smith아파트를 알아보다 보면 "84㎡", "34평형", "공급 112㎡", "계약면적 152㎡"처럼 같은 집을 두고 숫자가 여러 개 나와서 헷갈려요. 결론부터 말하면, 전용면적은 현관문 안쪽에서 우리 집만 쓰는 공간이고, 공급면적은 여기에 계단·복도·엘리베이터 같은 주거공용면적을 더한 값이에요. 흔히 말하는 "34평형"은 공급면적 기준이고, 전용 84㎡는 실제로는 약 25.4평이에요. 계약면적은 공급면적에 관리사무소·지하주차장 같은 기타공용면적까지 더한 값이고, 발코니는 어디에도 들어가지 않는 서비스면적이에요.
이 차이를 모르면 평당가를 잘못 비교하거나, 오피스텔과 아파트를 같은 평수로 착각하는 실수를 하기 쉬워요. 이 글에서는 면적 용어 6가지를 하나씩 정리하고, 59㎡·84㎡가 몇 평인지, 오피스텔 전용률이 왜 낮은지까지 숫자로 설명할게요. ㎡를 평으로 바로 바꾸려면 제곱미터를 평으로 변환 도구를 쓰면 돼요.
핵심 요약
전용면적(집 안) + 주거공용면적(계단·복도·엘리베이터) = 공급면적이에요. 아파트 "평형"은 보통 이 공급면적 기준이에요.
공급면적 + 기타공용면적(관리사무소·주차장·커뮤니티) = 계약면적이고, 발코니는 서비스면적이라 면적에 포함되지 않아요.
전용 59㎡는 약 17.9평(공급 기준 24~25평형), 전용 84㎡는 약 25.4평(공급 기준 33~34평형)이에요.
오피스텔은 계약면적 기준으로 분양하는 경우가 많아 전용률이 50% 안팎으로 낮게 나와요.
아파트 면적 6가지 한눈에 보기
| 용어 | 무엇이 들어가나 | 어디서 쓰나 |
|---|---|---|
| 전용면적 | 현관문 안쪽 방·거실·주방·욕실 | 실거래가, 등기부, 주택형 표기(84㎡) |
| 주거공용면적 | 계단, 복도, 엘리베이터, 1층 현관 로비 | 공급면적 계산 |
| 공급면적 | 전용 + 주거공용 | 아파트 분양 공고, "34평형" |
| 기타공용면적 | 관리사무소, 경로당, 커뮤니티, 지하주차장 등 | 계약면적 계산 |
| 계약면적 | 공급 + 기타공용 | 분양 계약서, 오피스텔 분양 |
| 서비스면적 | 발코니(노대) | 면적에서 제외, 확장하면 실사용 공간 증가 |
이 중에서 가격 비교와 세금·대출 기준으로 가장 중요한 건 전용면적이에요. 국민주택규모(전용 85㎡ 이하) 같은 제도 기준도, 취득세의 농어촌특별세 비과세 여부도 전용면적으로 판단해요.
전용면적: 우리 집만 쓰는 공간
전용면적은 현관문 안쪽에서 해당 세대만 독점해서 쓰는 공간이에요. 방, 거실, 주방, 욕실, 드레스룸이 여기에 들어가요. 공동주택의 전용면적은 벽 두께를 뺀 안쪽 치수(안목치수)로 재기 때문에 같은 84㎡라도 실제 바닥 크기를 비교적 정확하게 보여줘요.
분양 공고의 주택형 "084.9632A"처럼 소수점까지 적힌 숫자도 전용면적이에요. 그래서 "84㎡형", "59㎡형"이라고 하면 전용면적 기준이라고 생각하면 돼요. 실거래가 공개시스템과 등기부에 나오는 면적도 전용면적이에요.
공급면적과 주거공용면적: "34평형"의 정체
공급면적 = 전용면적 + 주거공용면적이에요. 주거공용면적은 그 동 주민이 함께 쓰는 계단, 복도, 엘리베이터 홀, 1층 출입 로비 같은 공간을 세대별로 나눈 면적이에요. 아파트 분양 공고의 평당 분양가와 시장에서 부르는 "평형"은 대부분 이 공급면적 기준이에요.
| 전용면적 | 전용 평수 | 흔한 공급면적 | 공급 평형 |
|---|---|---|---|
| 59㎡ | 약 17.9평 | 79~85㎡ | 24~25평형 |
| 74㎡ | 약 22.4평 | 97~101㎡ | 29~30평형 |
| 84㎡ | 약 25.4평 | 109~115㎡ | 33~34평형 |
| 114㎡ | 약 34.5평 | 145~152㎡ | 44~46평형 |
공급면적은 단지마다 달라서 같은 84㎡라도 공급 109㎡(약 33평)인 곳도, 115㎡(약 35평)인 곳도 있어요. 표의 공급면적은 흔한 범위의 예시라서, 정확한 숫자는 분양 공고나 건축물대장에서 확인해야 해요. 평 계산은 ㎡ ÷ 3.3058이에요.
