smith청약 공고를 보면 "84㎡ 분양가 7억 원, 평당 2,066만 원"처럼 깔끔한 숫자가 먼저 눈에 들어와요. 주변 시세가 8억 원이니 1억 원 싸다고 생각하기 쉽죠. 결론부터 말하면, 분양가를 비교할 때는 공고의 기본 분양가가 아니라 발코니 확장비·유상옵션·중도금 이자까지 더한 '실분양가'를, 주변 시세와 같은 전용면적 기준 평당가로 비교해야 해요. 예시로 계산해 보면 7억 원짜리 집의 실제 부담은 약 7억 5,520만 원이고, 시세와의 차이는 1억 원이 아니라 약 4,480만 원으로 줄어요.
여기에 입주까지 2~3년이 걸린다는 점, 기존 아파트와 신축의 차이까지 생각하면 "싸다"의 기준이 꽤 달라져요. 이 글에서는 실분양가 계산법, 평당 분양가와 주변 시세 평당가를 맞춰 비교하는 방법, 계약금·중도금·잔금 비율과 현금 계획까지 예시 숫자로 정리할게요. 중도금 이자는 분양 중도금 이자 계산기로, 평당가는 평당가 계산기로 바로 계산할 수 있어요.
핵심 요약
실분양가 = 기본 분양가 + 발코니 확장비 + 유상옵션 + (후불제라면) 중도금 대출 이자예요.
분양가 7억 원에 확장 1,500만 원, 옵션 1,500만 원, 후불 이자 2,520만 원을 더하면 약 7억 5,520만 원이에요.
주변 시세와는 같은 전용면적, 같은 기준(전용 평당가)으로 비교해야 해요.
계약금 10%·중도금 60%·잔금 30%가 흔한 구조지만 단지마다 달라서 공고에서 꼭 확인해야 해요.
실분양가란? 공고 분양가에 빠져 있는 것들
입주자모집공고의 분양가는 보통 기본형(발코니 비확장, 옵션 미선택) 기준이에요. 그런데 요즘 아파트는 발코니 확장을 전제로 설계돼서 확장을 안 하면 거실과 방이 눈에 띄게 좁아지고, 실제로 대부분의 계약자가 확장을 선택해요. 그래서 공고 분양가만으로는 내가 실제로 내는 돈을 알 수 없어요.
실분양가를 구성하는 항목은 이래요.
- 기본 분양가: 대지비 + 건축비. 공고 주택형별 표에 층·라인별로 나와 있어요.
- 발코니 확장비: 공고 뒤쪽 별도 표에 주택형별로 나와요. 84㎡ 기준 1,000만~2,500만 원 안팎인 경우가 많지만 단지마다 차이가 커요.
- 유상옵션: 시스템 에어컨, 주방 가전·상판 고급화, 붙박이장, 중문, 바닥재 업그레이드 등. 몇 개만 골라도 1,000만 원이 쉽게 넘어요.
- 중도금 대출 이자: 무이자 조건이면 0원, 이자 후불제면 입주(잔금) 때 한꺼번에 내야 해요.
이 글의 예시는 전용 84㎡(공급 112㎡), 기본 분양가 7억 원, 확장비 1,500만 원, 옵션 1,500만 원(시스템 에어컨 800만·주방 고급화 400만·붙박이장 300만)으로 잡았어요. 실제 금액은 공고마다 다르니 내 단지 숫자로 바꿔서 계산해 보세요.
실분양가 계산 예시: 7억 원이 7억 5,520만 원이 되기까지
| 항목 | 금액 | 누적 |
|---|---|---|
| 기본 분양가 | 7억 원 | 7억 원 |
| 발코니 확장비 | 1,500만 원 | 7억 1,500만 원 |
| 유상옵션 | 1,500만 원 | 7억 3,000만 원 |
| 중도금 이자(후불제, 연 4.5%) | 약 2,520만 원 | 약 7억 5,520만 원 |
중도금 이자는 이렇게 계산했어요. 중도금 60%(4억 2,000만 원)를 6회로 나눠 4개월마다 7,000만 원씩 대출이 실행되고, 계약 후 30개월에 입주한다고 가정했어요. 각 회차가 입주까지 남은 기간(26·22·18·14·10·6개월)만큼 이자가 붙으니, 7,000만 원 × 4.5% ÷ 12 × (26+22+18+14+10+6)개월 = 약 2,520만 원이에요. 금리가 4%면 약 2,240만 원, 5%면 약 2,800만 원이에요. 회차 일정과 금리를 바꿔 보려면 분양 중도금 이자 계산기를 쓰면 돼요.
