smith이사 갈 집을 보다 보면 같은 아파트에 "전세 3억"과 "보증금 5,000만 원에 월세 100만 원"이 같이 나와 있는 경우가 많아요. 월세 100만 원은 확실히 크게 느껴지지만, 전세도 대출 이자와 묶이는 내 돈이 있으니 공짜는 아니죠. 결론부터 말하면, 전세와 월세는 '전세대출 금리'와 '그 집의 전월세 전환율'을 비교하면 대부분 답이 나와요. 대출 금리가 전환율보다 낮으면 전세가, 높으면 월세가 싸요. 위 예시라면 전환율이 연 4.8%이고, 예금 금리 3%를 기회비용으로 넣어 계산한 손익분기 대출 금리는 연 약 5.37%예요. 대출 금리 4%라면 2년 동안 전세가 약 500만 원 싸요.
다만 월세 세액공제를 받을 수 있는지, 내 돈이 얼마나 묶이는지, 보증금을 떼일 위험은 없는지에 따라 답이 달라져요. 이 글에서는 두 방식의 비용을 같은 기준으로 바꾸는 법, 대출 금리별 비교, 손익분기 계산, 그리고 숫자 말고 따져야 할 것들을 정리할게요. 내 조건으로 바로 계산하려면 전세 vs 월세 비교 계산기를 쓰면 돼요.
핵심 요약
전세 비용 = 전세대출 이자 + 내 돈의 기회비용(예금 이자), 월세 비용 = 월세 + 월세 보증금의 기회비용 − 세액공제예요.
전세 3억(대출 2억, 4%) vs 5천/100만이면 연 비용 약 1,054만 원 vs 1,327만 원으로 전세가 연 약 273만 원 싸요.
이 조건의 손익분기 대출 금리는 연 약 5.37%, 월세 세액공제 15%를 받으면 약 4.62%로 내려가요.
숫자가 비슷하다면 보증금 반환 위험과 현금 흐름까지 보고 결정하세요.
전세와 월세, 같은 기준으로 비용 바꾸기
전세는 매달 나가는 돈이 적어 보여서 싸게 느껴지고, 월세는 반대예요. 공정하게 비교하려면 둘 다 1년에 사라지는 돈으로 바꿔야 해요.
- 전세대출 이자: 실제로 은행에 내는 돈이에요. 대출 2억 원에 금리 4%면 연 800만 원이에요.
- 보증금 기회비용: 보증금으로 묶인 내 돈을 예금에 넣었다면 받았을 이자예요. 눈에 보이지 않지만 분명한 비용이에요. 내 돈 1억 원, 예금 3%(이자소득세 15.4% 뗀 세후 2.538%)면 연 약 254만 원이에요.
- 월세: 그대로 비용이에요. 월 100만 원이면 연 1,200만 원이에요.
- 월세 보증금 기회비용: 월세 보증금도 묶이는 돈이라 같은 방식으로 계산해요. 5,000만 원이면 연 약 127만 원이에요.
보증금 자체는 나중에 돌려받으니 비용이 아니에요. 비용은 그 돈이 묶여 있는 동안 생기는 이자뿐이에요.
전세는 이자, 월세는 월세가 비용의 대부분이에요
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| 구분 | 대출 이자 | 보증금 기회비용 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 전세 3억(대출 2억) | 800 | 254 | 0 |
| 월세 5천/100만 | 0 | 127 | 1,200 |
대출 금리별 전세 vs 월세 2년 총비용
전세대출 금리가 바뀌면 전세 쪽 비용만 움직여요. 위 예시에 중개수수료(상한 요율, 전세 90만 원·월세 45만 원)까지 넣어 2년 총비용을 계산하면 이래요.
| 전세대출 금리 | 전세 2년 총비용 | 월세 2년 총비용 | 유리한 쪽 |
|---|---|---|---|
| 3.0% | 약 1,798만 원 | 약 2,699만 원 | 전세 901만 원 |
| 3.5% | 약 1,998만 원 | 약 2,699만 원 | 전세 701만 원 |
| 4.0% | 약 2,198만 원 | 약 2,699만 원 | 전세 501만 원 |
| 4.5% | 약 2,398만 원 | 약 2,699만 원 | 전세 301만 원 |
| 5.0% | 약 2,598만 원 | 약 2,699만 원 | 전세 101만 원 |
| 5.5% | 약 2,798만 원 | 약 2,699만 원 | 월세 99만 원 |
| 6.0% | 약 2,998만 원 | 약 2,699만 원 | 월세 299만 원 |
두 선이 만나는 연 5.3~5.4% 부근이 손익분기예요
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| 구분 | 전세 | 월세 |
|---|---|---|
| 3.0% | 1,798 | 2,699 |
| 3.5% | 1,998 | 2,699 |
| 4.0% | 2,198 | 2,699 |
| 4.5% | 2,398 | 2,699 |
| 5.0% | 2,598 | 2,699 |
| 5.5% | 2,798 | 2,699 |
| 6.0% | 2,998 | 2,699 |
대출 금리가 0.5%p 오를 때마다 전세 2년 비용이 200만 원씩 늘어요(2억 × 0.5% × 2년). 전세대출은 대부분 변동금리라, 계약 기간 중 금리가 오를 가능성까지 생각하면 손익분기와 가까운 조건에서는 여유를 두고 판단하는 게 좋아요.