기타공용면적과 계약면적
계약면적 = 공급면적 + 기타공용면적이에요. 기타공용면적은 단지 전체가 함께 쓰는 관리사무소, 경로당, 어린이집, 커뮤니티 시설, 지하주차장, 기계실 같은 공간을 세대별로 나눈 면적이에요. 아파트 분양 계약서에는 계약면적이 같이 적히지만, 가격 표기에는 거의 쓰지 않아요.
전용 84㎡ 아파트를 예로 들면 이렇게 구성될 수 있어요.
| 면적 | 예시 값 | 평 |
|---|---|---|
| 전용면적 | 84㎡ | 약 25.4평 |
| 주거공용면적 | 28㎡ | 약 8.5평 |
| 공급면적 | 112㎡ | 약 33.9평 |
| 기타공용면적(주차장 포함) | 40㎡ | 약 12.1평 |
| 계약면적 | 152㎡ | 약 46.0평 |
계약면적 기준이면 전용률은 약 55%예요
표로 보기
| 구분 | 면적 |
|---|---|
| 전용면적 | 84 |
| 주거공용면적 | 28 |
| 기타공용면적 | 40 |
같은 집인데도 공급면적 기준 전용률은 75%, 계약면적 기준 전용률은 약 55%예요. 어떤 면적을 분모로 쓰느냐에 따라 전용률과 평당가가 크게 달라지는 이유예요. 평당가 계산의 기준 차이는 평당가 계산법과 전용률 글에 예시로 정리해 뒀어요.
서비스면적(발코니): 면적엔 없지만 실제로 쓰는 공간
발코니는 건축법상 바닥면적에 넣지 않는 서비스면적이에요. 외벽에서 일정 폭(보통 1.5m)까지의 발코니는 면적 산정에서 빠지기 때문에 전용·공급·계약 어디에도 들어가지 않아요. 그런데 2006년 발코니 확장이 합법화된 뒤로는 대부분 확장해서 거실·방으로 쓰기 때문에, 실제 체감 크기는 전용면적보다 넓어요.
같은 84㎡라도 판상형 4베이처럼 발코니가 많이 붙는 평면은 서비스면적이 크고, 탑상형이나 일부 평면은 작아요. 그래서 전용면적이 같아도 확장 후 실사용 면적은 단지마다 다를 수 있어요. 분양 공고에 확장 면적이 따로 나오는 경우가 있으니 같이 보세요. 확장비는 분양가와 별도라는 점도 기억하세요. 자세한 계산은 분양가 실제 가격 비교법 글에 있어요.
오피스텔은 왜 전용률이 낮을까
오피스텔은 아파트와 달리 계약면적(전용 + 주거공용 + 기타공용, 주차장 포함)을 기준으로 분양 면적과 가격을 표시하는 경우가 많아요. 분모에 주차장까지 들어가니 전용률이 50% 안팎으로 낮게 나와요. 예를 들어 계약면적 60㎡(약 18.1평) 오피스텔의 전용면적이 30㎡(약 9.1평)라면 전용률은 50%예요.
여기서 흔한 착각이 생겨요. "18평 오피스텔"이라고 들으면 아파트 18평형(공급 기준, 전용 약 13~14평)을 떠올리기 쉽지만, 실제 집 안은 9평 정도예요. 게다가 오피스텔은 발코니가 없거나 작은 경우가 많아서 서비스면적으로 넓어지는 공간도 적어요. 오피스텔과 아파트를 비교할 때는 반드시 전용면적끼리 비교하세요. 가격도 전용 평당가로 환산해서 봐야 공정해요.
면적은 어디서 확인할까: 공고·건축물대장·등기부
면적을 정확히 확인할 수 있는 곳은 서류마다 조금씩 달라요.
- 입주자모집공고: 주택형별로 전용·주거공용·공급·기타공용·계약면적이 모두 나와요. 분양 단지라면 가장 정확한 출처예요.
