🔁 전월세 전환 계산기
전세 ↔ 월세 전환, 보증금 조정 시 월세 변화를 전환율로 계산하고 법정 상한을 넘는지 확인해요.
반전세 월세표
사용법
계산 방식을 고르세요. 전세 → 월세는 전세보증금 중 일부만 보증금으로 남기고 나머지를 월세로 바꿀 때, 월세 → 전세는 지금 보증금·월세가 전세로 치면 얼마인지 볼 때, 보증금 조정은 재계약하면서 보증금을 올리거나 내릴 때 월세가 얼마나 바뀌는지 볼 때 씁니다. 전환율은 기본값으로 법정 상한(5.0%)이 들어가 있고, 집주인이 제시한 전환율이나 시세 수준으로 바꿔 넣을 수 있어요. 아래 표에는 같은 조건에서 보증금 비율별 월세(반전세)가 정리됩니다.
계산 공식
- 전세 → 월세
월세 = (전세보증금 − 월세보증금) × 전환율 ÷ 12 - 월세 → 전세
전세 환산 보증금 = 월세보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율 - 보증금 조정
바뀐 월세 = 현재 월세 − (바꿀 보증금 − 현재 보증금) × 전환율 ÷ 12 - 전환율 역산
전환율 = 월세 × 12 ÷ (전세보증금 − 월세보증금) × 100
예) 전세 3억 원을 보증금 1억 원짜리 월세로 바꾸고 전환율이 5.0%라면 (3억 − 1억) × 0.050 ÷ 12 = 833,333원, 월 약 83만 원이에요. 반대로 보증금 1억 원·월세 80만 원은 1억 + 80만 × 12 ÷ 0.050 = 292,000,000원, 전세 약 2.92억 원과 비슷한 조건이에요.
법정 전환율 상한 (기준금리 + 2%p)
주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조는 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때 전환율이 연 10%와 한국은행 기준금리 + 2%p 중 낮은 비율을 넘지 못하게 정해요. 지금 한국은행 기준금리는 연 3.00%(2026년 8월 27일 금융통화위원회 결정)라서 상한은 연 5.0%입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 바로 바뀌니, 계산기의 기준금리 칸을 최신 값으로 바꿔 넣으세요.
| 기준금리 | 법정 상한 | 전세 3억 → 보증금 1억 월세 |
|---|---|---|
| 2.50% | 4.50% | 월 75만 원 |
| 2.75% | 4.75% | 월 79만 원 |
| 3.00% | 5.00% | 월 83만 원 |
| 3.25% | 5.25% | 월 88만 원 |
| 3.50% | 5.50% | 월 92만 원 |
상한이 적용되는 경우와 아닌 경우
- 적용 계약 기간 중이거나 재계약·계약갱신요구권 행사로 같은 집에 계속 살면서 보증금 일부를 월세로 돌릴 때. 상한을 넘는 월세 부분은 무효라 이미 냈다면 돌려 달라고 할 수 있어요.
- 적용 안 됨 새로운 임차인과 맺는 신규 계약은 시장에서 자유롭게 정해서, 실제 전환율이 상한보다 높은 경우가 많아요.
- 갱신 시 5% 상한 계약갱신요구권으로 갱신할 때는 전환율 상한과 별도로 임대료 증액 5% 상한도 지켜야 해요. 월세를 보증금으로 환산(전환율 적용)해 전체 증액률이 5% 이내인지 따집니다.
시장 전환율은 얼마쯤인가요?
한국부동산원은 실제 계약을 바탕으로 지역·주택 유형별 전월세 전환율을 매달 발표합니다(부동산통계정보시스템 R-ONE). 최근 몇 년간 전국 주택 기준으로 대략 연 5~7% 안팎에서 움직였고, 보통 아파트가 낮고 연립·다세대·단독주택이 높으며, 서울·수도권이 지방보다 낮은 편이에요. 신규 계약에서 집주인이 제시한 조건이 적정한지 볼 때는 내 지역·유형의 최근 통계와 비교해 보세요.
상황별 팁
- 월세가 나을까, 전세대출이 나을까 전환율이 전세자금대출 금리보다 높으면, 대출을 받아 보증금을 올리는 편이 이자 부담이 적은 경우가 많아요. 예를 들어 전환율 6%, 대출 금리 4%라면 보증금 1억 원을 올릴 때 월세는 월 50만 원 줄고 이자는 약 33만 원 늘어요.
- 보증금이 클수록 보증 안전 확인 월세를 줄이려고 보증금을 올리면 돌려받지 못할 위험도 커져요. 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부, 선순위 채권을 먼저 확인하세요.
- 월세 세액공제 무주택 세대주이고 총급여 8,000만 원 이하 등 요건을 갖추면 연간 월세의 15~17%를 세액공제 받을 수 있어 실제 부담이 줄어요.
- 관리비는 별도 이 계산은 월세(차임)만 다뤄요. 비교할 때는 관리비 포함 여부를 꼭 맞춰 보세요.
이 계산기는 전환율 공식으로 계산하는 참고용 도구입니다. 기준금리는 2026년 8월 27일 결정값(연 3.00%)을 기본으로 넣었으니, 이후 바뀌었다면 한국은행 홈페이지에서 확인해 기준금리 칸을 고쳐 주세요. 실제 계약 조건과 분쟁은 계약서, 주택임대차분쟁조정위원회, 법률 전문가의 판단을 따르세요.