🏷 부동산 양도소득세 계산기

사용법

1. 자산 종류를 골라요. 주택·조합원입주권, 분양권, 토지·상가는 단기 보유 세율과 장기보유특별공제가 서로 달라요.
2. 양도가액·취득가액은 실거래가로 넣어요. 필요경비에는 취득세, 살 때·팔 때 중개보수, 법무사 비용, 발코니 확장·섀시 같은 자본적 지출을 더해요(도배·장판 등 수선비는 안 돼요).
3. 취득일·양도일은 보통 잔금일(또는 등기접수일 중 빠른 날)이에요. 보유기간과 신고 기한이 이 날짜로 정해져요.
4. 1세대가 집 한 채만 2년 이상 보유했다면(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주도) 1세대1주택 비과세 요건 '해당'을 골라요. 12억 원까지는 비과세, 넘으면 넘는 비율만큼만 과세해요.
5. 부부가 반씩 가졌다면 공동명의를 골라요. 기본공제를 1인당 받고 누진세율을 나눠 적용해 세금이 줄어요.

양도소득세 계산 순서

장기보유특별공제율 (소득세법 제95조 제2항)

표2는 1세대1주택이면서 2년 이상 거주해야 받을 수 있어요(보유 3년 이상, 거주 2~3년은 거주분 8%). 보유 10년·거주 10년이면 80%까지 빠져요. 1주택이어도 거주가 2년 미만이면 표1을 써요. 분양권과 중과 대상 주택은 공제가 없어요.

2026년 양도소득세 세율

• 주택·입주권: 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%, 2년 이상 기본세율
• 분양권: 1년 미만 70%, 1년 이상 60%
• 토지·건물(주택 외): 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 기본세율 (비사업용 토지는 +10%p, 이 계산기에선 제외)
• 조정대상지역 다주택 중과: 기본세율 + 20%p(2주택) / +30%p(3주택 이상), 장기보유특별공제 배제. 중과는 한시적으로 배제하는 조치가 기한을 정해 연장돼 온 만큼, 팔 시점의 적용 여부를 꼭 확인하세요.

계산 예시: 8억에 사서 15억에 판 1세대1주택(필요경비 3,000만 원, 보유 10년·거주 6년). 차익 6억 7,000만 원 중 12억 초과분 비율 3/15를 곱한 1억 3,400만 원이 과세 대상이에요. 장기보유특별공제 64%(보유 40% + 거주 24%)를 빼면 4,824만 원, 기본공제 후 과세표준 4,574만 원에 15% 세율을 적용하면 양도세 약 560만 원, 지방소득세 포함 약 616만 원이에요. 같은 집이 비과세 요건을 못 갖춘 일반 과세(표1 20%)였다면 지방소득세 포함 2억 원이 넘어요.

신고와 흔한 실수

• 예정신고는 양도한 달의 말일부터 2개월 안에 홈택스에서 해요. 기한을 넘기면 무신고 가산세(20%)와 납부지연 가산세가 붙어요.
• 필요경비는 영수증·계좌이체 내역 같은 증빙이 있어야 인정돼요. 취득세 영수증은 위택스에서 다시 뽑을 수 있어요.
• 일시적 2주택(새 집 산 뒤 3년 안에 옛 집 매도), 상속주택, 오피스텔 주택 수 판단은 결과가 크게 달라지니 세금별 주택 수 계산과 1세대1주택 비과세 요건을 먼저 확인하세요.
• 살 때 세금이 궁금하면 취득세 계산기, 중개보수는 중개수수료 계산기로 필요경비를 미리 구해 둘 수 있어요.

이 결과는 일반적인 경우의 예상치예요. 감면(자경농지·임대주택 등), 비사업용 토지, 이월과세, 상속·증여 취득가 같은 특례는 반영하지 않았으니 실제 신고 전에는 홈택스 모의계산이나 세무 전문가에게 확인하세요. 입력값은 브라우저 밖으로 나가지 않아요.

자주 묻는 질문

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