주택 취득세 계산법, 2026년 세율표와 지방교육세·중과까지 구조 정리

집을 처음 사는 분들이 계약서를 쓰고 나서 가장 당황하는 순간이 잔금 준비할 때예요. 매매대금과 대출은 계산해 두었는데 취득세 금액을 보고 "1%라고 들었는데 왜 이렇게 많지?" 하는 경우가 꽤 많거든요. 결론부터 말하면, 주택 취득세는 '과세표준(보통 실거래가) × 취득세율(1~3%, 다주택은 최대 12%) + 지방교육세 + 농어촌특별세(85㎡ 초과) − 감면' 구조로 계산돼요. 세율 숫자 하나만 외우면 틀리는 이유가 여기 있어요.

예를 들어 8억 원짜리 84㎡ 아파트를 무주택자가 사면 취득세율은 1%가 아니라 약 2.33%이고, 지방교육세까지 더하면 약 2,053만 원이에요. 같은 집을 조정대상지역에서 두 번째 집으로 사면 8% 중과가 붙어 약 6,720만 원까지 뛰어요. 같은 가격, 같은 평형인데 4,600만 원 넘게 차이가 나는 거죠.

이 글은 2026년 10월 현재 지방세법 기준으로 정리했어요. 취득세 중과 규정과 감면은 정책에 따라 자주 바뀌니, 계약 직전에는 위택스나 관할 시·군·구청 세무과에서 최신 기준을 꼭 한 번 더 확인하세요.

핵심 요약

주택 매매 취득세는 실거래가 기준이고, 6억 이하 1%, 6억 초과~9억 이하는 구간별로 1~3% 사이, 9억 초과는 3%예요.

여기에 지방교육세(취득세의 약 10%)와 전용 85㎡ 초과 주택의 농어촌특별세 0.2%가 붙어 실제 부담은 1.1~3.5%가 돼요.

조정대상지역 2주택, 비조정 3주택부터는 8%, 그 이상은 12% 중과가 적용될 수 있어요(일시적 2주택은 예외).

신고·납부 기한은 취득일(보통 잔금일)부터 60일이고, 감면은 신청해야 받고 사후 요건을 어기면 추징돼요.

주택 취득세 계산 구조: 네 개의 층으로 나눠 보기

취득세 고지서는 한 줄짜리 숫자처럼 보여도 실제로는 네 개 층이 쌓인 결과예요. 이 층을 나눠 보면 어떤 상황에서 어디가 바뀌는지 훨씬 쉽게 보여요.

1. 과세표준 — 무엇을 기준으로 매기나. 매매는 원칙적으로 실제 거래가격이에요.
2. 취득세율 — 기본세율(1~3%)인지, 중과세율(8%·12%)인지. 주택 수와 지역이 결정해요.
3. 부가세목 — 지방교육세는 거의 항상, 농어촌특별세는 전용 85㎡ 초과 등 일정 조건에서 붙어요.
4. 감면 — 생애최초 주택 구입 등 요건을 갖추면 신청해서 줄여요.

계산기를 두드릴 때 2번만 보고 3번을 빼먹는 경우가 가장 흔해요. 취득세 계산기에 가격과 면적, 주택 수를 넣어 보면 이 네 층이 한 번에 반영된 금액을 볼 수 있어요.

과세표준: 공시가격이 아니라 실거래가

유상 취득, 즉 돈을 주고 사는 매매라면 과세표준은 사실상의 취득가격이에요. 계약서에 적힌 금액이자 부동산 거래 신고(실거래가 신고)에 올라가는 금액이죠. 2023년부터는 증여·상속 같은 무상 취득도 원칙적으로 시가인정액(감정가, 유사 매매사례가 등)을 쓰도록 바뀌어서, "공시가격으로 취득세를 낸다"는 말은 대부분의 경우 이제 맞지 않아요.

과세표준과 관련해 실무에서 자주 나오는 포인트를 정리해 볼게요.

