 두는 방법을 검토
- 새 집 잔금일을 기입 예상일보다 여유 있게 잡기
등기 후 보증금을 실제로 돌려받는 방법
임차권등기는 돈을 받아 주지 않아요. 등기 이후에는 상황에 따라 아래 경로로 회수해요.
| 경로 | 언제 쓰나 | 특징 |
|---|---|---|
| 반환보증 이행청구 | 전세보증금 반환보증에 가입한 경우 | 보증기관이 대신 지급 후 집주인에게 구상. 임차권등기를 요구하는 경우가 많음 |
| 지급명령 | 다툼이 크지 않고 빨리 집행권원을 받고 싶을 때 | 서류 심사로 진행, 이의 제기 시 소송으로 넘어감 |
| 보증금반환 소송 | 다툼이 있거나 지급명령에 이의가 나온 경우 | 시간이 더 걸리지만 판결로 확정 |
| 강제경매 | 판결 등 집행권원을 받았는데도 안 줄 때 | 주택을 경매해 배당으로 회수 |
반환보증 가입 여부가 회수 속도를 크게 가르기 때문에, 아직 계약 중이라면 전세보증금 반환보증 가입 요건부터 확인해 두는 게 좋아요.
기다리는 동안 붙는 지연이자 (예시)
보증금을 늦게 돌려주면 집주인은 지연손해금을 부담해요. 일반적으로 만기 다음 날부터는 민사 법정이율 연 5%, 소송을 제기해 소장이 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%가 적용되는 구조예요(약정 이율, 판결 내용에 따라 달라질 수 있어요). 보증금 2억 원을 예로 단순 계산해 보면 이래요.
숫자로 보면 커 보이지만, 집주인에게 재산이 없으면 받을 방법이 없다는 점은 같아요. 지연이자는 압박 수단이지 보증금 회수의 보장이 아니에요. 금액 비율은 퍼센트 계산기로 바로 확인할 수 있어요.
임차권등기가 된 집의 의미: 다음 세입자와 집 구하는 사람에게
임차권등기가 된 이후 그 집에 새로 들어온 임차인은 소액임차인 최우선변제를 받을 수 없어요. 그래서 임차권등기가 있는 집은 새 세입자를 구하기 어려워지고, 집주인에게는 반환을 서두를 이유가 생기기도 해요. 최우선변제 기준은 소액임차인 최우선변제에 정리했어요.
반대로 내가 집을 구하는 입장이라면, 등기부 을구에 말소되지 않은 임차권등기가 있다는 건 앞선 세입자가 보증금을 못 받고 나갔다는 뜻이에요. 매우 강한 경고 신호로 보고 계약을 다시 생각해야 해요.
흔한 실수 5가지
- 결정 문자만 보고 이사: 등기부 기입 확인 전 전출은 권리 공백을 만들 수 있어요.
- 계약 기간 중 신청 시도: 종료 전에는 각하돼요. 해지 통보 도달일과 3개월을 먼저 계산하세요.
- 임차 부분 특정 누락: 다가구 일부 임차인데 도면 없이 내면 보정으로 시간이 늘어요.
- 등기 후 손 놓기: 등기는 권리 보전일 뿐이에요. 지급명령·소송·보증 이행청구를 바로 이어가야 해요.
- 새 집 전입을 서두르다 순서 꼬임: 새 집 대출·전입 일정과 기존 집 등기 기입 일정을 같이 짜야 해요.
자주 묻는 질문
임차권등기명령은 계약 만료 전에 신청할 수 있나요?
안 돼요. 임대차가 종료된 뒤 보증금을 돌려받지 못했을 때만 신청할 수 있어요. 묵시적 갱신이나 갱신 후 해지 통보를 했다면 통지가 집주인에게 도달한 날부터 3개월이 지나 계약이 끝난 뒤 신청하면 돼요.
임차권등기명령 신청하면 바로 이사 가도 되나요?
안 돼요. 법원 결정 후 등기부 을구에 주택임차권 등기가 실제로 기입된 것을 확인한 뒤 이사해야 해요. 그 전에 전출하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있어요.
집주인이 연락을 안 받아도 신청할 수 있나요?
신청할 수 있어요. 2023년 7월 개정으로 임대인에게 결정이 고지되기 전에도 법원이 등기를 촉탁할 수 있게 돼, 집주인이 송달을 피해도 등기를 먼저 할 수 있어요.
임차권등기명령 비용은 누가 내나요?
신청할 때는 임차인이 먼저 내지만, 법에 따라 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있어요. 보증금 반환을 청구할 때 함께 청구하는 경우가 많아요.
임차권등기가 되면 보증금이 바로 나오나요?
아니에요. 권리를 지켜 주는 절차일 뿐이고, 실제 회수는 반환보증 이행청구, 지급명령, 보증금반환 소송, 강제경매로 따로 진행해야 해요. 혼자 진행하기 어렵다면 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회, 지자체 전세피해 지원 창구에서 상담받을 수 있어요.
정리
보증금을 못 받고 이사해야 한다면 순서는 하나예요. 계약 종료 확인 → 임차권등기명령 신청 → 등기부 기입 확인 → 이사 → 보증 이행청구나 지급명령·소송으로 회수. 이 중 "기입 확인 후 이사"만 지켜도 권리를 잃는 최악의 상황은 피할 수 있어요.
- 일정 계산: D-day 계산기
- 함께 읽기: 전세보증금 반환보증, 전세사기 예방 체크리스트, 등기부등본 보는 법
절차·비용·법정이율은 법 개정으로 바뀔 수 있어요. 신청 전에는 대법원 전자소송 안내와 법제처 국가법령정보센터의 주택임대차보호법을 확인하고, 사정이 복잡하면 공공 법률 상담을 먼저 받아 보세요.