종부세 계산 예시, 공시가 15억·20억·30억과 2주택·3주택 단계별 계산

종부세 고지서가 나오기 전 "그래서 내 집은 얼마 나오는데?"가 제일 궁금하죠. 결론부터 말하면 공시가격 20억 원 아파트 한 채(1세대1주택 단독명의)의 2026년 종부세는 산출세액 276만 원에서 재산세 중복분 약 86만 원을 빼 약 190만 원, 농어촌특별세를 더하면 약 228만 원이에요(세액공제 전 근사치). 여기에 고령자·장기보유 공제 70%를 받으면 약 68만 원까지 내려가요.

종부세 구조와 공동명의 비교는 종합부동산세 계산법과 대상 글에서 정리했어요. 이 글은 그 구조를 실제 숫자에 대입해서 1주택 15억·20억·30억, 2주택 합산 20억, 3주택 합산 30억 다섯 가지 사례를 한 줄씩 계산해 보는 실전편이에요. 계산은 제가 파이썬으로 직접 돌렸고, 재산세 중복분 공제는 단순화한 근사식이라 실제 고지액과 몇만 원 차이가 날 수 있어요.

기준은 2026년 10월 현재 시행 중인 종합부동산세법(2026년 6월 1일 과세기준일, 12월 납부분)이에요. 2026년 8월 정부 세제개편안에 공제·공정시장가액비율 변경이 들어 있지만 국회 통과 전이고 2027년 이후 적용 예정이라, 아래 계산에는 반영하지 않았어요. 최종 금액은 국세청 홈택스 모의계산과 고지서로 확인하세요.

핵심 요약

종부세는 (공시가격 합계 − 공제 12억 또는 9억) × 60% = 과세표준, 여기에 누진세율을 곱해 산출세액을 구해요.

산출세액에서 같은 금액에 이미 매긴 재산세 상당액(대략 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 0.4%)을 빼요.

1세대1주택자는 남은 금액에 고령자·장기보유 세액공제를 합쳐 최대 80%까지 받고, 마지막에 결정세액의 20%를 농어촌특별세로 더 내요.

예시 기준 2주택 합산 20억은 약 314만 원, 3주택 합산 30억은 약 933만 원으로, 같은 30억이라도 1주택(약 775만 원)보다 커요.

종부세 계산 공식, 다섯 줄로 먼저 정리

사례에 들어가기 전에 공식을 한 번 더 고정해 둘게요. 모든 예시는 이 순서를 그대로 따라요.

1. 과세표준 = (6월 1일 현재 본인 명의 주택 공시가격 합계 − 공제액) × 공정시장가액비율 60% - 공제액: 1세대1주택 단독명의 12억 원, 그 외 개인 9억 원
2. 산출세액 = 과세표준 × 누진세율(아래 표)
3. 재산세 중복분 공제 = 종부세 과세표준 부분에 이미 매겨진 재산세 상당액
4. 세액공제(1세대1주택만) = (산출세액 − 재산세 공제) × 고령자 + 장기보유 공제율(최대 80%)
5. 농어촌특별세 = 최종 종부세 결정세액 × 20%

2026년 종부세 세율표 (개인 주택분)

누진공제는 "과세표준 × 해당 구간 세율 − 누진공제" 방식으로 빠르게 계산할 때 쓰는 값이에요. 예를 들어 과세표준 4억 8,000만 원이면 4.8억 × 0.7% − 60만 = 276만 원이에요. 3주택 이상은 12억 초과 구간부터 세율이 달라서 누진공제도 달라져요(12억 초과 구간 1,440만 원, 25억 초과 구간 3,940만 원 등). 헷갈리면 구간별로 나눠 더하는 방식이 가장 안전해요.

재산세 중복분 공제, 대충 어떻게 계산할까

종부세 계산에서 제일 헷갈리는 단계가 재산세 공제예요. 재산세는 집값 전체에, 종부세는 공제액을 넘는 부분에 매기기 때문에, 공제액 초과 부분은 두 세금이 겹쳐요. 그 겹친 부분의 재산세를 종부세에서 빼 주는 게 이 공제예요.

