🏘️ 갭투자 계산기 (갭·전세가율·수익률)
매매가와 전세 보증금으로 갭과 전세가율을 구하고, 부대비용·대출이자·보유세를 반영한 실투자금과 순수익, 연환산 수익률을 계산해요.
사용법
- 매매가와 전세 보증금을 넣어요. 둘의 차이가 투자자가 실제로 내는 돈인 갭이에요.
- 취득 부대비용률(취득세·중개보수·법무사 비용 등)을 넣어요. 예시값 1.2% 는 바꿔서 쓰세요. 정확한 취득세는 취득세 계산기, 중개보수는 중개보수 계산기로 따로 구해서 합친 비율을 넣으면 정확해요.
- 팔 때를 가정해서 보유 기간(년), 연 상승률(%), 매도 비용률을 넣어요. 대출이 있다면 대출액과 금리, 매년 내는 보유세도 넣어요.
- 결과에서 갭, 전세가율, 실투자금, 순수익, 투자금 대비 수익률, 연환산 수익률을 확인해요. 마지막 줄 "하락 여유폭"은 매매가가 몇 % 떨어지면 전세가와 같아지는지를 보여 줘요.
갭투자란
갭투자는 집을 살 때 매매가 전체를 내지 않고, 세입자가 낸 전세 보증금으로 매매가 대부분을 충당해서 매매가와 전세가의 차이(갭)만 내는 방식이에요. 매매가 5억 원 집에 전세 4억 원이 들어 있으면 갭은 1억 원이고, 여기에 취득세·중개보수 같은 부대비용을 더한 돈이 실투자금이에요. 집값이 오르면 적은 돈으로 큰 시세차익을 얻는 레버리지 효과가 있지만, 반대로 집값이 내리거나 전세가가 빠지면 손실도 투자금에 비해 크게 나요. 그래서 수익률만 보지 말고 아래 위험 지표를 함께 봐야 해요.
계산 공식
- 갭 = 매매가 − 전세 보증금
- 전세가율 = 전세 보증금 ÷ 매매가 × 100
- 실투자금 = 갭 + 취득 부대비용(매매가 × 부대비용률)
- 목표 매매가 = 매매가 × (1 + 연 상승률)년수
- 순수익 = (목표 매매가 − 매매가) − 취득 부대비용 − 매도 비용 − 대출이자 누적 − 보유세 누적
- 수익률 = 순수익 ÷ 자기자본(실투자금 − 대출), 연환산 = (1 + 수익률)1/년수 − 1
- 하락 여유폭 = 100% − 전세가율 (매매가가 이 비율만큼 내리면 전세가와 같아져요)
계산 예시: 매매 5억 · 전세 4억
매매가 5억 원, 전세 4억 원이면 갭은 1억 원, 전세가율은 80% 예요. 부대비용률 1.2% 로 취득 부대비용 600만 원을 더하면 실투자금은 1억 600만 원이에요. 2년 보유하고 연 3% 오르면 목표 매매가는 5억 × 1.03² = 5억 3,045만 원, 시세차익은 3,045만 원이에요. 여기서 취득 부대비용 600만 원, 매도 비용 0.5% 인 265만 2,250원을 빼면 순수익은 2,179만 7,750원이고, 투자금 대비 20.6%, 연환산 약 9.8% 예요. 집값이 3% 오르는데 수익률이 투자금 기준 10% 가까이 나오는 것이 레버리지 효과예요.
상승률별 결과 비교 (같은 조건, 2년 보유, 대출·보유세 없음)
| 연 상승률 | 2년 뒤 매매가 | 시세차익 | 순수익 | 투자금 대비 |
|---|---|---|---|---|
| -5% | 451,250,000원 | -48,750,000원 | -57,006,250원 | -53.8% |
| +0% | 500,000,000원 | 0원 | -8,500,000원 | -8.0% |
| +3% | 530,450,000원 | 30,450,000원 | 21,797,750원 | 20.6% |
| +5% | 551,250,000원 | 51,250,000원 | 42,493,750원 | 40.1% |
표처럼 연 -5% 로 내리면 시세차익이 -4,875만 원이어서 순수익이 약 -5,700만 원으로 투자금 1억 600만 원의 절반을 넘게 잃어요. 0% 여도 부대비용 때문에 마이너스예요. 집값이 변하지 않아도 갭투자는 "본전"이 아니라는 점이 중요해요. 또한 위 계산에는 양도소득세·종합부동산세·건강보험료 같은 세금이 들어 있지 않아요. 세금은 보유 주택 수, 지역, 보유 기간 등에 따라 크게 달라지고 규정이 수시로 바뀌니, 시세차익이 큰 경우일수록 양도소득세 계산기와 세무 전문가 확인이 꼭 필요해요.
