무순위 청약(이른바 줍줍)은 정규 청약이 끝난 뒤 미계약·미분양, 부적격 당첨 취소, 불법 전매 등으로 계약이 취소된 물량을 다시 공급하는 제도입니다. 청약통장이 필요 없는 경우가 많아 문턱이 낮았지만, 2025년 6월 「주택공급에 관한 규칙」 개정 이후에는 사후 무순위 접수도 무주택 세대구성원만 신청할 수 있도록 바뀌었습니다. 유주택자도 넣을 수 있다는 몇 년 전 기억으로 신청하면 부적격이 됩니다.
뉴스에서는 분양 당시 가격으로 나온 잔여 물량에 수십만 명이 몰렸다는 기사, 서버가 멈췄다는 기사가 잊을 만하면 나옵니다. 시세보다 낮은 분양가라면 당첨 자체가 곧 차익처럼 보이니 관심이 쏠리는 것도 이상한 일은 아닙니다. 하지만 무순위는 공급 유형이 여러 갈래이고, 유형마다 자격과 제한이 다르며, 당첨 뒤 자금 일정이 정규 분양보다 훨씬 촉박합니다.
이 글은 2026년 10월 기준 제도를 바탕으로 무순위 청약의 뼈대와 당첨 후 현실적인 자금 계산까지 정리합니다. 거주지 요건은 지자체가 단지별로 정할 수 있게 바뀌어 공고마다 다르니, 최종 판단은 반드시 해당 공고문으로 하십시오.
핵심 요약
무순위 물량은 미계약·미분양, 부적격 취소, 계약취소 주택에서 나오고, 공급 방식은 사후 무순위 접수, 계약취소주택 재공급, 임의공급으로 나뉩니다.
2025년 6월 개정으로 사후 무순위도 성년인 무주택 세대구성원만 신청할 수 있고, 거주지 요건은 지자체장이 시장 상황에 따라 정할 수 있게 됐습니다.
규제지역에서 당첨되면 재당첨 제한이 걸릴 수 있고, 계약 포기도 당첨 이력으로 남을 수 있습니다.
이미 공사가 진행된 단지라 계약금부터 잔금까지 기간이 짧으니, 대출 규제까지 반영한 자기자금을 먼저 계산해야 합니다.
무순위 청약 물량은 어디서 나오나
정규 청약(특별공급, 1·2순위)이 끝난 뒤에도 주인이 정해지지 않은 집이 생깁니다. 경로는 크게 세 가지입니다.
- 미계약·미분양: 당첨자가 계약을 포기했거나 애초에 신청자가 모자란 경우
- 부적격 당첨 취소: 당첨됐지만 가점 오기재, 무주택 요건 미달 등으로 취소된 물량
- 계약취소 주택: 불법 전매, 위장전입 등 공급 질서 교란으로 계약이 취소돼 다시 나오는 물량
이 물량을 다시 공급하는 방식을 묶어서 흔히 무순위 청약이라고 부르고, 청약홈에서는 "무순위/잔여세대" 메뉴에 공고가 올라옵니다.
무순위 청약 유형별 자격 비교
| 구분 | 사후 무순위 접수 | 계약취소주택 재공급 | 임의공급 |
|---|---|---|---|
| 물량 성격 | 미계약·부적격 잔여 | 공급질서 위반으로 취소된 주택 | 사후 접수 후에도 남은 물량 |
| 청약통장 | 필요 없음 | 필요 없음(공고 확인) | 필요 없음 |
| 무주택 요건 | 무주택 세대구성원(2025년 6월~) | 무주택 세대구성원 | 사업주체 공고 기준 |
| 거주지 요건 | 지자체장이 지역 여건에 따라 결정 | 해당 지역 거주자 중심 | 사업주체 공고 기준 |
| 공급 가격 | 최초 분양가 | 최초 분양가(취소 당시 기준 등) | 공고 기준 |
| 선정 방식 | 추첨 | 추첨 | 추첨·선착순 등 |
과거에는 사후 접수에 유주택자도 신청할 수 있어 "다주택자의 로또"라는 비판이 있었습니다. 2023년에 거주지·무주택 요건을 없애 누구나 넣을 수 있게 했다가, 수백만 명이 몰리는 과열이 반복되자 2025년 2월 개편안 발표를 거쳐 6월부터 무주택자 중심으로 다시 좁혔습니다. 반대로 미분양이 많은 지역은 지자체가 거주지 제한 없이 전국 단위로 열어 둘 수 있어, 같은 무순위라도 지역마다 요건이 다릅니다.
