smith법무사 견적서에 "국민주택채권 1,274만 원"이라고 적혀 있으면 깜짝 놀라기 쉬워요. 취득세보다 큰 숫자가 하나 더 붙은 것처럼 보이거든요. 그런데 그 줄 바로 아래에 "채권 할인 63만 원" 같은 항목이 하나 더 있어요. 실제로 내 주머니에서 나가는 돈은 이쪽이에요.
한 줄로 정리하면, 국민주택채권 매입액 = 시가표준액 × 매입률(서울·광역시 주택은 1000분의 13~31)이고, 대부분은 매입 즉시 은행에 되팔기 때문에 실제 부담은 매입액 × 당일 할인율(본인부담금)뿐이에요. 공시가격 4.9억 원짜리 서울 아파트라면 매입액은 1,274만 원, 할인율 5%를 가정한 본인부담금은 약 63.7만 원이에요.
아래 매입률은 2026년 10월 기준 주택도시기금법 시행령 별표(제1종 국민주택채권 매입기준)의 주택 소유권이전등기 기준이에요. 할인율은 날마다 바뀌고 매입률도 개정될 수 있으니, 실제 매입 전에는 주택도시기금 홈페이지나 취급 은행의 조회 화면에서 당일 기준을 확인하세요.
핵심 요약
주택을 사서 소유권이전등기를 하려면 시가표준액이 2천만 원 이상일 때 국민주택채권을 사야 해요.
매입액은 시가표준액(아파트는 공동주택 공시가격) × 지역·구간별 매입률이고, 서울·광역시 6억 원 이상은 1000분의 31, 그 밖의 지역은 1000분의 26이에요.
즉시매도하면 본인부담금 = 매입액 × 당일 할인율만 내고, 할인율은 시장금리에 따라 매일 바뀌어요.
등기 신청 전에 은행에서 매입하고, 영수증의 채권발행번호를 등기신청서에 적어야 접수돼요.
국민주택채권 매입 의무: 왜 등기할 때 채권을 사나
국민주택채권(제1종)은 정부가 주택도시기금 재원을 마련하려고 발행하는 채권이에요. 주택도시기금법은 부동산 등기, 각종 인허가 등 특정 행위를 하는 사람에게 이 채권을 일정 금액 사도록 의무를 정해 두었어요. 집을 사서 소유권이전등기를 하는 것도 그중 하나예요.
이 채권은 만기가 5년이고, 표면금리가 시장금리보다 낮게 정해져 있어요. 그래서 시장에서 바로 팔면 액면보다 싼값에 팔릴 수밖에 없고, 그 차이가 "할인 비용"이 돼요. 5년 동안 들고 있으면 원리금을 돌려받지만, 집값에 더해 천만 원 넘는 돈을 5년간 묶어 두는 사람은 드물어요. 그래서 거의 모두가 사자마자 되파는 즉시매도를 선택해요.
정리하면 국민주택채권은 사실상 등기할 때 내는 작은 세금처럼 작동해요. 취득세처럼 크진 않지만, 집 살 때 드는 부대비용 전체에서 꼭 한 줄을 차지하는 항목이에요.
국민주택채권 매입률표 (주택 소유권이전, 2026년 기준)
매입률은 시가표준액 구간과 지역 두 가지로 정해져요. 여기서 지역은 "서울특별시 및 광역시"와 "그 밖의 지역" 두 가지뿐이라 경기도를 비롯한 도 지역은 모두 그 밖의 지역 요율을 써요.
| 시가표준액 | 서울·광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 2천만 원 미만 | 매입 면제 | 매입 면제 |
| 2천만 원 이상 ~ 5천만 원 미만 | 13/1000 | 13/1000 |
| 5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만 | 19/1000 | 14/1000 |
| 1억 원 이상 ~ 1억 6천만 원 미만 | 21/1000 | 16/1000 |
| 1억 6천만 원 이상 ~ 2억 6천만 원 미만 | 23/1000 | 18/1000 |
| 2억 6천만 원 이상 ~ 6억 원 미만 | 26/1000 | 21/1000 |
| 6억 원 이상 | 31/1000 | 26/1000 |
세종시는 광역시가 아니라 특별자치시라서 어느 쪽 요율이 적용되는지 헷갈릴 수 있어요. 이런 경우는 은행 매입 화면에서 지역을 선택하면 자동으로 요율이 정해지니 그 결과를 따르면 돼요.
시가표준액이란: 매매가가 아니라 공시가격
채권 구간을 찾는 기준은 실거래가가 아니라 시가표준액이에요. 아파트·연립·다세대는 국토교통부가 매년 공시하는 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격이 시가표준액이에요. 부동산 공시가격 알리미에서 동·호수로 조회할 수 있어요.
