집 살 때 부대비용 총정리, 5억·7억·10억 아파트 실제 계산 예시

집값 5억 원에 대출 3억 원, 자기자금 2억 원. 이렇게 맞춰 놓고 잔금 직전에 "취득세 550만 원, 복비 220만 원, 법무사 견적 150만 원"을 받아 들면 계획이 한 번에 흔들려요. 매매대금은 오래 고민하지만 부대비용은 "몇 백 나오겠지" 하고 넘기기 쉽거든요.

결론부터 말하면, 서울에서 무주택자가 85㎡ 이하 아파트를 사면 부대비용은 매매가의 약 2.2~4.3%이고, 5억 원이면 약 1,125만 원, 7억 원이면 약 1,977만 원, 10억 원이면 약 4,288만 원이에요(이사·청소 250만 원 포함, 아래 가정 기준). 가장 큰 덩어리는 취득세이고, 그다음이 중개보수, 그리고 등기할 때 한꺼번에 나가는 채권 할인·인지세·법무사 보수 순서예요.

이 글은 2026년 10월 기준 지방세법 세율, 주택 중개보수 상한요율, 주택도시기금법 시행령의 국민주택채권 매입률로 직접 계산했어요. 세율과 요율은 바뀔 수 있고 채권 할인율은 매일 달라지니, 계약 직전에 집 살 때 부대비용 계산기로 내 조건을 다시 넣어 보세요.

핵심 요약

부대비용은 취득세·지방교육세(85㎡ 초과면 농특세), 중개보수와 부가세, 국민주택채권 할인 비용, 인지세, 등기신청수수료, 법무사 보수, 이사·청소비로 나뉘어요.

서울 1주택·85㎡ 이하 기준 5억 원은 약 1,125만 원(2.25%), 7억 원은 약 1,977만 원(2.82%), 10억 원은 약 4,288만 원(4.29%)이에요.

6억과 9억 경계에서 취득세율이, 9억 경계에서 중개보수 요율이 바뀌어 9억 이상 구간은 부담이 크게 뛰어요.

세금·채권·인지세는 누가 해도 똑같고, 줄일 수 있는 건 중개보수 협의, 법무사 견적, 이사·청소 같은 선택 항목이에요.

집 살 때 매매가 말고 드는 돈, 항목부터 정리

부대비용은 "언제 내는 돈인가"로 나누면 기억하기 쉬워요. 계약일에는 계약금만 오가고, 실제 부대비용은 대부분 잔금일과 등기 접수 날(보통 같은 날)에 몰려요.

이 중 위쪽 다섯 개는 법으로 정해진 계산식이 있고, 아래쪽은 협의하거나 고를 수 있는 돈이에요. 이 구분이 뒤에서 "어디서 아낄 수 있나"를 판단하는 기준이 돼요.

취득세·지방교육세·농특세: 부대비용의 절반 이상

1주택(무주택자가 첫 집을 사는 경우 포함) 기본세율은 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%이고, 그 사이는 취득가액(억 원) × 2/3 − 3 으로 계산한 세율(%)을 소수점 넷째 자리까지 반올림해 써요. 7억 원이면 7 × 2/3 − 3 = 1.6667%라 1.67%가 적용돼요. 지방교육세는 이 세율의 1/10이고, 전용 85㎡를 넘으면 농특세 0.2%가 더해져요.

같은 1주택인데 5억 원과 10억 원의 취득세 합계가 6배 차이가 나요. 집값은 2배인데 세율이 1%에서 3%로 3배가 되기 때문이에요. 다주택 중과(조정대상지역 2주택 8% 등), 일시적 2주택 예외, 과세표준에 들어가는 옵션 비용 같은 세부 규칙은 주택 취득세 계산 구조 글에 따로 정리해 두었어요.

생애최초 감면을 받으면 이 표에서 취득세가 최대 200만 원 줄어요(12억 원 이하, 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없을 때). 5억 원 아파트라면 취득세 500만 원이 300만 원이 되는 셈이에요. 감면은 신청해야 적용되고, 3개월 안에 전입하지 않으면 추징되니 법무사에게 맡기더라도 감면 신청 여부를 꼭 확인하세요.

중개보수: 상한요율과 부가세까지 계산하기

주택 매매 중개보수 상한은 2억~9억 원 미만 0.4%, 9억~12억 원 미만 0.5%예요. 5억 원이면 200만 원, 7억 원이면 280만 원, 10억 원이면 500만 원이 상한이고, 일반과세자 중개사무소는 여기에 부가세 10%를 별도로 받을 수 있어요. 그래서 실제로 통장에서 나가는 돈은 220만·308만·550만 원이 될 수 있어요.

이 금액은 받을 수 있는 최대치라서 그 안에서 협의할 수 있어요. 협의는 계약 전에 하고, 부가세 포함 여부까지 문자로 남겨 두는 게 좋아요. 요율표 전체와 월세 환산, 구간 경계 이야기는 부동산 중개보수 계산법 글에 있고, 금액만 빨리 보려면 중개보수 계산기를 쓰면 돼요.

