종부세 얘기가 뉴스에 나올 때마다 "나도 대상인가?"를 묻는 분이 많아요. 결론부터 말하면 2026년 기준 1세대1주택자는 공시가격 12억 원, 그 밖의 개인은 본인 명의 주택 공시가격 합계 9억 원을 넘어야 종합부동산세 대상이에요. 시세가 아니라 공시가격 기준이라, 시세 15억 원대 아파트도 공시가격이 12억 원 이하면 1주택자는 종부세가 없어요.
대상이 되더라도 계산은 생각보다 단순해요. '공시가격 합계 − 공제액 → × 공정시장가액비율 60% → × 세율 → 재산세 중복분 빼기 → 1주택자 세액공제' 순서예요. 예를 들어 공시가격 20억 원 아파트 한 채를 단독명의로 가진 1주택자라면 과세표준은 (20억 − 12억) × 60% = 4억 8,000만 원이고, 재산세 공제 전 산출세액은 약 276만 원이에요. 여기서 고령자·장기보유 공제를 최대 80%까지 받으면 더 줄어요(예시).
이 글은 2026년 10월 현재 종합부동산세법과 국세청 안내를 기준으로 썼어요. 공정시장가액비율과 공제액, 세율은 여러 차례 바뀐 항목이니 실제 납부 전에는 국세청 홈택스 종부세 모의계산과 고지서를 꼭 확인하세요.
핵심 요약
종부세는 국세이고, 매년 6월 1일 현재 사람별로 전국 주택 공시가격을 합산해 공제액을 넘는 부분에만 과세해요.
공제액은 일반 9억 원, 1세대1주택 단독명의 12억 원이고, 공정시장가액비율은 60%로 운영되고 있어요.
세율은 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상은 과세표준 12억 초과 구간부터 2.0~5.0%이고, 재산세 중복분을 빼고 농어촌특별세 20%가 붙어요.
1세대1주택자는 고령자(최대 40%)·장기보유(최대 50%) 세액공제를 합쳐 최대 80%까지 받을 수 있고, 공동명의 1주택 부부는 9월에 1주택자 방식을 신청할 수 있어요.
재산세와 종합부동산세 차이
같은 보유세지만 재산세와 종부세는 성격이 꽤 달라요.
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 세금 성격 | 지방세 | 국세 |
| 과세 단위 | 물건별(집 한 채씩) | 사람별(전국 보유분 합산) |
| 대상 | 주택을 가진 모든 사람 | 공제액을 넘는 사람만 |
| 과세기준일 | 매년 6월 1일 | 매년 6월 1일 |
| 공정시장가액비율 | 1세대1주택 43~45%, 일반 60% | 60% |
| 납부 시기 | 7월(주택 절반), 9월(나머지 절반) | 12월 1일~15일 |
| 부가세목 | 지방교육세, 도시지역분 | 농어촌특별세(종부세의 20%) |
| 관할 | 시·군·구청 | 국세청 |
가장 큰 차이는 '합산'이에요. 재산세는 집 한 채마다 따로 계산하지만, 종부세는 한 사람이 전국에 가진 주택 공시가격을 모두 더한 뒤 공제액을 넘는 부분에만 과세해요. 그래서 재산세는 모든 집주인이 내고, 종부세는 일부만 내요. 재산세 계산은 재산세 계산기로, 과세기준일 의미는 재산세 6월 1일 기준 글에서 확인할 수 있어요.
종합부동산세 계산 구조 6단계
- 공시가격 합산: 6월 1일 현재 본인 명의 주택 공시가격을 모두 더해요(공동명의는 지분만큼).
- 공제액 차감: 일반 9억 원, 1세대1주택 단독명의 12억 원.
- 공정시장가액비율 곱하기: 60%를 곱해 과세표준을 구해요.
- 세율 적용: 누진세율로 산출세액을 계산해요.
- 재산세 중복분 공제: 같은 과세표준 부분에 이미 낸 재산세 상당액을 빼서 이중과세를 조정해요.
- 세액공제·세부담상한: 1세대1주택자는 고령자·장기보유 공제, 모든 납세자는 전년 대비 150% 세부담상한이 적용돼요.
마지막으로 결정세액의 20%를 농어촌특별세로 함께 내요.
2026년 종부세 세율표 (주택분, 개인)
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억 초과~6억 | 0.7% | 0.7% |
| 6억 초과~12억 | 1.0% | 1.0% |
| 12억 초과~25억 | 1.3% | 2.0% |
| 25억 초과~50억 | 1.5% | 3.0% |
| 50억 초과~94억 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 초과 | 2.7% | 5.0% |
2023년 개편으로 조정대상지역 2주택 중과가 폐지되고, 3주택 이상도 과세표준 12억 원 이하까지는 일반 세율과 같아졌어요. 법인은 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0% 단일세율이에요.