법령상 식은 이렇게 생겼어요.

• 공제할 재산세 = 실제 부과된 재산세 × (종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 재산세 표준세율) ÷ (재산세 표준세율로 계산한 재산세액)

재산세에 세부담상한 같은 조정이 없다면 분수 앞뒤가 상쇄돼서, 결국 종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 0.4%(재산세 최고 구간 세율)로 근사할 수 있어요. 이 글의 예시는 모두 이 근사식을 썼어요.

1주택자 재산세 공정시장가액비율은 시행령으로 해마다 정해지는 특례 값(최근 43~45%)이라 해마다 바뀔 수 있어요. 실제 재산세에 세부담상한이 걸렸다면 공제액도 그 비율만큼 줄어들어요. 집 한 채의 재산세 자체는 재산세 계산기로 따로 확인할 수 있어요.

1주택 공시가격 15억·20억·30억 종부세 계산 예시

모두 1세대1주택 단독명의, 세부담상한에 걸리지 않는다고 가정한 예시예요.

공시가격 15억 원

1. 과세표준: (15억 − 12억) × 60% = 1억 8,000만 원
2. 산출세액: 1.8억 × 0.5% = 90만 원
3. 재산세 공제: 1.8억 × 45% × 0.4% = 약 32만 4천 원
4. 공제 후: 약 57만 6천 원
5. 농특세 20%: 약 11만 5천 원 → 합계 약 69만 원

세액공제 70%(65세, 12년 보유 등)를 받으면 57만 6천 원 × 30% = 약 17만 3천 원, 농특세 포함 약 21만 원이에요.

공시가격 20억 원

1. 과세표준: (20억 − 12억) × 60% = 4억 8,000만 원
2. 산출세액: 3억 × 0.5% + 1억 8,000만 × 0.7% = 150만 + 126만 = 276만 원
3. 재산세 공제: 4.8억 × 45% × 0.4% = 86만 4천 원
4. 공제 후: 189만 6천 원
5. 농특세 20%: 약 37만 9천 원 → 합계 약 228만 원

세액공제 70%면 약 56만 9천 원(농특세 포함 약 68만 원), 최대 80%면 약 37만 9천 원(농특세 포함 약 46만 원)까지 내려가요.

공시가격 30억 원

1. 과세표준: (30억 − 12억) × 60% = 10억 8,000만 원
2. 산출세액: 150만 + 210만(3억 × 0.7%) + 480만(4.8억 × 1.0%) = 840만 원
3. 재산세 공제: 10.8억 × 45% × 0.4% = 194만 4천 원
4. 공제 후: 645만 6천 원
5. 농특세 20%: 약 129만 1천 원 → 합계 약 775만 원

세액공제 70%면 약 193만 7천 원, 농특세 포함 약 232만 원이에요. 공시가격이 15억에서 30억으로 2배가 되는 동안 세금은 약 11배가 돼요. 공제 12억이 고정이라 초과분이 3억에서 18억으로 6배 늘고, 누진세율까지 겹치기 때문이에요.

2주택 합산 종부세 계산 예시 (공시가격 12억 + 8억)

2주택자는 1세대1주택 공제 12억 대신 일반 공제 9억을 받고, 세액공제는 없어요. 공시가격 합계는 1주택 20억과 같지만 결과는 꽤 달라요.

1. 공시가격 합계: 12억 + 8억 = 20억 원
2. 과세표준: (20억 − 9억) × 60% = 6억 6,000만 원
3. 산출세액: 150만 + 210만 + 6,000만 × 1.0%(60만) = 420만 원
4. 재산세 공제: 6.6억 × 60% × 0.4% = 158만 4천 원
5. 공제 후: 261만 6천 원
6. 농특세 20%: 약 52만 3천 원 → 합계 약 314만 원

참고로 이 두 채의 재산세는 공정시장가액비율 60%로 각각 약 225만 원, 129만 원(지방교육세 등 부가세 제외)이에요. 재산세 공제 158만 원이 꽤 커 보이는 이유가 이거예요. 다주택자는 재산세 공정시장가액비율이 60%라 재산세 자체가 비싸고, 그만큼 종부세에서 빼 주는 금액도 커요.

