🏦 종합부동산세 계산기 (주택분)
6월 1일 기준 내 명의 주택 공시가격 합계로 12월에 낼 종부세를 계산해요. 공제 12억·9억, 공정시장가액비율 60%, 주택 수별 세율, 재산세 중복분 공제, 1주택자 고령자·장기보유 세액공제, 농어촌특별세까지 한 번에 보여 줘요.
사용법
- 부동산공시가격알리미에서 확인한 올해 공시가격을 본인 명의 주택 모두 더해 넣어요. 공동명의라면 내 지분만큼만 더해요.
- 1세대 1주택 단독명의(또는 9월에 공동명의 1주택자 특례를 신청한 경우)면 해당을 고르세요. 공제금액이 12억 원으로 바뀌고 나이·보유기간 세액공제 칸이 열려요.
- 그 밖이라면 주택 수를 골라요. 3주택 이상은 과세표준 12억 원 초과 구간부터 세율이 높아요.
- 재산세 고지서가 있다면 재산세 본세를, 작년 고지서가 있다면 작년 재산세+종부세를 넣으면 재산세 공제와 세부담상한까지 더 정확하게 계산해요.
계산 방법 (2026년 귀속, 12월 고지분)
과세표준 = (공시가격 합계 − 공제금액) × 공정시장가액비율 60%— 공제금액은 일반 9억 원, 1세대 1주택 12억 원산출세액 = 과세표준 × 누진세율(아래 표)재산세 공제 = 재산세 × (종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 0.4%) ÷ (재산세 과세표준에 표준세율로 계산한 재산세)세액공제 = (산출세액 − 재산세 공제) × (고령자 + 장기보유 공제율, 최대 80%)— 1세대 1주택자만세부담상한 = 작년 재산세+종부세 × 150% − 올해 재산세를 넘는 종부세는 빼 줘요농어촌특별세 = 종부세 × 20%
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억 초과 ~ 6억 | 0.7% | 0.7% |
| 6억 초과 ~ 12억 | 1.0% | 1.0% |
| 12억 초과 ~ 25억 | 1.3% | 2.0% |
| 25억 초과 ~ 50억 | 1.5% | 3.0% |
| 50억 초과 ~ 94억 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 초과 | 2.7% | 5.0% |
| 고령자 (6월 1일 나이) | 공제율 | 장기보유 (보유 기간) | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 60세 이상 ~ 65세 미만 | 20% | 5년 이상 ~ 10년 미만 | 20% |
| 65세 이상 ~ 70세 미만 | 30% | 10년 이상 ~ 15년 미만 | 40% |
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
예시 1 — 1세대 1주택 공시가격 20억 원: 과세표준은 (20억 − 12억) × 60% = 4억 8,000만원, 산출세액은 3억 × 0.5% + 1억 8,000만 × 0.7% = 2,760,000원이에요. 재산세(공정시장가액비율 45% → 과세표준 9억, 재산세 약 2,970,000.0원) 중 종부세와 겹치는 864,000원을 빼면 종부세는 1,896,000원, 농특세 379,200원을 더해 2,275,200원이에요. 65세·12년 보유라면 세액공제 70%가 붙어 종부세 568,800원 + 농특세 113,760원으로 줄어요.
예시 2 — 1세대 1주택 공시가격 15억 원: 과세표준 1억 8,000만원 × 0.5% = 900,000원에서 재산세 공제 324,000원을 빼 종부세 576,000원, 농특세 115,200원이에요.
예시 3 — 2주택 합계 20억 원: 공제가 9억 원이라 과세표준 6억 6,000만원, 산출세액 4,200,000원으로 같은 20억 원 1주택보다 훨씬 많아요. 재산세 공제(추정 1,584,000원)를 빼면 종부세 약 2,616,000원이에요.
주의할 점
- 사람별 과세: 종부세는 6월 1일 현재 사람마다 전국 주택을 합쳐 매겨요. 부부 공동명의는 각자 9억 원씩 공제받고, 9월 16~30일에 1주택자 방식(12억 공제 + 세액공제)을 신청할 수도 있어요. 어느 쪽이 유리한지는 종부세 계산법과 공동명의 비교에 정리했어요.
- 재산세 공제는 근사: 실제 공제액은 집마다 매겨진 재산세(세부담상한 적용 후)를 기준으로 시행령 산식을 따라요. 이 계산기는 같은 산식을 공시가격 합계로 근사해서 고지서와 몇만 원 차이가 날 수 있어요.
- 주택 수 특례: 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택(공시가격 4억 원 이하) 등은 9월 신청 기간에 신청해야 1주택자 계산을 받을 수 있어요. 세목별 주택 수 계산법은 주택 수 계산 글을 보세요.
- 바뀔 수 있는 값: 2026년 8월 정부 세제개편안에는 2027년부터 거주 1주택 공제를 14억 원으로 올리고 공정시장가액비율을 70%로 높이는 등의 내용이 담겼어요. 국회를 통과해야 확정되니, 확정되면 공제금액·비율 칸을 고쳐 미리 계산해 볼 수 있어요.
- 법인은 다른 계산: 법인은 기본공제 없이 2.7%·5.0% 단일세율이라 이 계산기로 계산하지 않아요.
재산세만 따로 계산하려면 재산세 계산기, 집을 팔 때 세금은 양도소득세 계산기를 쓰세요. 과세기준일 6월 1일이 왜 중요한지는 재산세 6월 1일 기준 글에 있어요.
이 계산기는 참고용이며 세무 판단을 대신하지 않아요. 실제 세액은 보유 상황, 감면·특례 신청, 세부담상한, 지자체 조례에 따라 달라질 수 있으니 국세청 홈택스 모의계산이나 세무서(국세상담센터 126), 세무사에게 확인하세요. 입력값은 브라우저 밖으로 나가지 않아요.