셀프 등기 하는 법, 소유권이전등기 순서·준비서류·비용 계산 총정리

법무사 견적을 받아 보고 "이 정도면 내가 해볼까" 싶어서 정리한 셀프 등기 메모. 결론부터 적으면, 대출 없이 잔금을 치르는 경우엔 셀프 등기를 충분히 해볼 만하고, 대출이 끼면 은행 지정 법무사가 소유권이전·근저당 설정을 한 번에 처리하는 게 사실상 일반적이다. 그리고 셀프로 아끼는 돈은 생각보다 작다. 취득세·채권·인지세는 누가 해도 똑같고, 아끼는 건 법무사 보수뿐이다.

아래는 기한, 서류, 순서, 비용을 실제 계산 예시와 함께 적은 것. 수수료와 세율, 채권 매입률은 바뀔 수 있으니 진행 전 인터넷등기소와 위택스 안내를 다시 볼 것(2026년 10월 기준).

핵심 요약

소유권이전등기는 잔금일부터 60일 안에, 취득세는 취득일부터 60일 안에 신고·납부해야 한다. 취득세를 먼저 내야 등기 신청이 된다.

매도인에게는 등기필정보, 매도용 인감증명서, 주민등록초본을 받고, 매수인은 계약서, 거래신고필증, 각종 납부 영수증과 대장을 준비한다.

6억 원 아파트 예시에서 등기 관련 총비용은 약 790만 원이고, 셀프로 아끼는 법무사 보수는 그중 일부(예시 55만 원)다.

잔금 대출이 있으면 은행이 같은 날 근저당 설정을 요구하기 때문에 셀프 등기가 현실적으로 어렵다.

셀프 등기 기한: 60일, 그러나 잔금일이 원칙

• 소유권이전등기: 잔금일(반대급부 이행일)로부터 60일 안에 신청. 늦으면 과태료 대상.
• 취득세: 취득일(잔금일과 등기일 중 빠른 날)부터 60일 안에 신고·납부. 등기 신청 전에 먼저 내야 한다.
• 실거래 신고: 계약일부터 30일 안(중개거래면 보통 중개사가 함). 신고필증이 등기 서류에 들어간다.

기한은 60일이지만, 잔금을 치르고 등기를 미루면 그사이 매도인 쪽에 가압류 등이 들어와도 막을 방법이 없다. 잔금일 당일이나 다음 날 접수를 목표로 잡는 게 맞다. 잔금일 하루 흐름은 잔금일 체크리스트에 따로 정리했다.

소유권이전등기 준비서류

가장 흔한 보정 사유가 매도인 서류다. 매도용 인감증명서의 매수인 인적사항 오기와 초본에 주소 변동 이력 누락이 대표적이다. 잔금일 그 자리에서 확인하지 않으면 매도인을 다시 만나야 해서 일이 커진다.

셀프 등기 순서 7단계

1. 잔금일에 매도인 서류를 받는다. 이게 제일 중요하다. 인감증명서 용도와 기재 내용이 틀리면 다시 받아야 하니 그 자리에서 확인.
2. 취득세 신고·납부. 관할 시·군·구청 세무과 방문 또는 위택스. 신고 시 계약서·신고필증이 필요하다. 금액은 취득세 계산기로 미리 확인.
3. 국민주택채권 매입. 은행에서 매입하고, 대부분 바로 할인 매도해서 차액(할인 비용)만 부담한다.
4. 전자수입인지 구매, 등기신청수수료 납부. 인터넷등기소나 은행에서 가능.
5. 등기신청서 작성·제출. 인터넷등기소 '전자표준양식(e-form)'으로 작성해 출력 후 관할 등기소에 방문 제출하는 방식이 셀프에 가장 무난하다. 완전 전자신청은 매도인 전자서명까지 필요해 개인 간 거래에선 번거롭다.
6. 보정 요청 대응. 서류 하나 빠져서 보정이 나오는 경우가 흔하다. 등기소 연락을 받으면 기한 안에 보완.
7. 등기 완료 후 등기필정보 수령. 며칠 뒤 등기부를 떼서 소유자 변경을 확인한다.

소유권이전등기 비용 계산 예시

서울에서 1주택자가 6억 원 아파트(85㎡ 이하, 시가표준액 4.2억 원 가정)를 대출 없이 산 경우로 계산해 봤다.

채권은 매입액 전체가 비용이 아니라 바로 팔 때 생기는 할인 차액만 부담하는 구조라는 게 포인트. 인지세는 매도인·매수인이 나눠 부담하기로 하는 경우가 많은데, 여기선 단순하게 매수인 전액 부담으로 넣었다.

국민주택채권 매입률

채권 매입액은 시가표준액(공시가격) 구간과 지역에 따라 달라진다. 서울·광역시 기준 주택 매입률은 이렇다.

할인율은 매일 바뀌어서 같은 매입액이라도 날짜에 따라 부담액이 달라진다. 은행 창구나 인터넷등기소의 채권 매입 계산 메뉴에서 당일 기준을 확인할 수 있다.

셀프 vs 법무사, 무엇을 아끼고 무엇을 감수하나

결국 셀프로 아끼는 건 법무사 보수와 일부 대행 수수료뿐이다. 법무사 견적서에서 세금·채권·인지 항목을 따로 떼어 보면 실제로 아낄 수 있는 금액이 보인다. 보수가 과하다 싶으면 셀프 대신 다른 사무소 견적을 받아 보는 것도 방법이다.