같은 20억이라도 1주택(약 228만 원)보다 약 86만 원 많고, 1주택자가 세액공제 70%를 받는 경우(약 68만 원)와 비교하면 4배 넘게 차이 나요. 종부세에서 주택 수를 어떻게 세는지는 세목별 주택 수 비교 글을 참고하세요. 일시적 2주택이면 9월 신청으로 1주택자 계산을 받을 수 있어서 결과가 완전히 달라져요.

3주택 종부세 계산 예시 (공시가격 12억 + 10억 + 8억)

3주택 이상은 과세표준 12억 원까지는 2주택 이하와 세율이 같고, 12억 초과분부터 2.0~5.0% 중과세율이 붙어요.

1. 공시가격 합계: 30억 원
2. 과세표준: (30억 − 9억) × 60% = 12억 6,000만 원
3. 산출세액: 150만 + 210만 + 600만(6억 × 1.0%) + 6,000만 × 2.0%(120만) = 1,080만 원
4. 재산세 공제: 12.6억 × 60% × 0.4% = 302만 4천 원
5. 공제 후: 777만 6천 원
6. 농특세 20%: 약 155만 5천 원 → 합계 약 933만 원

같은 30억을 2주택으로 가졌다면 12억 초과분 6,000만 원에 1.3%가 붙어 산출세액 1,038만 원, 최종 약 883만 원이에요. 이 예시에서 3주택 중과로 늘어난 금액은 약 50만 원에 그쳐요. 과세표준이 12억을 겨우 넘어서 중과 구간에 들어간 금액이 작기 때문이에요. 합계 40억이면 차이가 약 460만 원(산출세액 기준)으로 벌어져요.

고령자·장기보유 세액공제 80% 한도, 언제 얼마나

세액공제는 1세대1주택자(공동명의 1주택 특례 신청자 포함)만 받아요. 2주택·3주택 예시에는 적용되지 않아요.

두 공제를 더하면 최대 90%가 나오지만 합계 한도는 80%예요. 70세 이상(40%) + 15년 보유(50%)라도 80%만 적용돼요. 공시가격 20억 1주택이라면 공제율별 최종 세액(농특세 포함)은 대략 이렇게 바뀌어요.

• 공제 0%: 약 228만 원
• 공제 40%(60대 초반, 10년 보유 아님 등 조합): 약 137만 원
• 공제 70%: 약 68만 원
• 공제 80%(한도): 약 46만 원

세액공제는 재산세 공제를 뺀 뒤 금액에 적용된다는 점을 기억하세요. 산출세액 276만 원에 바로 80%를 곱하면 안 되고, 189만 6천 원에 곱해야 해요. 보유 기간은 취득일부터 6월 1일까지로 세기 때문에, 6월 1일 직전에 5년·10년·15년을 채우면 그해부터 공제율이 올라가요.

실제 고지액이 예시와 다른 이유

예시 계산과 고지서가 다르게 나오는 경우가 많아요. 대표적인 이유는 다섯 가지예요.

1. 세부담상한: 전년도 재산세 + 종부세 합계의 150%를 넘지 못해요. 공시가격이 크게 오른 해에 주로 걸려요.
2. 재산세 공제의 실제 값: 재산세에 세부담상한이 걸렸거나 1주택 특례 비율이 다르면 공제액이 달라져요.
3. 공동명의 지분: 공동명의는 지분만큼 나눠 각자 9억 공제로 계산해요. 1주택자 특례를 신청했다면 지분이 큰 사람 기준으로 12억 공제를 받아요.
4. 합산배제·특례: 상속주택, 지방 저가주택, 일시적 2주택은 9월 신청 여부에 따라 주택 수와 공제가 달라져요.
5. 공시가격 자체: 같은 단지라도 층·향에 따라 공시가격이 다르고, 이의신청으로 조정되기도 해요. 공시가격이 오르면 어떤 세금이 같이 오르는지는 공시가격과 세금 연결고리 글을 참고하세요.