계산 예시: 공시가격 20억 원 1주택, 단독명의, 65세, 12년 보유 (예시)
- 공시가격 합계: 20억 원
- 1세대1주택 공제 12억 → 8억 원
- × 60% → 과세표준 4억 8,000만 원
- 세율: 3억 × 0.5% + 1억 8,000만 × 0.7% = 150만 + 126만 = 276만 원
- 재산세 중복분 공제: 실제 고지서에서 차감(이 예시에서는 생략)
- 세액공제: 고령자 30%(65세 이상 70세 미만) + 장기보유 40%(10년 이상 15년 미만) = 70% → 276만 × 30% = 약 82만 8천 원
- 농어촌특별세 20% 별도
재산세 중복분 공제까지 반영하면 실제 납부액은 이보다 더 줄어요. 정확한 금액은 홈택스 모의계산으로 확인하세요.
공시가격별 종부세 예시: 단독명의 vs 공동명의
종부세가 사람별로 매겨지다 보니 부부 공동명의가 유리하다는 이야기가 자주 나와요. 공동명의는 각자 9억씩, 합쳐서 18억 원까지 공제를 받을 수 있기 때문이에요. 반면 1세대1주택 단독명의는 공제가 12억이지만 고령자·장기보유 세액공제를 최대 80%까지 받을 수 있어요.
차트에서 보듯 정답은 하나가 아니에요.
- 젊고 보유 기간이 짧은 부부: 세액공제가 거의 없으니 공동명의가 유리한 경우가 많아요. 공시가격 18억 원까지는 종부세가 0원이에요.
- 60세 이상이고 오래 보유한 부부: 단독명의(또는 공동명의 1주택자 특례)로 세액공제를 받는 쪽이 유리해질 수 있어요.
그래서 1주택 공동명의 부부는 매년 9월 16일~30일에 '1세대1주택자 방식'(12억 공제 + 세액공제, 지분이 큰 사람이 납세의무자)으로 계산해 달라고 신청할 수 있어요. 한 번 신청하면 다음 해에도 유지되고, 해마다 유리한 쪽으로 바꿀 수 있어요. 나이와 보유 기간이 바뀌면 유리한 방식도 바뀌니, 매년 9월 홈택스 모의계산으로 두 방식을 비교해 보세요.
고령자·장기보유 세액공제율
| 고령자 공제(6월 1일 기준 나이) | 공제율 | 장기보유 공제(보유 기간) | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 60세 이상~65세 미만 | 20% | 5년 이상~10년 미만 | 20% |
| 65세 이상~70세 미만 | 30% | 10년 이상~15년 미만 | 40% |
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
두 공제를 합쳐 최대 80%까지예요. 이 공제는 1세대1주택자(또는 1주택자 방식을 신청한 공동명의)만 받을 수 있어요.
다주택자 종부세: 주택 수에 따라 달라지는 세액
같은 공시가격 합계라도 1주택 단독, 2주택, 3주택 이상은 공제와 세율이 달라요.
공시가격 합계 40억 원이면 과세표준이 (40억 − 9억) × 60% = 18억 6,000만 원이에요. 이 중 12억 초과분 6억 6,000만 원에 2주택은 1.3%, 3주택 이상은 2.0%가 적용돼 약 460만 원 차이가 나요. 주택 수 세는 법은 세목마다 달라서 세목별 주택 수 비교 글을 함께 보면 좋아요.
종부세 주택 수에서 빠지는 것들
- 일시적 2주택: 신규 취득 후 3년 안에 종전주택을 팔면 1세대1주택자로 계산(신청 필요)
- 상속주택: 상속 후 5년간(저가 지분 등은 기간 제한 없이) 주택 수 제외
- 지방 저가주택: 수도권·광역시·특별자치시 밖 공시가격 4억 원 이하 1채
- 합산배제 임대주택·사원용 주택 등: 요건 충족 시 신고로 과세 대상에서 제외
이런 특례는 대부분 9월 16일~30일 신고·신청 기간에 해야 반영돼요. 갈아타기 중이라면 일시적 2주택 체크리스트도 같이 확인하세요.