• 발코니 확장비, 옵션 비용: 분양 아파트에서 계약 시 함께 계약한 확장비·유상옵션은 취득가격에 포함되는 게 원칙이에요. 분양가만 보고 계산하면 과세표준을 낮게 잡게 돼요.
• 중개보수: 개인이 주택을 사면서 낸 중개보수는 과세표준에 포함하지 않는 것으로 정리돼 있어요(법인은 다름).
• 다운계약: 실제보다 낮게 신고하면 취득세 추징은 물론 과태료까지 붙어요. 실거래가 신고 금액과 취득세 과세표준은 같이 검증돼요.
• 분양권 프리미엄: 분양권을 사서 입주하는 경우, 분양가에 프리미엄을 더한 금액이 취득가격이 돼요.

공시가격은 취득세보다 재산세·종부세 같은 보유세에서 주로 쓰여요. 이 연결고리는 공시가격과 세금 관계 글에 따로 정리해 두었어요.

2026년 주택 취득세율표와 가격대별 실제 납부액

1주택자(무주택자가 첫 집을 사는 경우 포함)와 일시적 2주택자에게 적용되는 기본세율은 다음과 같아요.

6억~9억 구간은 2020년부터 계단식이 아니라 선형 공식으로 바뀌었어요. 공식은 취득가액(억 원) × 2/3 − 3 이고 결과가 %예요. 7억이면 7 × 2/3 − 3 = 약 1.667%, 8억이면 약 2.333%가 나와요. 6억을 조금 넘었다고 갑자기 세율이 두 배가 되는 문턱 효과를 없애려고 만든 방식이에요.

지방교육세는 주택 유상 취득의 경우 대략 '취득세율의 10%'로 생각하면 돼요(정확히는 세율의 50%에 20%를 곱하는 방식이라 결과적으로 같아요). 농어촌특별세는 전용면적 85㎡ 이하 주택은 비과세라서, 흔한 '국민평형' 84㎡ 아파트는 붙지 않아요.

차트를 보면 6억~9억 구간의 기울기가 가장 가팔라요. 가격이 1억 오를 때 취득세가 600만~700만 원씩 늘어나는 구간이라, 이 구간 매수자는 대출 한도 계산 때 취득세를 꼭 따로 빼 두어야 해요.

계산 예시: 8억 원 84㎡ 아파트를 무주택자가 살 때

1. 과세표준: 8억 원(실거래가)
2. 취득세율: 8 × 2/3 − 3 = 2.3333%
3. 취득세: 8억 × 2.3333% = 약 1,866만 6천 원
4. 지방교육세: 취득세의 10% = 약 186만 7천 원
5. 농어촌특별세: 85㎡ 이하라 0원
6. 합계: 약 2,053만 원

여기에 등기 비용(국민주택채권 매입 할인비용, 인지세, 법무사 보수 등)과 중개보수가 따로 들어요. 중개보수는 중개보수 계산기로 같이 계산해 두면 잔금일 필요 현금을 빠뜨리지 않아요.

취득세 중과: 주택 수와 조정대상지역이 세율을 바꾼다

취득세에서 가장 큰 변수는 이미 가진 주택 수와 새로 사는 집이 조정대상지역인지예요. 2020년 8월 이후 도입된 다주택자 중과 체계가 2026년 현재도 기본 골격은 유지되고 있어요.

중과세율이 적용되면 부가세목도 같이 커져요. 8% 중과면 지방교육세 0.4%가 붙어 85㎡ 이하 기준 8.4%, 85㎡ 초과면 농특세 0.6%까지 더해 9.0%예요. 12% 중과면 각각 12.4%, 13.4%가 돼요.

조정대상지역 지정은 정부 발표에 따라 수시로 바뀌어요. 2025년 10월 대책 이후 서울 전역과 경기 일부 지역이 다시 조정대상지역으로 지정된 상태인데, 이런 지정·해제는 언제든 다시 바뀔 수 있으니 계약일 기준 지정 현황을 국토교통부 공고로 확인해야 해요. 지역 지정의 의미는 투기지역·조정대상지역 차이 글에서 자세히 다뤘어요.