기본 분양가 대비 약 7.9% 늘어나요
표로 보기
| 구분 | 기본 분양가 | 확장비·옵션 | 중도금 이자 |
|---|---|---|---|
| 공고 분양가 | 70,000 | 0 | 0 |
| 확장·옵션 포함 | 70,000 | 3,000 | 0 |
| 후불 이자 포함 | 70,000 | 3,000 | 2,520 |
참고로 취득세는 실분양가와 별개로 잔금 때 내야 해요. 1주택자가 85㎡ 이하 주택을 7억 3,000만 원에 취득하면 취득세율이 약 1.87%(6억~9억 구간 계산식)이고 지방교육세를 더해 약 1,500만 원 수준이에요. 확장비와 시행사와 계약한 옵션은 취득가액에 포함되는 게 일반적이라 세금 계산 때도 같이 넣어야 해요. 구조는 주택 취득세 구조 글과 취득세 계산기로 확인할 수 있어요. 다만 취득세는 기존 아파트를 살 때도 내는 돈이라, 분양과 매매를 비교할 땐 양쪽에서 빼고 보는 게 공정해요.
평당 분양가 vs 주변 시세 평당가, 기준 맞추는 법
분양가가 싼지 판단하려면 주변 아파트 시세와 비교해야 하는데, 여기서 기준이 자주 엇갈려요. 분양 공고의 평당 분양가는 보통 공급면적 기준이고, 실거래가는 전용면적으로 표시되거든요. 그래서 비교는 이렇게 맞추는 게 좋아요.
- 분양 단지와 같은 전용면적(84㎡면 84㎡)의 주변 실거래가를 찾는다.
- 양쪽 다 전용 평당가로 바꾼다 (가격 ÷ 전용㎡ × 3.3058).
- 분양 쪽은 실분양가(확장·옵션·이자 포함)를 쓴다.
예시로 주변 5년 차 아파트 84㎡ 실거래가가 8억 원이라고 해볼게요.
| 구분 | 가격 | 전용 평당가 |
|---|---|---|
| 공고 분양가 | 7억 원 | 약 2,755만 원 |
| 확장·옵션 포함 | 7억 3,000만 원 | 약 2,873만 원 |
| 후불 이자까지 포함 | 약 7억 5,520만 원 | 약 2,972만 원 |
| 주변 84㎡ 시세 | 8억 원 | 약 3,148만 원 |
공고 분양가끼리 보면 평당 약 393만 원(총 1억 원) 싸 보이지만, 실분양가로 보면 평당 약 176만 원, 집 한 채로는 약 4,480만 원 차이예요. 여전히 싸긴 하지만 "1억 싸다"와는 판단이 꽤 달라지죠. 공급 평당가와 전용 평당가 차이는 평당가 계산법과 전용률 글에 자세히 정리해 뒀어요.
주변 시세와 비교할 때 함께 따질 것
숫자를 맞췄다면 이제 조건 차이를 봐야 해요.
- 입주 시점: 분양은 2~3년 뒤 집을 받아요. 그동안 돈이 묶이고, 시세가 오를 수도 내릴 수도 있어요. 지금 시세와 단순 비교하면 이 기간이 빠져요.
- 신축 vs 구축: 비교 대상이 5년 차라면 신축 프리미엄을, 15년 차 이상이라면 연식 차이를 감안해야 해요. 가능하면 비슷한 연식의 최근 입주 단지와 비교하는 게 좋아요.
- 실거래가 고르는 법: 직거래·특수 거래나 저층 거래만 골라 쓰면 시세가 왜곡돼요. 최근 3~6개월, 비슷한 층의 거래 여러 건을 보세요. 요령은 실거래가 보는 법 글을 참고하세요.
- 전용률 차이: 분양 단지와 비교 단지의 공급면적이 다르면 공급 평당가로는 비교가 왜곡돼요. 반드시 전용 기준으로 맞추세요.
- 분양가상한제 여부: 상한제 단지는 시세보다 낮게 나오는 대신 전매 제한·실거주 의무 같은 조건이 붙을 수 있어요. 공고의 규제 조건도 가격의 일부로 봐야 해요.
