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🛡 깡통전세 위험 계산기
계약 전에 내 보증금이 얼마나 안전한지 숫자로 확인해요. 근저당까지 더한 부채비율, 경매로 넘어갔을 때 돌려받을 돈, 전세보증보험(HUG) 가입 가능 보증금 상한까지 한 번에 나와요. 2026년 10월 기준.
결과
-
0%70%80%100%+
사용법
- 매매 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·비슷한 면적의 최근 실거래가를 보고 보수적으로(낮게) 넣으세요. 거래가 드문 빌라·신축은 공시가격도 함께 넣으세요.
- 등기부등본 을구의 근저당 채권최고액(말소되지 않은 것 합계)과, 다가구라면 나보다 먼저 들어온 다른 임차인 보증금 합계를 넣으세요.
- 내 보증금을 넣으면 전세가율, 부채비율, 위험 등급이 바로 나와요.
- 경매로 넘어갔을 때를 가정해 낙찰가율과 경매비용, 지역을 고르면 돌려받을 돈과 손실액을 어림해요.
- 전세보증(HUG) 칸에서 아파트는 "시세", 시세가 없는 빌라는 "공시가격 × 비율"을 고르면 가입 가능한 보증금 상한을 대략 확인할 수 있어요.
- 입력값은 이 브라우저(localStorage)에만 저장되고 서버로 전송되지 않아요.
계산 방법
| 항목 | 계산식 |
|---|---|
| 전세가율 | 내 보증금 ÷ 매매 시세 |
| 부채비율 (위험 비율) | (근저당 채권최고액 + 선순위 보증금 + 내 보증금) ÷ 매매 시세 |
| 위험 등급 (경험칙) | 70% 미만 낮음 · 70~80% 주의 · 80~100% 위험 · 100% 이상 매우 위험 |
| 배당할 금액 | 시세 × 낙찰가율 − 경매비용 |
| 최우선변제 | 보증금이 지역 기준 이하일 때 min(보증금, 최우선변제액, 배당할 금액 ÷ 2) |
| 내가 돌려받는 돈 | 최우선변제 + min(남은 보증금, 배당할 금액 − 최우선변제 − 선순위) |
| 전세보증 상한 (HUG) | 주택가격 × 90% − 선순위 채권 (주택가격 = 시세, 또는 공시가격 × 140%) → 빌라는 사실상 공시가격 × 126% |
계산 예시
서울 시세 3억원 빌라, 근저당 채권최고액 6천만원, 내 보증금 1억 8천만원인 예시예요.
- 전세가율 = 1.8억 ÷ 3억 = 60% — 이것만 보면 안전해 보여요.
- 부채비율 = (6천만 + 1.8억) ÷ 3억 = 80% — 근저당까지 더하면 "위험" 경계선이에요.
- 낙찰가율 80%로 경매되면 낙찰가 2억 4천만원, 경매비용 1% 240만원을 빼고 배당할 금액은 2억 3,760만원이에요.
- 보증금 1억 8천만원은 서울 소액임차인 기준(1억 6,500만원)을 넘어 최우선변제가 없어요. 근저당 6천만원이 먼저 배당되고 남은 1억 7,760만원을 받아 240만원 손실이에요.
- 보증금을 다 받으려면 낙찰가율이 시세의 약 80.8% 이상이어야 해요.
- 공시가격이 1억 8천만원이라면 HUG 주택가격은 1.8억 × 140% = 2억 5,200만원, 상한은 2억 5,200만 × 90% − 6천만 = 1억 6,680만원이라 보증금 1억 8천만원은 가입이 어려워요.
소액임차인 최우선변제 기준 (2023년 2월 21일 시행령)
| 지역 | 보증금 기준 | 최우선변제액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 이하 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 | 1억 4,500만원 이하 | 4,800만원 |
| 광역시(군 제외)·안산·광주·파주·이천·평택 | 8,500만원 이하 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
자세한 내용은 소액임차인 최우선변제 기준 글에 정리해 두었어요.
주의할 점
- 위험 등급은 경험칙이에요. 70%·80%는 법이나 기관이 정한 기준이 아니라, 시세가 조금만 떨어져도 보증금이 위험해지는 선을 흔히 그렇게 부르는 거예요. 숫자가 낮아도 임대인 체납 세금, 신탁 등기, 가압류가 있으면 위험할 수 있어요.