등기 비용: 채권 할인·인지세·수수료·법무사 보수

소유권이전등기를 할 때는 네 가지 돈이 한꺼번에 나가요.

국민주택채권 할인 비용. 등기를 하려면 시가표준액(아파트는 공동주택 공시가격)에 지역·구간별 매입률을 곱한 만큼 국민주택채권을 사야 해요. 서울·광역시는 시가표준액 2억 6천만~6억 원 미만이 1000분의 26, 6억 원 이상이 1000분의 31이에요. 대부분은 사자마자 은행에 되팔고(즉시매도), 그때 생기는 할인 차액만 부담해요. 공시가격 4.9억 원이면 매입액 1,274만 원이고, 할인율 5%를 가정하면 본인부담은 약 63.7만 원이에요. 매입률표와 할인율이 왜 매일 바뀌는지는 국민주택채권 할인 비용 글에서 자세히 다뤘어요.

인지세. 부동산 매매계약서에 붙이는 세금으로, 계약 금액이 1억 원 초과~10억 원 이하면 15만 원, 10억 원 초과면 35만 원이에요. 주택은 1억 원 이하이면 비과세예요. 계약서를 함께 작성한 매도인·매수인이 나눠 내는 경우가 많아서 아래 예시에서는 매수인 몫을 절반(7.5만 원)으로 잡았어요. 주택담보대출 약정서에도 인지세가 붙는데, 대출금 1억 원 초과~10억 원 이하면 15만 원을 은행과 반씩 나눠요.

등기신청수수료. 소유권이전등기 1건에 방문 신청 1만 5천 원, 전자신청은 그보다 저렴해요. 금액은 작지만 빠지면 접수가 안 돼요.

법무사 보수. 법무사에게 맡기면 보수와 부가세, 일부 대행 실비가 붙어요. 사무소마다 다르고 대출 은행이 지정한 법무사가 소유권이전까지 함께 처리하는 경우가 많아요. 아래 예시에서는 50만~70만 원으로 가정했어요. 대출이 없다면 셀프 등기로 이 비용을 아낄 수도 있어요.

견적서를 받으면 세금·채권·인지세·수수료와 법무사 보수를 나눠서 보세요. 앞의 네 가지는 누가 해도 같은 돈이라 비교할 건 보수와 대행비뿐이에요.

5억·7억·10억 아파트 부대비용 계산 예시

아래는 같은 조건으로 세 가격대를 계산한 결과예요.

• 서울, 무주택자가 첫 집 매수(1주택 기본세율), 전용 85㎡ 이하, 생애최초 감면 미적용
• 공시가격은 매매가의 70%로 가정, 채권 할인율 5% 가정
• 중개보수는 상한요율에 부가세 10% 포함, 인지세는 매수인 절반 부담
• 법무사 보수 50만·60만·70만 원, 이사·청소 250만 원은 예시 금액

채권 매입액은 잠깐 냈다가 되파는 돈이라 합계에 넣지 않았고, 실제 비용인 할인 본인부담만 더했어요.

전용 85㎡를 넘는 집이면 농특세 0.2%가 붙어 합계가 각각 100만·140만·200만 원 늘어나요.

6억·9억 경계에서 부대비용이 뛰는 이유

가격대가 올라갈 때 부대비용이 매끄럽게 늘지 않고 계단처럼 뛰는 구간이 있어요.

• 6억 원 초과: 취득세율이 1%에서 누진 구간으로 들어가요. 6억 원은 1%(600만 원)인데 7억 원은 1.67%예요.
• 9억 원: 취득세율 3%가 되고, 중개보수 상한도 0.4%에서 0.5%로 올라가요. 8억 9천만 원과 9억 원은 중개보수 상한만 해도 356만 원과 450만 원으로 차이가 나요.
• 공시가격 6억 원: 서울·광역시 채권 매입률이 1000분의 26에서 31로 올라가요. 다만 할인 본인부담으로 보면 차이는 수십만 원 수준이에요.

그래서 9억 원 언저리 매물을 고민한다면 집값 차이에 부대비용 차이까지 더해서 비교해야 해요. 8억 9천만 원 집과 9억 1천만 원 집은 가격 차이가 2천만 원이지만, 취득세와 복비 상한까지 합치면 실제 차이는 그보다 훨씬 커요.

줄일 수 있는 돈과 줄일 수 없는 돈

7억 원 예시에서 법정 비용(취득세·교육세·채권 할인·인지세·수수료)은 약 1,359만 원으로 전체의 70%쯤이에요. 이 부분은 감면 요건을 챙기는 것 말고는 줄일 방법이 거의 없어요. 나머지 약 618만 원이 협의와 선택으로 달라지는 돈이에요.