종부세 고지·신고·납부 일정
| 시기 | 할 일 |
|---|---|
| 6월 1일 | 과세기준일. 이날 소유자가 납세의무자 |
| 9월 16일~30일 | 공동명의 1주택자 특례, 일시적 2주택·상속주택·지방저가주택 특례, 합산배제 신청 |
| 11월 하순 | 국세청 고지서 발송(모바일·우편) |
| 12월 1일~15일 | 납부(또는 직접 신고·납부) |
| 납부세액 250만 원 초과 | 분납 가능(6개월 이내) |
종부세는 원칙적으로 국세청이 계산해서 고지하는 방식이라 따로 신고하지 않아도 돼요. 고지 내용이 틀렸다고 생각되면 12월 1일~15일에 직접 신고하면 고지는 없던 것으로 봐요. 세액이 250만 원을 넘으면 일부를 6개월 안에 나눠 낼 수 있어요.
6월 1일 잔금일과 종부세
과세기준일이 6월 1일이라는 건 매매 시점과 바로 연결돼요. 6월 1일 현재 소유자로 판정되면 그해 재산세와 종부세를 모두 부담해요.
- 매도인: 잔금을 5월 31일 이전에 받으면 그해 보유세가 없어요.
- 매수인: 잔금을 6월 2일 이후로 하면 그해 보유세를 피할 수 있어요.
- 6월 1일 당일 잔금: 매수인이 소유자가 돼서 매수인이 내요.
매도인과 매수인 입장이 정반대라서 잔금일 협상 때 자주 부딪혀요. 고가 주택이나 다주택 상태라면 보유세 차이가 수백만 원이 될 수 있으니, 잔금일과 함께 보유세 부담을 매매가에 반영할지 미리 정해 두세요. 잔금일 준비는 잔금일 체크리스트를 참고하세요.
종부세에서 흔한 오해 다섯 가지
- "시세 15억이면 종부세 대상": 기준은 시세가 아니라 공시가격이에요. 1주택자는 공시가격 12억 원을 넘어야 해요.
- "부부 합산 과세": 종부세는 개인별 과세예요. 단, 1세대1주택 판단은 세대 기준이에요.
- "공동명의가 무조건 유리": 고령자·장기보유 공제가 크면 단독명의 방식이 더 유리할 수 있어요.
- "2주택은 중과": 2023년 이후 2주택은 일반 세율이고, 3주택 이상도 과세표준 12억 원까지는 일반 세율이에요.
- "특례는 자동 적용": 일시적 2주택·상속주택·공동명의 특례는 9월 신청이 필요해요.
공시가격이 오를 때 종부세 외에 어떤 세금이 같이 오르는지는 공시가격과 세금 연결고리 글에 정리했어요.
자주 묻는 질문
종합부동산세는 누가 내나요?
6월 1일 현재 본인 명의 주택 공시가격 합계가 9억 원(1세대1주택 단독명의는 12억 원)을 넘는 개인과, 주택을 가진 법인이 내요. 기준은 시세가 아니라 공시가격이에요.
부부 공동명의 1주택이면 종부세가 얼마나 줄어드나요?
공동명의는 각자 9억 원씩 공제받아 공시가격 18억 원까지 종부세가 없어요. 다만 고령자·장기보유 세액공제는 받을 수 없어서, 공제율이 높은 부부는 9월에 1세대1주택자 방식으로 신청하는 편이 유리할 수 있어요.
공정시장가액비율 60%는 계속 유지되나요?
공정시장가액비율은 법이 정한 범위(60~100%) 안에서 시행령으로 정해요. 2023년부터 60%로 운영되고 있지만 정부 정책에 따라 바뀔 수 있으니 매년 고지 전에 확인하세요.
종부세는 따로 신고해야 하나요?
원칙적으로 국세청이 계산해 11월 말에 고지하고 12월 1일~15일에 납부하면 돼요. 고지 내용과 다르게 계산해야 한다면 같은 기간에 직접 신고·납부할 수 있어요.
일시적 2주택인데 종부세를 1주택자로 낼 수 있나요?
신규주택 취득 후 3년 안에 종전주택을 양도하는 조건이면 1세대1주택자로 계산받을 수 있어요. 9월 16일~30일에 특례를 신청해야 하고, 기한 안에 못 팔면 경감받은 세액이 추징돼요.
정리
종합부동산세는 '6월 1일 기준 · 사람별 · 공시가격 합산 · 공제 9억(1주택 12억) · 60% · 누진세율 · 재산세 공제 · 세액공제' 구조예요. 공동명의와 단독명의 중 무엇이 유리한지는 나이와 보유 기간에 따라 달라지니 매년 9월 모의계산으로 비교하고, 특례 신청 기간을 놓치지 마세요. 보유세 전체 부담은 재산세 계산기와 함께 보고, 세율·공제는 바뀔 수 있으니 국세청 안내로 최종 확인하세요.