일시적 2주택은 중과 예외

갈아타기를 위해 새 집을 먼저 사는 경우, 기존 집을 신규 주택 취득일부터 3년 안에 처분하면 조정대상지역이라도 1~3% 기본세율을 적용받아요. 단, 처음에 기본세율로 신고했는데 3년 안에 팔지 못하면 중과세율과의 차액에 가산세까지 붙여 추징돼요. 이 부분은 일시적 2주택 체크리스트에서 양도세 기준과 함께 비교해 두었어요.

주택 수를 셀 때 놓치기 쉬운 것

취득세 주택 수에는 분양권, 조합원 입주권, 주거용으로 재산세가 과세되는 오피스텔이 포함될 수 있어요(2020년 8월 12일 이후 취득분 기준). 반대로 공시가격 1억 원 이하 주택은 일부 예외(정비구역 등)를 빼면 주택 수에서 제외돼요. 세대 기준으로 세기 때문에 배우자와 미혼 30세 미만 자녀는 주소가 달라도 같은 세대로 묶일 수 있어요. 세금마다 주택 수 세는 법이 달라서 헷갈리는데, 세목별 주택 수 계산 비교 글에 표로 정리해 두었어요.

생애최초 주택 구입 감면과 그 밖의 감면

요건을 갖추면 취득세를 줄일 수 있는 대표 제도가 생애최초 주택 구입 감면이에요. 2026년 현재 기준으로 핵심 골격은 이렇습니다.

• 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없을 것
• 취득가액 12억 원 이하 주택
• 감면 한도는 기본 200만 원(취득세 본세 기준, 일부 소형주택 등은 한도가 확대된 적이 있음)
• 취득일부터 3개월 이내 전입, 3년 이내 매각·증여·임대 등 금지 같은 사후 요건

예를 들어 5억 원 아파트를 생애최초로 사면 취득세 본세 500만 원 중 200만 원이 감면돼 본세는 300만 원으로 줄어요. 3억 원 주택이라면 본세 300만 원 중 200만 원이 감면돼 체감 효과가 훨씬 커요. 감면 대상 범위와 한도, 적용 기한은 지방세특례제한법 개정 때마다 조정돼 왔으니(출산·양육 가구 감면 등 별도 제도 포함) 계약 전에 위택스나 시·군·구청에서 꼭 확인하세요.

감면에서 가장 많이 문제 되는 건 사후 추징이에요. 3개월 안에 전입하지 못했거나, 3년 안에 전세를 놓고 다른 곳에 살면 감면받은 세액에 가산세까지 붙어 다시 내야 해요. 직장 이동 가능성이 있다면 감면을 받을지 처음부터 따져보는 게 좋아요.

취득세 신고 기한과 납부 흐름

취득세는 취득일로부터 60일 이내 신고·납부해야 해요(상속은 6개월). 매매에서 취득일은 보통 잔금일이고, 잔금 전에 등기를 먼저 했다면 등기 접수일이 취득일이 돼요.

실무에서는 잔금 당일 법무사가 취득세 신고와 소유권이전등기를 한꺼번에 처리하는 경우가 많아요. 셀프 등기를 한다면 등기 신청 전에 취득세를 먼저 납부해야 한다는 순서를 기억하세요. 절차는 셀프 소유권이전등기 가이드에 정리돼 있어요.

60일을 넘기면 무신고가산세(20%)와 납부지연가산세(하루 0.022%)가 붙어요. 2,000만 원짜리 취득세를 한 달 늦게 내면 가산세만 400만 원이 넘을 수 있어요.