손익분기 계산: 월세가 얼마 이하면 월세가 나을까
비교를 한 숫자로 줄이는 방법이 두 가지 있어요.
① 손익분기 월세 = (전세 연 비용 − 월세 보증금 기회비용) ÷ 12
위 예시는 (1,054만 − 127만) ÷ 12 = 월 약 77만 원이에요. 집주인이 월세를 77만 원 이하로 제시하면 월세가 유리하고, 그보다 비싸면 전세가 유리해요. 월세 협상 근거로 쓰기 좋은 숫자예요.
② 손익분기 대출 금리 = (월세 연 비용 − 내 돈 기회비용) ÷ 전세대출 금액
위 예시는 (1,327만 − 254만) ÷ 2억 = 연 약 5.37%예요. 받을 수 있는 전세대출 금리가 이보다 낮으면 전세가 유리해요.
이 손익분기는 그 집의 전월세 전환율과 거의 같은 개념이에요. 전환율은 월세 × 12 ÷ (전세 보증금 − 월세 보증금)이라, 예시는 1,200만 ÷ 2억 5,000만 = 4.8%예요. 기회비용과 대출 비중 때문에 손익분기 금리가 전환율과 조금 다르게 나오지만, '대출 금리 < 전환율이면 대체로 전세'라는 감은 그대로 써도 돼요. 전환율의 법정 상한(기준금리 + 2%p)과 계산법은 전월세 전환율 계산법에, 전환 계산은 전월세 전환 계산기에 정리돼 있어요.
월세 세액공제를 받으면 기준선이 내려가요
무주택 세대주이고 총급여 8,000만 원 이하라면 월세를 연 1,000만 원 한도로 세액공제받을 수 있어요(조세특례제한법 제95조의2). 국민주택규모(85㎡) 이하이거나 기준시가 4억 원 이하 주택이어야 하고, 전입신고가 되어 있어야 해요.
| 총급여 | 공제율 | 월세 100만 원일 때 연 공제액 |
|---|---|---|
| 5,500만 원 이하 | 17% | 170만 원 (한도 1,000만 원 × 17%) |
| 8,000만 원 이하 | 15% | 150만 원 |
공제율 15%를 넣으면 위 예시의 월세 연 비용이 1,327만 원에서 1,177만 원으로 줄고, 손익분기 대출 금리는 연 약 5.37%에서 약 4.62%로 내려가요. 대출 금리 4%라면 여전히 전세가 낫지만 차이는 2년에 약 200만 원으로 줄어요. 월세 100만 원은 연 1,200만 원이라 한도 1,000만 원을 넘는 200만 원은 공제가 안 된다는 점도 기억해 두세요.
전세 쪽에도 혜택이 있어요. 무주택 세대주 근로자는 전세대출 원리금 상환액의 40%를 연 400만 원 한도로 소득공제(주택임차차입금)받을 수 있어요. 세액공제가 아니라 소득공제라 실제 절세액은 세율에 따라 달라져요. 정책 전세대출 조건은 버팀목 전세대출 기초에서 볼 수 있어요.
대출 없이 전세를 하면? 예금 금리가 변수
전세 3억을 모두 내 돈으로 낸다면 대출 이자는 없지만, 3억 원 전체의 기회비용이 생겨요. 같은 월세 조건(5,000만 원/100만 원)과 2년 총비용을 비교하면 이래요.
| 예금 금리 | 전세 (내 돈 3억) | 월세 5천/100만 |
|---|---|---|
| 2% | 약 1,105만 원 | 약 2,614만 원 |
| 3% | 약 1,613만 원 | 약 2,699만 원 |
| 4% | 약 2,120만 원 | 약 2,783만 원 |
| 5% | 약 2,628만 원 | 약 2,868만 원 |
예금 금리가 연 약 5.7%를 넘어야 월세가 유리해지는 구조라, 현실적인 금리에서는 목돈이 있다면 전세가 계산상 싸요. 다만 그 3억 원을 다른 곳에 쓸 수 없다는 점, 그리고 보증금을 돌려받지 못할 위험을 감수한다는 점이 대가예요.
