비과세가 안 되는 집을 팔 때 양도세가 어떻게 계산되는지 순서대로 적어 둔 메모다. 결론부터 적으면 양도세 = (양도가액 − 취득가액 − 필요경비 − 장기보유특별공제 − 기본공제 250만 원) × 세율 − 누진공제, 여기에 지방소득세 10% 가 붙는다. 이 한 줄을 다섯 단계로 나눠 숫자를 채우면 끝이다.
세율 숫자보다 흐름을 먼저 잡아 두면 세무사 상담 때도 훨씬 말이 잘 통한다. 이 글에서는 5억에 사서 10년 뒤 9억에 판 예시로 실제 숫자를 끝까지 계산하고, 보유기간이 1년·2년·10년일 때 세금이 얼마나 달라지는지, 1세대1주택 고가주택은 어떻게 다른지, 필요경비로 인정되는 지출과 안 되는 지출까지 정리했다.
세율과 공제율은 2025년 말 시행 소득세법 기준이다. 다주택 중과 유예처럼 기한이 정해진 규정이 많아서, 실제 매도 직전에는 반드시 국세청 홈택스 모의계산이나 세무 상담으로 최종 확인해야 한다.
핵심 요약
양도세는 양도차익 → 양도소득금액 → 과세표준 → 산출세액 → 지방소득세의 5단계로 계산한다.
필요경비는 취득세·중개보수·샷시나 확장 같은 자본적 지출만 인정되고, 도배·장판·대출이자는 안 된다. 증빙이 없으면 인정받기 어렵다.
보유 2년 미만은 60~70% 단일세율이라, 예시 계산상 1년 미만 매도 세금이 10년 보유 때의 약 2.8배였다.
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고해야 하고, 지방소득세는 별도로 신고한다.
양도세 계산 전체 흐름 5단계
- 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 = 양도차익
- 양도차익 − 장기보유특별공제 = 양도소득금액
- 양도소득금액 − 양도소득 기본공제(250만 원) = 과세표준
- 과세표준 × 세율 − 누진공제 = 산출세액
- 산출세액 × 10% = 지방소득세 (따로 신고·납부)
이 다섯 줄이 전부다. 나머지는 각 줄에 들어가는 숫자를 정확히 채우는 문제다.
1단계 양도차익과 필요경비 인정 항목
- 양도가액: 실제 판 가격. 부동산 거래 신고 금액과 같아야 한다.
- 취득가액: 실제 산 가격. 분양받았다면 분양가와 계약서상 유상 옵션까지. 상속·증여받은 집은 상속·증여 당시 신고한 평가액이 취득가액이 된다.
- 필요경비: 여기서 세금이 꽤 갈린다.
| 구분 | 인정되는 예 | 인정되지 않는 예 |
|---|---|---|
| 취득 단계 | 취득세·지방교육세, 법무사 수수료, 취득 시 중개보수, 국민주택채권 매각차손 | 대출 관련 수수료, 대출이자 |
| 보유 중 공사 | 샷시 교체, 발코니 확장, 난방시설 교체, 방 구조 변경 공사 | 도배, 장판, 페인트, 보일러 수리, 싱크대 일부 수리 |
| 양도 단계 | 양도 시 중개보수, 양도세 신고 세무사 수수료 | 이사비, 매도 전 청소비 |
판단 기준은 "집의 가치를 늘리거나 수명을 늘렸는가(자본적 지출)"이다. 원상 유지 성격의 수리(수익적 지출)는 빠진다.
인정되는 지출이라도 증빙이 있어야 한다. 세금계산서, 현금영수증, 카드 영수증이 원칙이고, 2018년 4월 이후 지출분은 공사 계약서와 계좌이체 내역 같은 금융거래 증빙으로도 인정받을 수 있다. 10년 전 확장 공사 영수증을 못 찾아서 경비를 못 넣는 경우가 생각보다 흔하다. 공사할 때마다 파일 하나에 모아두는 습관이 제일 싸게 먹힌다.
예시로 필요경비 1,000만 원을 더 인정받으면, 과세표준 38% 구간이라면 지방소득세 포함 약 418만 원(1,000만 × 41.8%)이 줄어든다. 중개보수는 중개보수 계산기, 취득세는 취득세 계산기로 당시 금액을 복원해 볼 수 있다.