- 등기부에 안 나오는 선순위가 있어요. 임대인의 국세·지방세 체납(당해세), 다가구의 다른 세입자 보증금은 등기부에 없어요. 국세·지방세 완납증명서와 전입세대 열람, 확정일자 부여현황으로 확인하세요.
- 최우선변제는 담보물권 설정일 기준이에요. 근저당이 2023년 2월 이전에 설정된 집이면 옛 기준이 적용돼 대상이 아닐 수 있어요. 다른 소액임차인이 많으면 배당액 1/2 한도를 나눠 가져 더 줄어요.
- HUG 판정은 숫자 기준만 본 거예요. 실제 심사에서는 권리관계, 건축물 용도(근린생활시설 등), 임대인 보증사고 이력, 신청 기한(계약 기간 1/2 이전)도 봐요. 기준 비율(140%·90%)은 2023년 5월 개편 이후 2026년 10월 현재 안내 기준이고 바뀔 수 있어 입력값으로 열어 뒀어요.
- 낙찰가율은 지역·주택 유형·시장 상황에 따라 크게 달라요. 빌라는 유찰이 반복되면 시세의 60~70%대까지 내려가는 경우도 있으니 70%로도 꼭 돌려 보세요.
계약 전 확인 순서는 깡통전세 판별법, 보증 가입 조건은 전세보증보험 가입 조건 글에서 더 자세히 볼 수 있어요.
이 계산기는 계약 전 위험을 가늠하는 참고용이고 법률 판단이나 보증 승인 여부를 대신하지 않아요. 실제 배당은 법원 배당표, 보증 가입은 HUG·HF·SGI 심사 결과를 따르니 대한법률구조공단, 주택임대차분쟁조정위원회, 보증기관에 꼭 확인하세요. 입력값은 이 브라우저(localStorage)에만 저장되고 서버로 전송되지 않아요.
자주 묻는 질문
깡통전세 기준은 몇 %예요?
법으로 정한 기준은 없어요. 흔히 (선순위 채권 + 내 보증금)이 매매 시세의 80%를 넘으면 위험, 100%를 넘으면 깡통전세라고 불러요. 전세가율만 보지 말고 근저당 채권최고액과 선순위 보증금을 꼭 더해서 보세요.
전세가율과 부채비율은 뭐가 달라요?
전세가율은 내 보증금만 시세로 나눈 값이고, 부채비율(위험 비율)은 근저당·선순위 보증금까지 더해서 나눈 값이에요. 전세가율이 60%라도 근저당이 크면 부채비율은 80~90%가 될 수 있어서 부채비율이 더 중요해요.
근저당은 대출금이 아니라 채권최고액으로 넣어요?
네, 등기부 을구에 적힌 채권최고액으로 넣는 게 안전해요. 보통 실제 대출금의 120~130%로 잡혀 있고, 경매에서는 실제 남은 채권만큼만 배당되지만 계약 전에는 실제 잔액을 알기 어려워 최고액 기준으로 보수적으로 계산해요.
전세보증보험 126%는 무슨 뜻이에요?
HUG는 시세가 없는 빌라 등의 주택가격을 공시가격의 140%로 보고, (보증금 + 선순위 채권)이 그 90% 이내여야 가입을 받아요. 140% × 90% = 126%라서 공시가격의 126%가 사실상 상한이에요. 아파트는 시세의 90%가 기준이에요.
경매로 넘어가면 보증금을 얼마나 돌려받아요?
낙찰가에서 경매비용을 빼고, 소액임차인 최우선변제 → 선순위 근저당·보증금 → 내 보증금 순서로 배당된다고 가정해 계산해요. 실제로는 당해세, 다른 소액임차인, 대항력·확정일자 날짜에 따라 달라지니 대략적인 범위로만 보세요.
입력한 값이 저장되나요?
다시 열었을 때 이어서 볼 수 있도록 지금 쓰는 브라우저(localStorage)에만 저장돼요. 서버로는 보내지 않고, "예시 값으로 되돌리기"를 누르면 지워져요.