🏘️ 주택임대소득세 계산기

사용법

1. 임대주택을 세무서(사업자)와 지자체에 모두 등록했는지 골라요. 둘 다 등록하지 않았다면 미등록이에요.
2. 월세와 임대한 개월 수를 넣으면 연 임대 수입이 계산돼요. 월세가 달라졌다면 평균 월세로 어림하세요.
3. 다른 종합소득금액은 근로소득금액·사업소득금액처럼 임대소득 외에 합산되는 소득이에요. 이 값이 2,000만 원 이하인지에 따라 분리과세 기본공제를 받을 수 있는지가 갈려요.
4. 종합과세를 비교하려면 종합소득공제 합계(본인 150만 원 등)를 넣고, 실제 경비를 증빙할 수 있으면 실제 필요경비도 입력해요. 비워 두면 같은 경비율을 써요.

분리과세와 종합과세, 무엇이 다른가

주택 월세 수입(주택임대 총수입금액)이 연 2,000만 원 이하라면 임대소득만 따로 14% 세율로 과세하는 분리과세와 다른 소득과 합쳐 누진세율로 과세하는 종합과세 중에서 고를 수 있어요. 2,000만 원을 넘으면 종합과세만 가능해요. 분리과세는 필요경비를 장부 대신 비율로 인정해 주는데, 세무서와 지자체에 모두 등록한 임대주택은 60%, 미등록은 50%예요. 여기에 기본공제를 한 번 더 빼 주는데, 등록 임대주택은 400만 원, 미등록은 200만 원이고 주택임대소득을 뺀 종합소득금액이 2,000만 원 이하일 때만 적용돼요. 자세한 기준은 국세청의 주택임대소득 안내를 확인하세요.

숫자 예시

표는 이 페이지의 계산 코드를 node로 돌려 확인한 값이에요(지방소득세 10% 별도). 같은 월세라도 등록 여부와 다른 소득에 따라 세금이 최대 7배 넘게 차이 나요. 다만 등록 임대주택은 임대료 증가율 5% 제한 등 별도 요건이 있어서 세금만 보고 정할 수는 없어요.

종합과세가 더 싼 경우도 있어요

다른 소득이 거의 없고 소득공제가 있는 경우에는 종합과세의 낮은 구간(6%·15%)이 분리과세 14%보다 유리할 수 있어요. 예를 들어 미등록 월세 연 1,200만 원이고 다른 소득이 없다면 임대소득금액 600만 원에서 소득공제 150만 원을 빼 과세표준 450만 원, 6%인 27만 원이에요. 분리과세는 56만 원이라 절반 가까이 차이 나요. 반대로 근로·사업소득이 많아 한계세율이 24% 이상이면 분리과세가 거의 항상 유리해요. 이 도구는 두 방식을 나란히 계산해서 유리한 쪽을 위에 보여 줘요.

건강보험료와 신고 시기

임대소득이 있으면 지역가입자 보험료나 피부양자 자격에 영향을 줄 수 있어요. 소득 기준은 건강보험 제도에서 따로 정하므로 국민건강보험공단에서 확인하세요. 임대소득은 다음 해 5월에 종합소득세 신고 때 함께 신고하고, 신고 방법은 종합소득세 계산기 설명을 참고하세요.

이 도구의 한계

• 보증금에 세금을 매기는 간주임대료는 계산하지 않아요(월세만 반영).
• 소형주택 임대업 세액감면, 다주택자 주택 수 판정, 기준시가 요건은 반영하지 않아요.
• 세법은 해마다 개정되므로 기준일의 세율·공제는 반드시 확인하세요. 이 계산은 참고용이에요.

임대 수익률은 임대 수익률 계산기, 월세 세액공제는 월세 세액공제 계산기를 함께 보세요.

자주 묻는 질문

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