숫자 말고 꼭 따져야 할 것
- 보증금 반환 위험: 전세는 큰돈을 집주인에게 맡기는 계약이에요. 매매가 대비 전세가율이 80%를 넘거나 선순위 근저당이 많은 집이라면 계산상 싸도 위험이 커요. 전세보증보험 가입 가능 여부를 먼저 확인하고, 보증료(연 0.1%대)도 계산기에 넣어 보세요.
- 현금 흐름: 월세는 매달 나가는 돈이 커서 저축 여력이 줄어요. 반대로 전세는 목돈이 묶여 비상금이 부족해질 수 있어요.
- 거주 기간: 2년마다 중개수수료와 이사비가 들어요. 오래 살 계획이라면 수수료 비중이 작아지고, 짧게 살 계획이라면 수수료가 비교적 적은 월세가 유리할 수 있어요.
- 갱신과 인상: 계약갱신청구권을 쓰면 보증금·월세 인상이 5% 이내로 제한돼요. 전세 시세가 크게 오를 것 같다면 갱신 시점의 부담도 생각해 두세요.
- 관리비·옵션: 같은 집이면 비슷하지만, 월세 매물에 가전 옵션이 포함되는 경우가 많아 초기 비용이 달라질 수 있어요.
상황별로 정리하면
- 목돈이 있고 오래 살 계획: 대출이 적을수록 전세의 실제 비용은 기회비용뿐이라 대체로 전세가 싸요. 대신 보증보험 가입이 되는 집인지 먼저 확인하세요.
- 목돈이 적고 대출 금리가 높은 경우: 대출 금리가 전환율보다 높다면 월세나 반전세가 매달 덜 들어요. 월세 세액공제 대상이면 더 유리해져요.
- 1~2년만 살 계획: 중개수수료·이사비 비중이 커지니, 수수료가 적은 월세 쪽 총비용을 꼭 같이 계산해 보세요.
자주 묻는 질문
전세와 월세 중 뭐가 더 싸요?
전세대출 금리가 그 집의 전월세 전환율보다 낮으면 보통 전세가 싸요. 예를 들어 전환율 4.8%인 집에서 대출 금리 4%면 전세가 2년에 약 500만 원 싸고, 대출 금리가 5.5%를 넘으면 월세가 더 싸질 수 있어요.
기회비용까지 꼭 계산해야 하나요?
네. 보증금으로 묶인 돈은 예금에 넣었다면 이자를 벌었을 돈이라, 이걸 빼면 전세가 실제보다 싸 보여요. 세후 예금 금리를 쓰는 게 현실적이에요.
월세 세액공제는 누가 받을 수 있어요?
무주택 세대주(요건을 갖춘 세대원 포함)이고 총급여 8,000만 원 이하인 근로자예요. 주택 규모가 85㎡ 이하이거나 기준시가 4억 원 이하이고, 계약서상 주소로 전입신고가 되어 있어야 해요.
반전세는 어떻게 비교해요?
반전세도 같은 공식이에요. 월세 쪽에 반전세 보증금과 월세를 넣고 전세와 비교하면 돼요. 보증금이 큰 만큼 월세 보증금 기회비용이 커지는 것까지 자동으로 반영돼요. 월세 조건 두 개끼리 비교할 때는 전환율로 보는 게 편해요.
대출 금리가 오르면 어떻게 돼요?
전세대출 2억 원 기준으로 금리가 0.5%p 오르면 연 100만 원, 2년이면 200만 원 비용이 늘어요. 변동금리 대출이라면 손익분기 금리와 현재 금리의 차이가 0.5%p 이상인지 여유를 확인하세요.
정리
전세와 월세는 '전세대출 이자 + 내 돈의 기회비용'과 '월세 + 월세 보증금 기회비용 − 세액공제'를 비교하면 공정하게 판단할 수 있어요. 대출 금리가 그 집의 전환율보다 낮으면 대체로 전세, 높으면 월세가 유리하고, 월세 세액공제를 받으면 기준선이 내려가요. 계산상 차이가 작다면 보증금 반환 위험과 현금 흐름을 함께 보고 고르세요.
- 내 조건으로 비교: 전세 vs 월세 비교 계산기
- 전환율로 보기: 전월세 전환 계산기, 전월세 전환율 계산법
- 중개수수료 미리 계산: 중개수수료 계산기
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