대출이 있으면 셀프 등기가 어려운 이유

잔금 대출을 받으면 은행이 근저당 설정을 같은 날 접수해야 한다. 은행 입장에서는 소유권이 넘어가는 순간 바로 담보가 잡혀야 하니, 지정 법무사를 통해 소유권이전과 근저당 설정을 한 번에 처리하길 원한다. 매수인이 따로 소유권이전을 하겠다고 하면 받아주지 않는 경우가 많다.

매도인 쪽 근저당 말소도 같은 날 맞물린다. 즉 하루에 세 가지가 동시에 돌아간다.

• 매도인 대출 상환 → 근저당 말소
• 매도인 → 매수인 소유권이전
• 매수인 대출 실행 → 새 근저당 설정

이 세 가지를 개인이 동시에 맞추기는 현실적으로 어렵다. 그래서 셀프 등기는 대출 없음 + 매도인 근저당 없음(또는 미리 말소) 조합에서 가장 수월하다.

해보고 느낀 점과 흔한 실수

• 인터넷등기소의 셀프 등기 안내와 e-form 양식이 생각보다 잘 돼 있다. 처음이라 불안하면 등기소 민원 안내 창구에서 서류 검토를 물어볼 수 있다.
• 매도인 서류 한 장 틀리면 다시 만나야 해서 일이 커진다. 잔금일에 체크리스트 들고 가는 게 핵심.
• 취득세 신고를 먼저 해야 한다는 걸 몰라서 등기소에서 돌아오는 경우가 있다. 순서는 세금 → 채권 → 인지·수수료 → 신청.
• 공동명의라면 지분을 신청서와 계약서에 똑같이 적어야 한다. 지분 표기가 다르면 보정이 나온다.
• 영수증(취득세, 채권, 인지, 수수료)은 모두 보관. 나중에 팔 때 양도세 계산에서 필요경비로 쓰는 항목이 있다.

잔금일 현장에서 쓰는 매도인 서류 체크 메모

셀프 등기의 성패는 사실상 잔금일 10분에 달려 있다. 그 자리에서 이것만 확인하면 보정의 절반은 막는다.

• 매도용 인감증명서: 용도란에 '부동산매도용', 매수인 성명·주민등록번호·주소가 계약서와 한 글자도 다르지 않은지. 공동매수면 매수인 전원이 적혀 있는지.
• 발급일: 인감증명서와 초본은 발급일로부터 3개월 이내 것이어야 한다.
• 초본 주소 이력: 등기부상 매도인 주소와 현재 주소가 다르면, 그 사이 이력이 초본에 다 나와야 한다. 안 나오면 '주소변경 이력 포함'으로 다시 발급.
• 등기필정보: 일련번호와 비밀번호 스티커가 붙은 원본인지. 비밀번호가 이미 노출된 경우는 없는지.
• 인감도장: 신청서에 매도인 인감 날인을 받아야 한다. 인감증명서 도장과 같은지 대조.
• 매도인 근저당: 잔금으로 상환한다면 상환 영수증과 말소 서류(해지증서 등)를 은행에서 받았는지. 말소 등기도 같이 신청하면 된다.

이 메모를 휴대폰에 띄워 두고 하나씩 체크하면 매도인을 두 번 만날 일이 거의 없다.

자주 묻는 질문

셀프 등기는 아무나 할 수 있나요?

대출이 없는 일반 매매라면 매수인 본인이 직접 신청할 수 있다. 다만 매도인 서류를 정확히 받고, 세금·채권·인지 납부 순서를 지켜야 한다. 대출이 있으면 은행 요구 때문에 법무사를 쓰는 게 일반적이다.

셀프 등기로 얼마나 아낄 수 있나요?

아끼는 건 법무사 보수와 일부 대행 수수료다. 세금, 채권 할인 비용, 인지세, 등기신청수수료는 셀프든 법무사든 같다. 견적서에서 보수 항목만 따로 확인하면 정확한 절감액을 알 수 있다.

국민주택채권은 꼭 사야 하나요?

소유권이전등기를 하려면 법으로 정해진 금액만큼 매입해야 한다. 대부분은 사자마자 은행에 할인 매도해서 차액만 부담한다. 만기까지 들고 가는 것도 가능하지만 그만큼 돈이 묶인다.

등기필정보를 매도인이 잃어버렸다면요?

등기필정보는 재발급이 안 된다. 대신 매도인이 등기소에 직접 출석해 본인 확인을 받거나, 법무사·변호사가 확인서면을 작성하는 방식으로 대체한다. 이 경우 셀프 등기는 번거로워지니 잔금 전에 미리 확인해 두자.

등기는 어느 등기소에 신청하나요?

부동산 소재지를 관할하는 등기소에 신청한다. 인터넷등기소에서 주소로 관할 등기소를 조회할 수 있다. e-form으로 작성하면 출력물에 관할 정보가 같이 나온다.

정리

• 기한: 등기 60일, 취득세 60일, 실거래 신고 30일. 하지만 등기는 잔금일 당일 접수가 원칙.
• 순서: 매도인 서류 → 취득세 → 국민주택채권 → 인지·수수료 → 신청서 → 보정 → 완료.
• 비용: 6억 아파트 예시 약 735만 원(셀프) vs 790만 원(법무사). 차이는 보수뿐.
• 대출이 있으면 사실상 법무사, 대출이 없으면 셀프도 해볼 만하다.

함께 보면 좋은 글: 주택 취득세 구조, 매매 계약 전 체크리스트, 중개보수 계산법.