2단계 장기보유특별공제 공제율표
3년 이상 보유한 주택이면 양도차익의 일정 비율을 빼준다. 공제율표는 두 가지다.
| 보유 기간 | 일반(표1) | 1세대1주택 고가주택(표2): 보유 | 표2: 거주 |
|---|---|---|---|
| 2년 이상 3년 미만 | - | - | 8% (보유 3년 이상일 때) |
| 3년 이상 | 6% | 12% | 12% |
| 5년 이상 | 10% | 20% | 20% |
| 10년 이상 | 20% | 40% | 40% |
| 15년 이상 | 30%(최대) | 40%(최대) | 40%(최대) |
일반은 3년 6%에서 매년 2%p씩 올라 15년에 30%가 최대다. 1세대1주택은 보유 연 4%, 거주 연 4%를 따로 쳐서 최대 80%까지 된다. 단, 표2는 2년 이상 거주해야 적용되고, 거주가 2년 미만이면 1주택이어도 일반 표1로 계산한다.
조정대상지역 다주택자 중과가 적용되면 장기보유특별공제 자체가 배제된다. 중과는 한시적으로 배제하는 조치가 기한을 정해 연장돼 온 이력이 있으니, 팔기 직전 시점의 적용 기준을 꼭 확인해야 한다.
3~5단계 기본공제, 양도세 세율, 지방소득세
기본공제는 사람별로 1년에 250만 원이다. 같은 해에 두 건을 팔면 한 번만 적용된다. 부부 공동명의면 각자 받는다.
세율은 보유기간과 주택 수에 따라 갈린다.
| 과세표준 | 기본세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | - |
| 1,400만~5,000만 원 | 15% | 126만 원 |
| 5,000만~8,800만 원 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만~1.5억 원 | 35% | 1,544만 원 |
| 1.5억~3억 원 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억~5억 원 | 40% | 2,594만 원 |
| 5억~10억 원 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
- 보유 2년 이상 주택: 위 기본세율
- 보유 1년 미만 주택: 70% 단일세율
- 보유 1년 이상 2년 미만 주택: 60% 단일세율
- 조정대상지역 다주택 중과 적용 시: 기본세율 + 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상)
지방소득세는 산출세액의 10%다. 홈택스 신고 후 위택스로 연계 신고되는 경우가 많지만, 별도 세목이라 납부 여부를 따로 확인해야 한다.
예시로 끝까지 계산해 보기: 5억에 사서 9억에 판 경우
아래는 비과세·중과 모두 해당하지 않는 일반 과세 주택을 가정한 예시 계산이다.
- 취득가액 5억 원, 양도가액 9억 원, 보유 10년
- 필요경비 2,500만 원(취득세 등 550만 + 취득 중개·법무 300만 + 확장 공사 1,200만 + 양도 중개보수 450만)
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 양도차익 | 9억 − 5억 − 2,500만 | 3억 7,500만 원 |
| 장기보유특별공제 | 3억 7,500만 × 20% | 7,500만 원 |
| 양도소득금액 | 3억 7,500만 − 7,500만 | 3억 원 |
| 과세표준 | 3억 − 250만 | 2억 9,750만 원 |
| 산출세액 | 2억 9,750만 × 38% − 1,994만 | 9,311만 원 |
| 지방소득세 | 9,311만 × 10% | 931만 1천 원 |
| 합계 | 약 1억 242만 원 |
양도차익 대비 세금 비율은 약 27.3%다. 같은 집을 언제 팔았느냐에 따라 세금은 이렇게 달라진다.
1~2년 보유와 2~3년 보유의 차이가 약 1억 1,048만 원이다. 보유기간은 취득일(보통 잔금일)부터 양도일까지 세므로, 2년 근처에서 판다면 잔금일 하루 차이로 세율 구조가 바뀔 수 있다. 세금이 양도차익의 몇 %인지는 퍼센트 계산기로 빠르게 확인해 볼 수 있다.
1세대1주택 고가주택(12억 초과) 양도세 계산
1세대1주택 비과세 요건을 갖췄더라도 양도가액이 12억 원(실거래가 기준) 을 넘으면 초과분에 해당하는 차익만 과세된다.
- 과세 대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
예시로 7억에 사서 15억에 판 1세대1주택(필요경비 3,000만 원, 보유 10년)을 계산하면 이렇다.
