~ / real-estate / jeonse-vs-wolse-calculator
⚖ 전세 vs 월세 총비용 비교 계산기
전세는 이자가, 월세는 월세가 비용이에요. 전세대출 이자와 내 돈이 묶이는 기회비용, 월세와 세액공제까지 같은 기준으로 놓고 어느 쪽이 얼마나 싼지, 월세가 얼마 이하면 월세가 나은지 계산해요.
결과
-
사용법
- 전세 쪽에 보증금과 그중 대출받을 금액, 대출 금리를 넣어요. 대출 없이 내 돈으로만 하면 전세대출을 0으로 두세요.
- 월세 쪽에 보증금과 월세를 넣어요. 관리비는 보통 둘이 같으니 빼고 비교해요.
- 예금 금리는 보증금으로 묶이는 내 돈을 예금에 넣었다면 받았을 이자예요. 이게 전세의 숨은 비용(기회비용)이에요. 세후로 보려면 이자소득세 반영을 켜 두세요.
- 무주택 세대주이고 총급여 8,000만 원 이하라면 월세 세액공제를 골라요. 중개수수료와 전세보증보험료도 넣으면 실제 지출에 더 가까워져요.
전세와 월세 비용 계산 방식
| 항목 | 공식 (연간) |
|---|---|
| 전세 비용 | 전세대출 × 대출 금리 + (보증금 − 대출) × 예금 금리(세후) + 보증금 × 보증보험료율 |
| 월세 비용 | 월세 × 12 + 월세 보증금 × 예금 금리(세후) − 월세 세액공제 |
| 총비용 | 연 비용 × 거주 기간 + 중개수수료 × 계약 횟수(2년마다) |
| 손익분기 월세 | (전세 연 비용 − 월세 보증금 기회비용) ÷ 12 (세액공제를 받으면 ÷ (1 − 공제율)) |
| 전월세 전환율 | 월세 × 12 ÷ (전세 보증금 − 월세 보증금) |
계산 예시: 전세 3억(대출 2억, 금리 4%)과 보증금 5,000만 원·월세 100만 원을 2년 비교하면, 전세는 대출 이자 800만 원 + 내 돈 1억의 세후 이자 약 254만 원 = 연 약 1,054만 원이에요. 월세는 1,200만 원 + 보증금 기회비용 약 127만 원 = 연 약 1,327만 원이라, 전세가 연 약 273만 원, 2년이면 약 546만 원(수수료 별도) 싸요. 손익분기 월세는 월 약 77만 원이에요. 월세가 이보다 싸다면 월세 쪽이 유리해요.
어느 쪽이 유리한지 가르는 세 가지
- 전세대출 금리 vs 전환율: 대출 금리가 이 집의 전월세 전환율보다 낮으면 전세, 높으면 월세가 매달 싸요. 전환율은 위 결과에 같이 나와요. 법정 상한(기준금리 + 2%p)은 전월세 전환 계산기에서 확인할 수 있어요.
- 예금 금리: 내 돈이 많이 묶일수록(대출이 적을수록) 예금 금리가 높을 때 전세의 기회비용이 커져요. 결과 아래 표에서 금리별로 승자가 바뀌는 지점을 볼 수 있어요.
- 세제 혜택: 월세는 연 1,000만 원 한도로 15~17% 세액공제(조세특례제한법 제95조의2, 무주택 세대주·총급여 8,000만 원 이하·국민주택규모 또는 기준시가 4억 원 이하), 전세대출은 원리금 상환액의 40%를 연 400만 원 한도로 소득공제(주택임차차입금)받을 수 있어요. 전세대출 소득공제는 이 계산기에 넣지 않았어요.
숫자 말고 따져야 할 것
- 보증금 반환 위험: 전세는 비용이 싸 보여도 큰돈을 맡기는 계약이에요. 전세가율이 높거나 선순위 대출이 많은 집이라면 전세보증보험 가입을 먼저 확인하세요.
- 현금 흐름: 월세는 매달 나가는 돈이 커서 저축 여력이 줄어요. 대신 목돈이 덜 묶여 투자나 비상금으로 쓸 수 있어요.
- 금리 변동: 전세대출은 대부분 변동금리라 2년 동안 금리가 오르면 전세 비용도 커져요. 대출 상환 계획은 주택담보대출 계산기로 확인할 수 있어요.
- 중개수수료는 공인중개사법 시행규칙의 임대차 상한 요율(1억~6억 원 0.3% 등)로 계산했고, 실제로는 이보다 낮게 협의할 수 있어요. 월세 거래금액은 보증금 + 월세 × 100(5,000만 원 미만이면 × 70)이에요.
결과는 입력한 금리가 거주 기간 내내 같다고 가정한 비교예요. 입력값은 브라우저 밖으로 나가지 않아요.
자주 묻는 질문
전세랑 월세 중 뭐가 더 싸요?
전세대출 금리가 그 집의 전월세 전환율보다 낮으면 보통 전세가 싸요. 예를 들어 대출 금리 4%, 전환율 4.8%면 전세가 유리하고, 대출 금리가 5.5%로 오르면 월세가 더 쌀 수 있어요.
전세 기회비용은 왜 계산해요?
보증금에 묶인 내 돈을 예금에 넣었다면 이자를 받았을 테니, 그 이자만큼이 전세의 보이지 않는 비용이에요. 대출 없이 3억을 넣었다면 예금 3%(세후 약 2.54%) 기준 연 약 761만 원이에요.
손익분기 월세는 어떻게 봐요?
이 금액보다 월세가 싸면 월세가, 비싸면 전세가 유리하다는 기준선이에요. 집주인이 제시한 월세와 비교해 협상 근거로 쓸 수 있어요.
월세 세액공제는 얼마나 받아요?
무주택 세대주이고 총급여 5,500만 원 이하면 월세의 17%, 8,000만 원 이하면 15%를 연 1,000만 원 한도로 세액공제받아요. 월세 100만 원(연 1,200만 원)이면 한도 1,000만 원까지만 인정돼 연 150만~170만 원이 줄어요.
중개수수료는 전세랑 월세가 달라요?
네. 전세는 보증금, 월세는 보증금 + 월세 × 100(합계가 5,000만 원 미만이면 × 70)을 거래금액으로 상한 요율을 곱해요. 그래서 보통 월세 쪽 수수료가 적어요.