전세 만기가 다가오는데 집주인이 "보증금 일부는 월세로 돌리자"고 하면, 가장 먼저 궁금한 게 "그럼 월세를 얼마로 받는 게 맞나"예요. 결론부터 말하면, 계약 기간 중이거나 갱신할 때 보증금을 월세로 바꾸는 경우 전환율은 법으로 "연 10%"와 "한국은행 기준금리 + 2%p" 중 낮은 쪽을 넘을 수 없어요. 기준금리가 2026년 8월 27일 연 3.00%로 오른 뒤 지금(10월 기준) 법정 상한은 연 5.0%이고, 보증금 1억 원을 월세로 바꾸면 최대 월 41만 6,667원이에요.
다만 이 상한은 기존 계약 안에서의 전환에만 적용되고, 완전히 새로 맺는 계약에는 적용되지 않아요. 그래서 시장에서 실제로 쓰이는 전환율은 법정 상한보다 높은 경우가 많아요. 이 글에서는 전환율 계산 공식, 2026년 기준금리 변화에 따른 상한 변화, 시장 전환율과의 차이, 전세와 반전세 중 무엇이 싼지 판단하는 방법, 갱신 때 5% 상한과 함께 계산하는 법까지 숫자로 정리할게요.
핵심 요약
전월세 전환율 법정 상한은 연 10%와 기준금리 + 2%p 중 낮은 비율로, 2026년 10월 현재 기준금리 3.00%를 적용하면 연 5.0%예요.
월세 = 월세로 바꾸는 보증금 × 전환율 ÷ 12 이고, 보증금 2억 원이면 법정 상한 기준 월 83만 3,333원이에요.
법정 상한은 계약 중·갱신 때 전환에만 적용되고 신규 계약에는 강제력이 없어서, 시장 전환율은 대개 이보다 높게 형성돼요.
반전세를 고를 때는 전환율을 내 전세대출 금리나 예금 금리와 비교하면, 어느 쪽이 매달 싼지 바로 보여요.
전월세 전환율이란: 보증금과 월세의 환율
전월세 전환율은 보증금 1원을 월세로 바꿀 때 1년에 몇 %로 쳐 주느냐를 나타내는 비율이에요. 집주인 입장에서는 보증금을 받아 굴리는 대신 월세를 받는 것이니 "보증금의 연 이자율", 세입자 입장에서는 "보증금 대신 내는 월세의 연 이자율"이라고 보면 이해가 쉬워요.
공식은 이래요.
- 보증금 → 월세: 월세 = 전환하는 보증금 × 전환율 ÷ 12
- 월세 → 보증금: 전환하는 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율
- 현재 계약의 전환율 역산: 전환율 = 월세 × 12 ÷ (전세 보증금 − 월세 보증금)
예를 들어 전세 3억 원 집을 보증금 1억 원으로 낮추면 2억 원이 월세로 바뀌고, 전환율 5%라면 2억 × 5% ÷ 12 = 월 83만 3,333원이에요. 반대로 같은 집 조건이 "보증금 1억, 월세 100만 원"으로 나왔다면 100만 × 12 ÷ 2억 = 6.0%가 이 매물의 전환율이에요.
2026년 법정 전환율 상한: 기준금리 + 2%p
주택임대차보호법 제7조의2와 시행령은 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때 연 10%와 "한국은행 기준금리 + 연 2%p" 중 낮은 비율을 넘지 못하게 하고 있어요. 기준금리가 8% 아래인 한 사실상 "기준금리 + 2%p"가 상한이에요. 2020년 9월에 가산 이율이 3.5%p에서 2%p로 낮아진 뒤 이 구조가 이어지고 있어요.
그래서 기준금리가 바뀌면 법정 상한도 그날부터 바로 바뀌어요. 2026년에는 한국은행이 7월과 8월에 연속으로 금리를 올려 상한이 두 번 올라갔어요.
| 적용 기간 (2026년) | 기준금리 | 법정 전환율 상한 | 보증금 1억 전환 시 월세 상한 |
|---|---|---|---|
| 1월 1일 ~ 7월 15일 | 연 2.50% | 연 4.50% | 375,000원 |
| 7월 16일 ~ 8월 26일 | 연 2.75% | 연 4.75% | 395,833원 |
| 8월 27일 ~ 현재(10월 기준) | 연 3.00% | 연 5.00% | 416,667원 |
한국은행 금융통화위원회는 10월 22일에도 회의가 예정돼 있어서, 결정에 따라 상한이 다시 바뀔 수 있어요. 계약서를 쓰는 날 기준금리를 한국은행 홈페이지에서 확인하고 계산하는 게 정확해요. 참고로 상가건물은 별도 규정(연 12%와 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율)이 적용되니 주택과 헷갈리지 마세요.