- 전체 양도차익: 15억 − 7억 − 3,000만 = 7억 7,000만 원
- 과세 대상 차익: 7억 7,000만 × 3억/15억 = 1억 5,400만 원
- 이후 장기보유특별공제율이 거주기간에 따라 크게 갈린다
비과세 요건 자체는 1세대1주택 비과세 요건 글에서 자세히 다뤘다.
양도세 예정신고 기한과 흔한 실수
예정신고 기한은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월이다. 3월 10일에 잔금을 받았다면 5월 31일까지다. 비과세라도 12억 초과 고가주택은 신고해야 한다. 신고를 안 하면 무신고가산세(일반 20%)와 납부지연가산세가 붙는다. 같은 해에 여러 건을 팔았다면 다음 해 5월 확정신고로 합산 정산해야 할 수 있다.
흔한 실수
- 필요경비 증빙을 버려서 확장 공사비를 못 넣는 경우
- 도배·장판·대출이자를 필요경비로 넣었다가 부인당하는 경우
- 보유기간을 계약일로 세서 2년을 며칠 못 채우고 파는 경우
- 1주택이니 장특 80%라고 생각했는데 거주 2년을 못 채워 일반 공제율이 적용되는 경우
- 12억 비과세 기준을 공시가격으로 착각하는 경우
- 지방소득세 신고·납부를 빠뜨리는 경우
상황별 추천
- 보유 2년 직전이라면 잔금일을 2년 이후로 잡는 게 가장 큰 절세다.
- 3년 차 매도라면 장특 6%가 붙기 시작하는 시점을 확인한다.
- 1주택 고가주택이라면 매도 전 거주기간부터 계산한다. 거주 1년 차이가 장특 4%p다.
- 다주택자라면 중과 유예 적용 여부와 조정대상지역 지정 현황을 매도 직전에 다시 확인한다.
자주 묻는 질문
양도세 계산 순서를 한 줄로 정리하면?
양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 양도차익을 구하고, 장기보유특별공제와 기본공제 250만 원을 뺀 과세표준에 세율을 곱한 뒤 누진공제를 빼면 산출세액이다. 여기에 지방소득세 10%를 더하면 실제 부담액이다.
인테리어 비용도 양도세 필요경비로 인정되나요?
샷시 교체, 발코니 확장, 난방시설 교체처럼 집의 가치를 높이는 공사는 인정되지만, 도배·장판·페인트처럼 원상 유지 성격의 공사는 인정되지 않는다. 인정 항목이라도 세금계산서나 계좌이체 내역 같은 증빙이 있어야 한다.
보유기간은 언제부터 언제까지 세나요?
원칙적으로 취득일부터 양도일까지이고, 매매의 취득일·양도일은 보통 잔금일(잔금 전 등기를 했다면 등기 접수일)이다. 계약일이 아니므로 2년 근처라면 잔금일을 기준으로 다시 세어야 한다.
양도세 기본공제 250만 원은 매번 받을 수 있나요?
사람별로 1년에 한 번이다. 같은 해에 두 채를 팔면 한 번만 공제되고, 부부 공동명의라면 각자 250만 원씩 공제된다. 미등기 양도자산은 기본공제가 적용되지 않는다.
양도세 신고는 언제까지 하나요?
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고해야 한다. 홈택스에서 직접 신고할 수 있고, 지방소득세는 위택스에서 별도로 신고·납부하거나 연계 신고 여부를 확인한다.
정리
- 5단계: 양도차익 → 장특공제 → 기본공제 → 세율·누진공제 → 지방소득세 10%
- 필요경비는 자본적 지출 + 증빙이 핵심
- 보유 2년 미만은 60~70%, 예시상 1년 미만 세금이 10년 보유의 약 2.8배
- 1주택 고가주택은 12억 초과 비율만 과세, 거주기간이 장특 공제율을 좌우
- 예정신고는 양도한 달 말일부터 2개월 이내
실제 세액은 중과 여부, 감면, 보유기간 계산 같은 변수가 많다. 위 계산은 흐름을 잡는 용도로 쓰고, 최종 금액은 국세청 홈택스 양도세 모의계산이나 세무 상담으로 확인하자. 주택 수에 따라 세금이 어떻게 달라지는지는 세금별 주택 수 계산법 글에 정리해 뒀다.