계약금·중도금·잔금 비율과 현금 계획
분양 대금은 한 번에 내지 않고 나눠 내요. 가장 흔한 구조는 계약금 10% · 중도금 60% · 잔금 30%이고, 계약금 20%나 잔금 비율이 더 큰 구조도 있어요. 7억 원 기준으로 보면 이래요.
| 구분 | 비율 | 금액(7억 원 기준) | 시기 | 보통의 마련 방법 |
|---|---|---|---|---|
| 계약금 | 10% | 7,000만 원 | 당첨 후 계약 때 | 자기 자금 |
| 중도금 | 60% | 4억 2,000만 원 | 공사 중 4~6회 분할 | 집단 중도금 대출 |
| 잔금 | 30% | 2억 1,000만 원 | 입주 때 | 주택담보대출로 전환 + 자기 자금 |
현금이 특히 많이 필요한 시점은 두 번이에요. 계약 때 계약금, 그리고 입주 때 잔금 + 후불 이자 + 취득세 + 옵션 잔금이에요. 예시대로라면 입주 때 잔금 2억 1,000만 원에 후불 이자 약 2,520만 원, 취득세 약 1,500만 원이 한꺼번에 나와요. 중도금 대출은 잔금 때 주택담보대출로 갈아타며 상환하는데, 이때 LTV·DSR 기준으로 대출 한도가 다시 계산되니 미리 확인해야 해요.
발코니 확장비와 유상옵션은 본 계약과 별도로 계약하고, 납부 일정도 따로 정해지는 경우가 많아요. 옵션 계약금 10%에 잔금 90%처럼 입주 때 몰리는 구조도 흔하니 공고와 옵션 계약서를 같이 보세요. 당첨 이후 일정은 청약 당첨 후 일정, 잔금 날 준비는 잔금일 체크리스트 글에 정리돼 있어요.
자주 묻는 질문
발코니 확장은 꼭 해야 하나요?
의무는 아니에요. 하지만 요즘 평면은 확장을 전제로 설계된 경우가 많아서 비확장이면 거실·방이 좁고, 나중에 팔 때도 확장 세대를 더 선호하는 편이에요. 비용만 아끼려고 하기보다 실거주 공간과 재판매를 같이 보고 결정하세요.
중도금 무이자와 이자 후불제는 뭐가 달라요?
무이자는 시행사가 중도금 대출 이자를 대신 내줘서 계약자 부담이 없어요. 이자 후불제는 이자를 입주 때까지 미뤄줄 뿐이라 잔금 때 한꺼번에 내야 해요. 예시처럼 중도금 4억 2,000만 원이면 금리에 따라 2,000만 원대 차이가 나니 꼭 구분하세요.
평당 분양가는 공급면적 기준인가요?
대부분 공급면적 기준이에요. 그래서 실거래가(전용면적 표시)와 비교할 땐 분양가도 전용 평당가로 바꿔야 공정해요. 전용 평당가 = 가격 ÷ (전용㎡ ÷ 3.3058)이에요.
유상옵션은 어떤 걸 고르는 게 좋아요?
나중에 따로 하기 어렵거나 비싼 것 위주로 보는 사람이 많아요. 시스템 에어컨처럼 배관을 매립하는 건 입주 후 설치가 번거롭고, 가전처럼 따로 사도 되는 건 시중 가격과 비교해 보세요. 옵션 금액은 실분양가에 들어가니 합계를 꼭 계산해 두세요.
분양가가 주변 시세보다 싸면 무조건 이득인가요?
아니에요. 실분양가 기준으로 비교했는지, 입주까지 2~3년 동안 시세가 어떻게 될지, 전매 제한·실거주 의무 같은 조건이 있는지에 따라 달라요. 숫자 차이와 조건을 함께 보고, 잔금까지 자금 계획이 되는지가 먼저예요.
정리
분양가는 공고 숫자가 아니라 실분양가로 봐야 해요. 기본 분양가에 발코니 확장비, 유상옵션, 후불제라면 중도금 이자까지 더하고, 주변 시세와는 같은 전용면적의 전용 평당가로 비교하세요. 예시처럼 "1억 싸다"가 실제로는 4,000만 원대 차이일 수 있어요. 그리고 계약금과 입주 때 현금이 몰리니 잔금·이자·취득세까지 한 번에 계획하세요.
- 중도금 이자 미리 계산: 분양 중도금 이자 계산기
- 분양가·시세 평당가 환산: 평당가 계산기
- 잔금 때 낼 세금: 취득세 계산기
- 면적 기준이 헷갈린다면: 아파트 면적 용어 정리