시장 전환율은 왜 법정 상한보다 높을까
한국부동산원은 지역·주택 유형별 전월세 전환율을 매달 공표해요(부동산통계정보 R-ONE). 이 통계를 보면 실제 계약에서 쓰이는 전환율이 법정 상한과 다르게 움직이는 경우가 많은데, 이유는 세 가지예요.
- 신규 계약에는 법정 상한이 강제되지 않아요. 처음 맺는 계약의 보증금·월세는 당사자가 자유롭게 정해요. 법정 상한은 이미 맺은 계약에서 "보증금을 월세로 바꿀 때"만 적용돼요.
- 보증금이 작을수록 집주인 위험이 커요. 보증금이 적으면 월세 연체나 원상복구 비용을 담보할 여유가 줄어서, 월세 비중이 큰 계약일수록 전환율이 높게 붙는 경향이 있어요.
- 주택 유형·지역 차이. 일반적으로 아파트보다 연립·다세대·단독주택이, 수도권보다 지방이 전환율이 높게 나오는 편이에요. 전세 수요가 몰리는 곳은 낮고, 월세 수요가 많은 곳은 높아요.
그래서 매물을 비교할 때는 "보증금 ○억에 월세 ○만" 조건을 전환율로 바꿔 보는 습관이 유용해요. 같은 단지의 두 매물이 각각 5.2%, 6.5%로 계산된다면 후자는 월세를 비싸게 받는 매물이에요. 전월세 전환 계산기에 두 조건을 넣으면 전환율이 바로 나와요.
전세 vs 반전세, 매달 비용으로 비교하는 법
전환율은 "보증금을 월세로 돌릴 때의 이자율"이니, 내가 그 보증금을 마련하는 비용(대출 금리나 예금 이자)과 비교하면 어느 쪽이 싼지 알 수 있어요.
예시로 전세 3억 원 집에 내 돈이 1억 원 있다고 해 볼게요.
- A. 전세: 2억 원을 전세대출로 빌림 → 매달 대출 이자 = 2억 × 대출금리 ÷ 12
- B. 반전세: 보증금 1억 원 + 월세 (2억 × 5% ÷ 12 = 83만 3,333원)
결론적으로 대출금리 < 전환율이면 전세, 대출금리 > 전환율이면 반전세가 매달 비용으로는 유리해요. 내 돈으로 보증금을 채우는 경우라면 대출금리 대신 그 돈을 예금에 넣었을 때의 세후 이자율과 비교하면 돼요. 예금 세후 3% 정도라면 전환율 5%짜리 월세보다 보증금을 넣는 편이 싸요.
다만 숫자만으로 끝나지 않는 게 보증금 위험이에요. 전세는 큰돈이 집주인에게 묶여 있어서, 매매가 대비 전세가 비율이 높은 집이라면 반전세로 위험 금액을 줄이는 게 합리적일 수 있어요. 보증금 안전성은 깡통전세 전세가율 확인법과 전세보증금 반환보증 정리를 같이 보세요.
갱신할 때 월세 전환과 5% 상한 함께 계산하기
계약갱신청구권으로 갱신하면 보증금·월세 증액은 5%를 넘을 수 없어요. 여기에 "보증금 일부를 월세로 바꾸자"는 요구가 겹치면, 5% 증액 상한과 전환율 상한을 동시에 적용해야 해요. 갱신청구권의 기간·거절 사유는 계약갱신청구권 5% 상한 총정리에서 자세히 다뤘으니, 여기서는 계산만 볼게요.
예시: 전세 3억 원 갱신, 집주인이 보증금 2억 원 + 월세를 원하는 경우 (전환율 5%)
- 5% 증액 상한을 적용한 환산 보증금: 3억 × 1.05 = 3억 1,500만 원
- 보증금 2억 원을 빼면 월세로 바꿀 금액: 1억 1,500만 원
- 월세 상한: 1억 1,500만 × 5% ÷ 12 = 약 47만 9,167원
즉 이 경우 집주인이 요구할 수 있는 최대치는 보증금 2억 원 + 월세 약 47만 9천 원이에요. "보증금 2억에 월세 60만 원"을 제시받았다면 상한을 넘는 요구예요. 반대로 증액 없이 전환만 한다면 1억 × 5% ÷ 12 = 41만 6,667원이 상한이에요.
| 갱신 조건 (기존 전세 3억) | 계산 | 월세 상한 |
|---|---|---|
| 증액 없이 1억만 월세로 전환 | 1억 × 5% ÷ 12 | 416,667원 |
| 5% 증액 + 보증금 2억으로 낮춤 | 1억 1,500만 × 5% ÷ 12 | 479,167원 |
| 5% 증액 + 보증금 1억으로 낮춤 | 2억 1,500만 × 5% ÷ 12 | 895,833원 |
갱신이 아니라 계약 만료 후 새 계약을 맺는 거라면 두 상한 모두 적용되지 않아요. 그래서 갱신청구권을 쓸 수 있는 상황인지 먼저 확인하는 게 협상력의 출발점이에요. 계약 내용이 바뀌면 전월세 신고도 변경 신고 대상이에요.