그리고 과세기준일은 6월 1일이라, 그날 소유자가 1년치를 모두 내요. 매매 잔금일이 5월 말~6월 초라면 재산세 6월 1일 기준 글을 먼저 보세요.

2026년 세제개편안은 아직 반영하지 않았어요

2026년 8월 발표된 정부 세제개편안에는 실거주 1주택 공제 14억 원(비거주 1주택은 9억 원), 공정시장가액비율 70% 상향, 과세표준 6~12억 구간 세율 1.3% 상향 등이 담겼다고 보도됐어요. 다만 이는 국회 심의 중인 정부안이고 2027년 이후 과세분부터 적용 예정이라, 2026년 12월에 내는 종부세는 이 글의 현행 기준으로 계산돼요. 국회를 통과하면 공식과 숫자를 다시 갱신할게요.

자주 묻는 질문

공시가격 20억 1주택이면 종부세가 얼마인가요?

2026년 현행 기준, 단독명의 1세대1주택이면 산출세액 276만 원에서 재산세 중복분 약 86만 원을 빼 약 190만 원이고, 농특세를 더하면 약 228만 원이에요(예시·근사). 고령자·장기보유 세액공제 70%를 받으면 농특세 포함 약 68만 원 수준이에요.

재산세 중복분 공제는 꼭 직접 계산해야 하나요?

아니에요. 국세청 고지서에 자동으로 반영돼 나와요. 다만 미리 예상할 때는 "과세표준 × 재산세 공정시장가액비율(1주택 약 45%, 다주택 60%) × 0.4%"로 대략 맞출 수 있어요. 재산세에 세부담상한이 걸렸다면 실제 공제액은 이보다 작아요.

2주택자도 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있나요?

원칙적으로는 받을 수 없어요. 세액공제는 1세대1주택자 전용이에요. 다만 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택처럼 1주택자로 보는 특례를 9월에 신청하면 세액공제도 함께 받을 수 있어요.

3주택이면 세금이 무조건 크게 늘어나나요?

과세표준 12억 원까지는 2주택 이하와 세율이 같아서, 과세표준이 12억 근처라면 차이가 크지 않아요. 예시처럼 합계 30억(과세표준 12.6억)에서는 약 50만 원 차이였지만, 과세표준이 커질수록 2.0~5.0% 중과세율이 적용되는 금액이 늘어 격차가 빠르게 벌어져요.

농어촌특별세는 따로 내나요?

종부세 고지서에 함께 나와서 같이 내요. 세율은 최종 종부세 결정세액의 20%예요. 분납(종부세 250만 원 초과 시)을 하면 농특세도 같은 비율로 나눠 낼 수 있어요.

정리

종부세는 "공시가격 합계 − 12억(1주택) 또는 9억 → × 60% → 누진세율 → 재산세 중복분 공제 → 세액공제(1주택, 최대 80%) → 농특세 20%" 순서로 계산해요. 예시 기준 1주택 15억은 약 69만 원, 20억은 약 228만 원, 30억은 약 775만 원이고, 2주택 합계 20억은 약 314만 원, 3주택 합계 30억은 약 933만 원이었어요.

내 숫자로 바로 확인하려면 종합부동산세 계산기에 공시가격과 주택 수를 넣어 보고, 보유세 전체는 재산세 계산기와 함께 보세요. 이 글의 수치는 모두 근사 예시이고, 세율·공제는 개편안 처리에 따라 바뀔 수 있으니 고지 전 홈택스 모의계산으로 최종 확인하세요.