공시가격이 아직 없는 신축 주택은 시·군·구가 산정한 시가표준액을 써요. 이 금액은 취득세 신고서나 위택스 고지 화면에서 확인할 수 있어요. 공시가격과 세금의 관계는 공시가격과 세금 글에 정리해 두었어요.
매입액과 본인부담금 계산법
계산은 두 단계예요.
- 채권 매입액 = 시가표준액 × 매입률. 만 원 미만 금액은 5천 원 이상이면 만 원으로 올리고, 5천 원 미만이면 버려서 만 원 단위로 맞춰요.
- 본인부담금(할인 비용) = 채권 매입액 × 즉시매도 당일 할인율. 은행 화면에서는 "고객부담금"으로 표시되기도 해요.
예를 들어 공시가격 4억 9천만 원인 서울 아파트라면 2억 6천만~6억 원 구간이라 1000분의 26이 적용돼요. 4.9억 × 26/1000 = 1,274만 원이 매입액이고, 그날 할인율이 5%라면 본인부담금은 약 63.7만 원이에요. 같은 공시가격의 경기도 아파트라면 1000분의 21이라 매입액 1,029만 원, 본인부담금 약 51.5만 원이에요.
| 공시가격 | 서울·광역시 매입액 | 본인부담(5%) | 그 밖의 지역 매입액 | 본인부담(5%) |
|---|---|---|---|---|
| 1.5억 원 | 315만 원 | 약 15.8만 원 | 240만 원 | 12만 원 |
| 3억 원 | 780만 원 | 39만 원 | 630만 원 | 약 31.5만 원 |
| 4.9억 원 | 1,274만 원 | 약 63.7만 원 | 1,029만 원 | 약 51.5만 원 |
| 8억 원 | 2,480만 원 | 124만 원 | 2,080만 원 | 104만 원 |
| 12억 원 | 3,720만 원 | 186만 원 | 3,120만 원 | 156만 원 |
공시가격 6억 원 경계는 한 번 짚어 둘 만해요. 서울에서 공시가격 5억 9,900만 원이면 1000분의 26으로 매입액 1,557만 원인데, 6억 원이면 1000분의 31로 1,860만 원이 돼요. 매입액은 300만 원 넘게 차이 나지만, 할인율 5% 기준 본인부담금 차이는 약 15만 원이에요. 매입액만 보고 놀랄 필요는 없다는 뜻이에요.
할인율이 매일 바뀌는 이유와 본인부담금 변화
즉시매도는 내가 산 채권을 은행(실제로는 증권사를 통해 채권시장)에 넘기는 거래예요. 채권 가격은 시장금리가 오르면 떨어지고, 내리면 올라요. 낮은 표면금리의 5년짜리 채권을 시장금리로 할인하면 그날그날 가격이 달라지고, 그 차이가 할인율로 고시돼요.
그래서 시장금리가 오르는 시기에는 할인율이 커지고, 내리는 시기에는 작아져요. 매입률은 법령으로 고정이지만 할인율은 날마다 달라서, 같은 집이라도 등기하는 날에 따라 본인부담금이 수십만 원 차이 날 수 있어요.
할인율이 1%p 오르면 본인부담금은 매입액의 1%만큼 늘어요.
표로 보기
| 구분 | 공시가격 3억 | 공시가격 4.9억 | 공시가격 8억 |
|---|---|---|---|
| 3% | 23.4 | 38.2 | 74.4 |
| 4% | 31.2 | 51 | 99.2 |
| 5% | 39 | 63.7 | 124 |
| 6% | 46.8 | 76.4 | 149 |
| 7% | 54.6 | 89.2 | 174 |
할인율은 주택도시기금 홈페이지나 취급 은행의 "매도단가·할인율 조회" 메뉴에서 볼 수 있어요. 다만 잔금일과 등기 신청일은 이미 정해져 있는 경우가 대부분이라, 할인율이 낮은 날을 골라 등기하는 건 현실적으로 어려워요. 예산을 잡을 때는 최근 할인율에 조금 여유를 두고 계산하는 게 좋아요.
증권사를 통해 매도하는 경우 매도 대행 수수료가 따로 붙을 수 있어요. 은행 화면의 고객부담금에 이런 비용이 포함되는지는 매입할 때 함께 확인하세요.
셀프등기 때 은행에서 채권 매입하는 순서
법무사에게 맡기면 법무사가 대신 매입하고 견적서에 금액만 적혀 와요. 셀프 등기를 한다면 직접 해야 하는데, 순서는 이래요.