취득세 계산에서 흔한 실수 다섯 가지

1. "집값의 1%"로 고정해서 자금 계획을 세운다. 6억 초과면 세율이 빠르게 올라가요. 8억이면 2.3%대, 9억 초과면 3%예요.
2. 지방교육세를 빼먹는다. 취득세의 10%라 9억 원 주택이면 270만 원 차이예요.
3. 분양권·오피스텔을 주택 수에서 뺀다. 주거용 오피스텔이 하나 있는 상태에서 조정대상지역 아파트를 사면 8% 중과 대상이 될 수 있어요.
4. 세대 기준을 개인 기준으로 착각한다. 내 명의 집은 없어도 배우자나 같은 세대 자녀 명의 집이 있으면 주택 수에 들어가요.
5. 감면 사후 요건을 모른다. 전입 기한, 처분·임대 금지 기간을 어기면 감면액과 가산세를 함께 추징당해요.

상황별 취득세 체크 포인트

• 무주택 실수요자: 생애최초 감면 요건부터 확인하고, 6억·9억 경계에서 가격 협상이 세금에 미치는 효과를 계산해 보세요. 8억 9천만 원(약 2,872만 원)과 9억 1천만 원(약 3,003만 원)은 취득세만 약 130만 원 차이 나요.
• 갈아타기(일시적 2주택): 신규 주택 잔금일을 기준으로 3년 처분 기한을 달력에 표시해 두세요.
• 다주택자: 조정대상지역 여부와 주택 수에 오피스텔·분양권이 포함되는지 먼저 점검하세요. 중과가 붙으면 수천만 원 단위로 달라져요.
• 부부 공동명의: 취득세는 지분별로 나눠 내지만 세율은 전체 취득가액 기준이라 공동명의로 취득세 자체가 줄지는 않아요. 공동명의의 효과는 주로 종부세·양도세 쪽에서 나타나요.

자주 묻는 질문

취득세는 공시가격으로 계산하나요, 실거래가로 계산하나요?

매매(유상 취득)는 실거래가, 즉 계약서상 실제 취득가격으로 계산해요. 공시가격은 재산세·종부세 같은 보유세에 주로 쓰여요. 2023년부터는 증여 같은 무상 취득도 원칙적으로 시가인정액을 쓰도록 바뀌었어요.

84㎡ 아파트에도 농어촌특별세가 붙나요?

전용면적 85㎡ 이하 주택은 농어촌특별세가 비과세예요. 그래서 84㎡ 아파트는 취득세와 지방교육세만 내면 돼요. 85㎡를 넘는 주택은 기본세율 기준 0.2%, 중과 시 0.6~1.0%의 농특세가 추가돼요.

일시적 2주택인데 조정대상지역이면 8%를 내야 하나요?

신규 주택 취득일부터 3년 안에 기존 주택을 처분하는 조건이면 1~3% 기본세율로 신고할 수 있어요. 다만 기한 안에 처분하지 못하면 8% 중과세율과의 차액이 가산세와 함께 추징돼요.

취득세 신고 기한을 넘기면 어떻게 되나요?

취득일부터 60일이 지나면 무신고가산세 20%와 하루 0.022%의 납부지연가산세가 붙어요. 금액이 커서 가산세도 상당하니 잔금일에 바로 처리하는 게 안전해요.

부부 공동명의로 사면 취득세가 줄어드나요?

취득세율은 주택 전체 취득가액으로 정해지고 지분별로 나눠 낼 뿐이라 총액은 같아요. 공동명의의 절세 효과는 주로 종합부동산세와 양도소득세에서 나타나니 그쪽 기준으로 판단하세요.

정리

주택 취득세는 '과세표준 × 세율 + 지방교육세 + 농특세 − 감면'의 네 층 구조예요. 무주택·1주택 기준으로 6억 이하는 1.1%, 9억 초과는 3.3%(85㎡ 초과 3.5%), 그 사이는 선형으로 올라가고, 다주택이면 8.4~13.4%까지 뛰어요. 실제 금액은 취득세 계산기로 먼저 확인하고, 중과·감면 요건처럼 바뀌기 쉬운 부분은 계약 전에 위택스나 관할 구청에서 최신 기준을 확인하세요. 집을 산 뒤 매년 나오는 보유세가 궁금하다면 재산세 계산기와 재산세 6월 1일 기준 글도 이어서 보시면 좋아요.