• 중개보수: 상한 대비 협의 여지가 있는지 계약 전에 물어보기. 부가세 포함 여부도 같이.
• 법무사 보수: 대출 은행 지정 법무사라도 보수 견적은 미리 받아 볼 수 있어요.
• 이사·청소: 성수기(봄·가을 이사철, 월말·손 없는 날)를 피하면 같은 서비스도 가격이 달라져요.
• 선수관리비: 아파트에 따라 매도인이 처음 입주할 때 낸 선수관리비를 매수인이 정산해 주는 경우가 있어요. 금액은 크지 않지만 잔금일 정산표에 들어가니 미리 확인하세요.

잔금일 현금 계획: 부대비용은 대출로 안 나와요

주택담보대출은 집값을 기준으로 나오기 때문에 부대비용은 대부분 자기자금으로 준비해야 해요. 취득세는 등기 접수 전에 내야 하고, 채권 할인·인지세·수수료도 등기 신청 서류에 영수증이 들어가요. 잔금일 통장에는 "잔금 − 대출 실행액 + 부대비용"이 있어야 한다는 뜻이에요.

7억 원 아파트를 대출 4억 원으로 산다면, 계약금 7천만 원을 이미 낸 상태에서 잔금일에 필요한 내 돈은 잔금 6억 3천만 원 − 대출 4억 원 = 2억 3천만 원에 부대비용 약 1,727만 원(이사·청소 제외)을 더해 약 2억 4,727만 원이에요(중도금 없이 계약금·잔금만 있는 경우). 대출 한도와 월 상환액은 주택담보대출 계산기로 따로 확인해 두세요. 잔금일 시간순 준비는 매매 잔금일 체크리스트에 정리했어요.

집을 산 뒤에도 매년 재산세가 나와요. 6월 1일 기준 소유자에게 부과되니 잔금일이 5월 말인지 6월 초인지에 따라 그해 재산세를 누가 내는지가 갈려요. 금액은 재산세 계산기로 미리 볼 수 있어요.

마지막으로 영수증은 꼭 모아 두세요. 중개보수, 법무사 보수, 채권 할인 비용 등은 나중에 집을 팔 때 양도소득세 필요경비로 인정받을 수 있는 항목이에요.

자주 묻는 질문

집 살 때 부대비용은 보통 집값의 몇 %인가요?

1주택자가 85㎡ 이하 아파트를 산다면 6억 원 이하는 약 2%대, 7억~8억 원은 약 3% 안팎, 9억 원 이상은 4%를 넘는 경우가 많아요. 이사·청소비를 빼면 0.5%p 정도 낮아져요. 다주택 중과가 적용되면 취득세만 8~12%라 완전히 다른 수준이 돼요.

국민주택채권 매입액 전체를 내야 하나요?

아니에요. 매입한 채권을 은행에서 바로 되파는 즉시매도를 선택하면 할인 차액만 부담해요. 공시가격 4.9억 원 아파트라면 매입액은 1,274만 원이지만 할인율 5% 기준 실제 부담은 약 64만 원이에요. 할인율은 매일 바뀌어요.

인지세는 매수인이 다 내나요?

부동산 매매계약서는 매도인과 매수인이 함께 작성하는 문서라 인지세를 반씩 나누는 경우가 많아요. 1억 원 초과~10억 원 이하는 15만 원이라 각자 7만 5천 원이에요. 계약서 특약으로 정하거나 중개사무소 관행을 따르기도 해요.

법무사 비용을 아끼려면 어떻게 하나요?

대출이 없다면 셀프 등기를 고려할 수 있어요. 대출이 있으면 은행 지정 법무사가 근저당 설정과 함께 처리하는 게 일반적이지만, 견적서에서 세금·채권과 보수를 분리해 보고 보수가 과하면 조정을 요청할 수 있어요.

부대비용도 대출로 받을 수 있나요?

주택담보대출은 집값과 소득 기준으로 한도가 정해지고 부대비용을 위한 별도 한도는 없어요. 취득세와 등기 비용은 등기 접수 전에 내야 해서 자기자금으로 미리 준비하는 게 안전해요.

정리

• 부대비용 = 취득세·지방교육세(·농특세) + 중개보수(부가세) + 채권 할인 + 인지세 + 등기수수료 + 법무사 보수 + 이사·청소.
• 서울 1주택·85㎡ 이하 예시로 5억 원 약 1,125만 원, 7억 원 약 1,977만 원, 10억 원 약 4,288만 원.
• 6억·9억 경계에서 취득세율과 복비 요율이 바뀌어 부담이 계단처럼 뛰어요.
• 세금·채권·인지세는 누가 해도 같고, 아낄 수 있는 건 복비 협의·법무사 견적·이사 일정이에요.

내 조건으로는 집 살 때 부대비용 계산기에서 한 번에 계산해 보세요. 항목별로 따로 보고 싶다면 취득세 계산기와 중개보수 계산기도 있어요.