무주택 세대구성원, 정확히 누구인가
무순위에서 말하는 무주택 세대구성원은 신청자 본인과 같은 등본의 배우자, 직계존비속 전원이 주택을 소유하지 않은 경우를 말합니다. 배우자가 세대를 분리해 살아도 배우자의 주택은 포함됩니다.
자주 걸리는 경우는 이렇습니다.
- 부모님과 같은 등본에 있는데 부모님 명의 주택이 있는 경우
- 배우자가 결혼 전에 산 소형 아파트나 분양권을 보유한 경우
- 상속으로 받은 주택 지분을 정리하지 않은 경우
일반공급 가점제에서 쓰는 소형·저가주택 무주택 간주 규정이 무순위에도 그대로 적용되는지는 공고에서 따로 확인해야 합니다. 무주택 판단은 청약 가점 계산법의 무주택 기준과 같이 보면 이해가 쉽습니다.
당첨 후 자금 계산, 시간이 가장 촉박하다
무순위로 나오는 단지는 이미 공사가 상당히 진행됐거나 입주가 임박한 경우가 많습니다. 정규 분양에서는 계약금 후 몇 년에 걸쳐 중도금을 내지만, 무순위에서는 계약금과 잔금 사이가 몇 달밖에 안 될 수 있습니다.
분양가 8억 원 단지를 계약금 20%, 잔금 80% 구조로 가정하고, 잔금 대출을 분양가 기준 LTV로 단순 계산해 보겠습니다.
규제지역이면 같은 집이라도 자기자금이 두 배 필요합니다.
표로 보기
| 구분 | 주담대 | 자기자금 |
|---|---|---|
| 비규제지역 LTV 70% | 5.6 | 2.4 |
| 규제지역 LTV 40% | 3.2 | 4.8 |
규제지역이면 같은 8억 원 집에서도 자기자금이 4억 8천만 원으로 두 배가 됩니다. 여기에 실제로는 소득 대비 원리금 비율(DSR) 한도, 수도권·규제지역 주담대 금액 상한, 취득세와 발코니 확장 같은 옵션 비용이 더해집니다. 계약금 1억 6천만 원을 계약일에 바로 내야 한다는 점도 잊지 마십시오. 대출 한도는 LTV 계산기와 DSR 계산기로, 세금은 취득세 계산기로 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.
시세 차익이 커 보여도 따져야 할 것
시세보다 3억~5억 원 싼 분양가라는 기사만 보고 넣는 경우가 많지만, 차익은 팔아야 실현됩니다. 실거주 의무, 전매 제한이 붙은 단지라면 상당 기간 그 돈이 묶이고, 그 사이 대출 이자를 감당해야 합니다. 분양가상한제 적용 단지는 실거주 의무가 있을 수 있으니 공고의 "전매 제한 및 거주 의무" 항목을 반드시 읽으십시오.
당첨 후 따라붙는 제한
무순위라고 해서 당첨의 무게가 가벼운 것은 아닙니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 재당첨 제한 | 투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역 단지는 무순위 당첨도 재당첨 제한 대상(지역에 따라 수년~10년) |
| 당첨 이력 | 가점제 당첨자 제한 등 이후 청약에 영향 가능 |
| 계약 포기 | 포기해도 당첨 사실은 남고, 유형에 따라 일정 기간 청약 제한 |
| 전매 제한·실거주 의무 | 단지·지역별로 상이 |
| 부적격 | 무주택 요건 위반 시 당첨 취소 + 일정 기간 당첨 제한 |
"넣어 보고 안 맞으면 포기하면 된다"는 생각이 가장 위험합니다. 규제지역 단지 하나 때문에 이후 몇 년간 다른 청약 기회를 잃을 수 있으니, 재당첨 제한 기간을 확인하고 정말 계약할 단지에만 넣는 것이 원칙입니다.