반전세 협상 팁: 숫자로 말하기
- 전환율로 바꿔 제시하기: "월세 90만 원은 비싸요"보다 "이 조건은 전환율 5.4%라 법정 상한 5%를 넘어요"가 훨씬 설득력 있어요(갱신·계약 중 전환일 때).
- 보증금 쪽으로 역제안: 월세를 낮추고 보증금을 올리는 방향은 법정 비율이 없어서 협상 여지가 커요. 예를 들어 보증금 1,000만 원을 더 넣고 월세 5만 원을 낮추면 내재 전환율은 6.0%예요. 내 예금 금리보다 높으니 세입자에게 유리한 거래예요.
- 월세 세액공제 확인: 무주택 세대주이고 총급여 8,000만 원 이하라면 연 1,000만 원 한도로 월세의 15~17%를 세액공제받을 수 있어요. 이걸 넣으면 실질 전환율이 내려가요.
- 관리비 분리 확인: 월세를 낮추는 대신 관리비 명목으로 올리는 경우가 있어요. 관리비 내역을 따로 받아 두세요.
- 보증금 감액분 반환 시점: 보증금을 줄이는 반전세 전환이라면 차액을 언제 돌려받는지 계약서에 날짜로 적어 두세요.
자주 묻는 질문
전월세 전환율 법정 상한은 지금 몇 %인가요?
연 10%와 한국은행 기준금리 + 2%p 중 낮은 비율이에요. 2026년 8월 27일 기준금리가 연 3.00%가 된 뒤 10월 현재 상한은 연 5.0%예요. 기준금리가 바뀌면 상한도 바로 바뀌니 계약 시점에 다시 확인하세요.
신규 월세 계약에도 법정 전환율이 적용되나요?
아니요. 법정 상한은 계약 기간 중이나 갱신 때 보증금을 월세로 바꾸는 경우에 적용돼요. 새로 맺는 계약의 보증금과 월세는 당사자 합의로 정하기 때문에, 시장 전환율이 상한보다 높게 나오기도 해요.
월세를 보증금으로 바꿀 때도 전환율 제한이 있나요?
월세를 줄이고 보증금을 올리는 방향은 법정 비율이 없어요. 서로 합의한 비율로 정하면 되고, 세입자 입장에서는 그 비율이 내 예금 금리나 대출 금리보다 높을 때 유리해요.
집주인이 상한보다 높은 월세를 받았다면 돌려받을 수 있나요?
계약 중이나 갱신 때 전환하면서 상한을 넘는 월세를 정했다면 초과 부분은 무효로 보아 반환을 청구할 수 있어요. 금액이 크거나 의견이 갈리면 주택임대차분쟁조정위원회의 조정을 이용할 수 있어요.
전환율이 낮을수록 세입자에게 무조건 좋은가요?
보증금을 월세로 바꿀 때는 전환율이 낮을수록 월세가 적어서 유리해요. 반대로 보증금을 더 넣고 월세를 줄일 때는 전환율이 높을수록 세입자에게 유리해요. 방향에 따라 유불리가 반대라는 점을 기억하세요.
정리
전월세 전환율은 보증금과 월세를 바꾸는 이자율이고, 계약 중·갱신 때의 전환은 연 10%와 기준금리 + 2%p 중 낮은 비율이 상한이에요. 2026년 10월 현재 기준금리 3.00%로 상한은 연 5.0%, 보증금 1억 원당 월 41만 6,667원이에요. 신규 계약의 시장 전환율은 이보다 높을 수 있으니 매물 조건을 전환율로 바꿔 비교하고, 전세와 반전세는 내 대출금리·예금금리와 비교해 고르면 돼요.
보증금과 월세 조건을 넣고 바로 계산하려면 전월세 전환 계산기를 써 보세요. 갱신 때 증액 한도는 계약갱신청구권 5% 상한 총정리에서 함께 확인하세요. 기준금리와 법령은 바뀔 수 있으니, 계약 직전에 한국은행과 국토교통부 안내를 한 번 더 확인하는 게 안전해요.