- 건축물대장(전유부): 정부24에서 무료로 뗄 수 있고, 해당 호의 전용면적과 공용면적이 나와요. 기존 아파트의 공급면적을 알고 싶을 때 전용 + 주거공용(계단·복도 등)을 더해 계산하면 돼요.
- 등기부등본: 전유부분의 건물 면적(전용면적)과 대지권 비율이 나와요. 공용면적은 보통 따로 표시되지 않아요.
- 실거래가 공개시스템: 거래 내역이 전용면적으로 표시돼요. 그래서 시세를 비교할 땐 전용 ㎡가 같은 거래끼리 보면 돼요.
중개 광고에 적힌 "공급 ○○㎡"는 출처가 불분명한 경우도 있어서, 계약 전에는 건축물대장으로 한 번 더 확인하는 게 안전해요. 특히 같은 단지 안에서도 A·B 타입마다 공급면적이 다를 수 있어요.
면적 볼 때 흔한 실수와 체크리스트
- "34평"을 전용 34평으로 이해: 공급 34평형은 전용 약 25평(84㎡)이에요.
- 평형만 보고 비교: 같은 "34평형"도 공급면적이 109~115㎡로 달라요. 전용 ㎡로 비교하세요.
- 오피스텔 평수를 아파트 평형과 같은 기준으로 생각: 오피스텔은 계약면적 기준이라 같은 평수라도 실제 공간이 훨씬 좁아요.
- 확장 여부를 확인하지 않음: 매물 사진의 거실이 넓어 보이는 건 확장 덕분일 수 있어요. 등기부·건축물대장의 전용면적은 확장과 상관없이 같아요.
- 제도 기준을 공급면적으로 판단: 국민주택규모(85㎡ 이하) 등 대부분의 제도·세금 기준은 전용면적이에요.
체크리스트로 정리하면, 매물이나 분양 공고를 볼 때는 ① 전용면적 ㎡ ② 공급(또는 계약)면적 ③ 전용률 ④ 확장 여부 ⑤ 평당가 기준(전용/공급) 다섯 가지를 먼저 확인하면 돼요.
자주 묻는 질문
84㎡는 몇 평이에요?
전용 84㎡는 84 ÷ 3.3058 = 약 25.4평이에요. 다만 시장에서 "84㎡ = 33평형, 34평형"이라고 부르는 건 공급면적(보통 109~115㎡) 기준이라서 그래요. 둘 다 같은 집을 다른 기준으로 부르는 거예요.
59㎡는 몇 평이에요?
전용 59㎡는 약 17.9평이에요. 공급면적은 보통 79~85㎡ 정도라 시장에서는 24평형, 25평형으로 불러요. 정확한 공급면적은 단지마다 달라서 공고나 건축물대장에서 확인해야 해요.
전용률은 보통 몇 %예요?
아파트는 공급면적 기준으로 보통 70~80% 범위예요. 계단식은 높고 복도식·초고층·주상복합은 낮은 편이에요. 오피스텔은 계약면적 기준이라 50% 안팎으로 낮게 나오는 경우가 많아요.
발코니 확장하면 전용면적이 늘어나요?
아니요. 발코니는 서비스면적이라 확장해도 등기부·건축물대장의 전용면적은 그대로예요. 실제로 쓰는 공간만 넓어져요. 그래서 같은 전용면적이라도 확장 여부와 발코니 크기에 따라 체감 크기가 달라요.
세금이나 청약 기준은 어떤 면적으로 봐요?
대부분 전용면적이에요. 국민주택규모 85㎡ 이하, 청약 주택형 구분, 취득세 농어촌특별세 비과세 기준 등이 모두 전용면적으로 판단해요. 공급면적은 주로 분양가와 평형 표기에 쓰여요.
정리
아파트 면적은 안쪽부터 전용 → 공급(+주거공용) → 계약(+기타공용) 순으로 커지고, 발코니는 서비스면적이라 어디에도 들어가지 않아요. 전용 84㎡는 약 25.4평이지만 공급 기준으로 33~34평형이라 불리고, 오피스텔은 계약면적 기준이라 같은 평수라도 실제 공간이 훨씬 좁아요. 비교할 땐 항상 전용면적, 가격은 전용 평당가로 맞추는 게 가장 정확해요.
- ㎡를 평으로 변환: 제곱미터를 평으로 변환
- 공급·전용 평당가 한 번에: 평당가 계산기
- 평당가 비교 기준: 평당가 계산법과 전용률
- 실거래가 확인 요령: 실거래가 보는 법