본전이 되는 상승률과 대출 효과
부대비용 1.2%, 매도 비용 0.5% 라면 집값이 약 1.7% 이상 올라야 비용을 겨우 메워요(2년 합계 기준, 연 0.85% 수준). 여기에 대출이 있으면 이자가 더해져 기준선이 높아져요. 예를 들어 대출 5,000만 원에 금리 4.5% 면 연 이자는 225만 원, 2년이면 450만 원이에요. 이 이자는 매매가 5억 원의 0.9% 에 해당해서, 2년 동안 약 2.6% 이상 올라야 비용이 모두 메워지는 셈이에요. 반대로 대출로 자기자본이 줄면 같은 순수익도 더 높은 수익률로 보여요. 수익률이 올라가는 만큼 하락할 때의 손실률도 같이 커진다는 점을 기억하세요. 계산기의 대출 칸과 연 보유세 칸에 값을 넣어 직접 비교해 보세요.
전세가율과 하락 여유폭 읽는 법
전세가율이 높다는 것은 갭이 작다는 뜻이에요. 투자금이 적게 들어 수익률이 커 보이지만, 같은 이유로 매매가가 조금만 내려도 전세가와 같아지는 위험이 커요. 하락 여유폭 20% 라는 것은 매매가가 20% 내려가면 전세가(4억)와 같아진다는 뜻이고, 그 이후엔 집을 팔아도 세입자에게 돌려줄 보증금이 부족할 수 있어요(역전세). 전세가가 이미 매매가에 가깝다면(예: 전세가율 90% 이상) 여유폭은 10% 밖에 안 돼요. 또 이 지표는 실거래 매매가 기준이므로, 호가가 아닌 최근 국토교통부 실거래가 공개시스템 거래 가격으로 확인해야 해요.
투자 전에 확인할 것
- 세입자 보증금 반환: 계약이 끝날 때 새 세입자를 못 구하면 내 돈이나 대출로 보증금을 돌려줘야 해요. 전세가가 하락해 있으면 차액까지 마련해야 해요.
- 대출 규제: 주택담보대출·전세자금 관련 규제는 지역과 시기에 따라 달라요. 최신 규정은 금융기관과 정부 발표를 확인하세요. LTV 계산기와 DSR 계산기도 참고하세요.
- 다주택 세금: 보유 주택 수가 늘면 취득세·종부세·양도세가 중과될 수 있어요. 이 계산기는 그런 세금을 반영하지 않아요.
- 등기부등본·권리관계: 근저당, 압류, 선순위 임차인이 있으면 전세가가 정상 시세처럼 보여도 위험할 수 있어요.
- 공실·수리비: 전세 만기 시 공실 기간의 이자와 도배·수리 비용이 예상보다 클 수 있어요. 대출이자 칸과 부대비용에 여유를 두세요.
- 전세가가 오르지 않을 때: 시세는 올라도 전세 재계약에서 보증금을 올리지 못하면 이자만 계속 나가요. 만기 시점의 전세 시세를 보수적으로 가정해 보세요.
- 매도 시점: 보유 기간에 따라 세금이 달라질 수 있으므로, 팔 시기를 정하기 전에 세무 전문가나 국세청 안내로 기준일을 확인하세요.
이 계산기는 입력한 가정으로 숫자를 계산할 뿐이고 투자 권유나 수익 보장이 아니에요. 상승률·부대비용률·금리는 예시값이며 실제와 다를 수 있어요. 세금과 대출 규정은 수시로 바뀌니 거래 전에 공식 자료와 전문가 확인을 거치세요. 입력값은 이 브라우저 밖으로 나가지 않아요.