- 취득세 신고·납부 먼저. 위택스나 구청에서 취득세를 내고 영수증을 받아요. 이때 시가표준액도 확인할 수 있어요.
- 채권 매입 화면 들어가기. 국민주택채권을 취급하는 은행(KB국민·우리·신한·하나·NH농협·IBK기업 등) 지점이나 인터넷뱅킹, 주택도시기금 홈페이지에서 매입해요.
- 매입 정보 입력. 매입 용도(부동산 소유권 이전등기), 매입자 이름·주민등록번호, 대상 지역, 시가표준액을 넣으면 매입액이 자동 계산돼요. 공동명의면 명의자별로 지분에 해당하는 금액을 따로 매입하는 방식이 쓰이니, 화면 안내에 따라 지분별로 입력하세요.
- 즉시매도 선택. 매입과 동시에 매도를 선택하면 매입액 전체가 아니라 본인부담금만 이체돼요.
- 영수증·채권발행번호 받기. 등기신청서의 국민주택채권 매입 금액 칸과 채권발행번호 칸에 그대로 적어요.
- 인지세·등기신청수수료 납부 후 등기 신청. 전자수입인지와 등기신청수수료 영수증까지 갖추면 등기소에 접수해요.
매입한 채권은 매입 당일에만 취소할 수 있어요. 시가표준액이나 지역을 잘못 넣었다면 그날 바로 정정해야 해요. 은행 비대면 매입은 영업일 기준 운영 시간이 정해져 있으니, 등기 접수 전날이나 당일 오전에 여유 있게 처리하세요.
자주 하는 실수와 확인 포인트
- 매매가로 구간 찾기. 매매가 7억 원 아파트라도 공시가격이 4.9억 원이면 1000분의 26 구간이에요. 매매가로 계산하면 매입액을 크게 잡게 돼요.
- 지역 잘못 선택. 경기도는 "그 밖의 지역"이에요. 수도권이라 서울과 같다고 생각하기 쉬워요.
- 매입액을 비용으로 착각. 견적서에 매입액과 할인 비용이 같이 적혀 있으면 할인 비용만 실제 비용이에요. 법무사 견적에서 매입액 전액을 청구하는 일은 없어야 해요.
- 영수증 분실. 채권 할인 비용은 나중에 집을 팔 때 양도소득세 필요경비로 인정받을 수 있는 항목이에요. 계산 흐름은 양도세 계산 흐름 글을 참고하세요.
자주 묻는 질문
국민주택채권은 꼭 사야 하나요?
시가표준액 2천만 원 이상 주택의 소유권이전등기를 하려면 매입해야 하고, 매입 증빙이 없으면 등기가 접수되지 않아요. 다만 즉시매도를 하면 실제 부담은 할인 비용뿐이에요.
본인부담금은 어떻게 계산하나요?
채권 매입액(시가표준액 × 매입률)에 매도 당일 할인율을 곱하면 돼요. 매입액 1,274만 원에 할인율 5%면 약 63.7만 원이에요. 정확한 금액은 은행 매입 화면의 고객부담금으로 확인하세요.
할인율은 어디서 확인하나요?
주택도시기금 홈페이지나 국민주택채권 취급 은행의 할인율·매도단가 조회 메뉴에서 매일 확인할 수 있어요. 시장금리에 따라 바뀌어서 날짜마다 달라요.
채권을 팔지 않고 보유하면 어떻게 되나요?
만기 5년 동안 들고 있다가 원리금을 돌려받을 수 있어요. 할인 비용은 없지만 매입액 전체를 5년간 묶어 둬야 하고 표면금리가 낮아서, 대부분은 즉시매도를 선택해요.
대출 근저당을 설정할 때도 채권을 사나요?
저당권 설정등기에도 매입 기준이 있지만, 주택담보대출의 근저당 설정 비용은 보통 은행이 부담해요. 매수인이 직접 신경 쓸 부분은 소유권이전등기용 채권이에요.
정리
- 매입액 = 시가표준액 × 매입률, 서울·광역시 1000분의 13~31, 그 밖의 지역 1000분의 13~26.
- 즉시매도하면 본인부담금 = 매입액 × 당일 할인율만 내요(공시가격 4.9억 서울 아파트, 5% 가정 약 63.7만 원).
- 구간은 매매가가 아니라 공시가격으로, 지역은 서울·광역시 여부로 판단해요.
- 등기 전에 매입하고, 채권발행번호와 영수증은 꼭 보관하세요.
취득세·중개보수·채권 할인까지 한 번에 보려면 집 살 때 부대비용 계산기를 써 보세요. 취득세만 따로 보려면 취득세 계산기도 있어요.