청약홈 무순위 공고 읽는 요령
무순위 공고는 정규 공고보다 짧고, 신청 기간도 하루 이틀인 경우가 많습니다. 공고문에서 먼저 볼 곳은 다섯 군데입니다.
- 공급 유형과 근거 조항: 사후 접수인지, 계약취소주택 재공급인지
- 신청 자격: 거주지(해당 시·군, 광역, 전국), 무주택 여부, 연령
- 공급 가격과 별도 비용: 발코니 확장, 옵션 비용 포함 여부
- 계약 일정: 당첨자 발표 후 계약일, 잔금일, 입주 지정 기간
- 제한 사항: 재당첨 제한, 전매 제한, 실거주 의무
공급 가격이 최초 분양가인지, 발코니 확장이나 옵션 비용이 별도인지도 함께 확인해야 실제 필요 자금이 나옵니다.
무순위 청약 흔한 실수
- 유주택 상태로 신청: 2025년 6월 이후 사후 무순위도 무주택 세대구성원만 가능합니다.
- 거주지 요건 미확인: 같은 날 공고된 두 단지라도 한 곳은 전국, 한 곳은 해당 시 거주자만일 수 있습니다.
- 잔금 일정 오판: 입주가 임박한 단지는 계약 후 몇 달 내 잔금이라 기존 전세 보증금 반환 일정과 엇갈리기 쉽습니다.
- 대출 규제 미반영: 규제지역 LTV, DSR, 주담대 금액 상한, 전입 의무까지 고려해야 합니다.
- 가족 중복 신청: 같은 세대에서 여러 명이 신청해 동시에 당첨되면 처리 기준을 공고에서 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
무순위 청약도 청약통장이 필요한가요?
사후 무순위 접수와 계약취소주택 재공급은 원칙적으로 청약통장이 필요 없습니다. 다만 공고마다 자격 요건이 다를 수 있으니 신청 자격 항목을 확인하십시오.
집이 있으면 무순위 청약을 넣을 수 없나요?
2025년 6월 주택공급 규칙 개정 이후 사후 무순위 접수는 성년인 무주택 세대구성원만 신청할 수 있습니다. 임의공급 등 일부 유형은 사업주체가 정한 기준을 따르므로 공고를 확인해야 합니다.
무순위 당첨 후 계약을 포기하면 불이익이 있나요?
계약을 포기해도 당첨 사실은 남고, 규제지역 단지라면 재당첨 제한이 적용될 수 있습니다. 유형에 따라 일정 기간 청약 신청이 제한되기도 하므로 계약할 생각이 있는 단지에만 넣는 것이 좋습니다.
거주지 요건은 어디서 확인하나요?
해당 단지의 무순위 모집공고 신청 자격 항목에 적혀 있습니다. 개편 이후 지자체장이 지역 시장 상황에 따라 거주지 요건을 정할 수 있게 돼, 같은 시기 공고라도 단지마다 다를 수 있습니다.
무순위 당첨자는 잔금 대출을 받을 수 있나요?
일반 주택담보대출 규제가 그대로 적용됩니다. 규제지역 여부에 따라 LTV가 달라지고, DSR과 주담대 금액 상한, 전입 의무도 적용될 수 있으니 계약 전에 은행에서 한도를 미리 확인하십시오.
정리
무순위 청약은 "통장 없이 누구나 넣는 로또"에서 무주택자 중심의 잔여 물량 재공급 제도로 성격이 바뀌었습니다. 유형별 자격, 지역별 거주지 요건, 규제지역 재당첨 제한, 그리고 몇 달 안에 마련해야 하는 잔금까지 넣기 전에 모두 계산해 두십시오.
정규 청약으로 기회를 노린다면 청약 특별공급 종류 비교와 청약통장 납입 전략을 함께 보시고, 대출 규제가 한도에 어떻게 작용하는지는 LTV 뜻과 한도 계산 원리에서 이어서 확인하실 수 있습니다.