집값이 빠르게 움직이는 시기엔 매도인이 계약을 깨거나, 매수인이 마음을 바꾸는 일이 늘어요. 그때마다 나오는 질문이 "가계약금은 어떻게 되나요?", "계약금 두 배 주면 끝나나요?"예요.
짧게 답하면 이래요. 가계약금은 보낼 때 매물·가격·잔금일 같은 핵심 조건이 정해졌는지에 따라 돌려받을 수도 있고 못 받을 수도 있어요. 정식 계약 후에는 중도금이 들어가기 전까지만 매수인은 계약금 포기, 매도인은 계약금 배액상환으로 계약을 해제할 수 있고, 이때 기준은 실제 낸 돈이 아니라 약정한 계약금 전액이라는 판례가 있어요.
법률 상담은 아니지만, 기본 원리를 알아두면 계약 단계마다 어떤 선택을 할지 훨씬 판단이 쉬워요. 분쟁이 이미 생겼다면 대한법률구조공단이나 변호사 상담을 받는 게 좋아요. (2026년 10월 기준 민법·판례의 일반 원칙으로 정리했어요.)
핵심 요약
가계약금은 법률 용어가 아니에요. 핵심 조건이 합의된 상태에서 보냈다면 계약이 성립했다고 볼 여지가 있고, 아니라면 반환받을 가능성이 커요.
민법 제565조에 따라 이행 착수 전까지 매수인은 계약금 포기, 매도인은 계약금 배액상환으로 해제할 수 있어요. 대표적인 이행 착수는 중도금 지급이에요.
계약금 일부만 주고받았어도 해약금 기준은 약정 계약금 전액이라는 대법원 판례가 있어요.
해약금(자유 해제의 대가)과 위약금(채무불이행 손해배상)은 다른 개념이에요.
가계약금은 법적으로 뭔가요?
'가계약금'은 법률 용어가 아니에요. 정식 계약서를 쓰기 전에 매물을 잡아두려고 보내는 돈을 관습적으로 부르는 말이에요. 그래서 이 돈의 성격은 보낼 때 무엇을 합의했느냐에 따라 달라져요.
| 가계약금을 보낼 때 상황 | 법적 판단 경향 | 가계약금 처리 |
|---|---|---|
| 매물(동·호수), 매매가, 계약금·중도금·잔금 금액과 날짜까지 합의 | 매매계약이 이미 성립했다고 볼 여지 | 계약금 일부로 보고 해약금 규칙 적용 가능 |
| 매물과 가격 정도만 합의, 지급 일정은 미정 | 계약 성립 여부 다툼 | 사안별 판단, 기록이 결정적 |
| "일단 잡아만 달라", 조건 대부분 미정 | 계약 성립 전 단계 | 반환받을 가능성 큼 |
| "취소 시 가계약금 포기" 등 처리 약정이 있음 | 약정에 따름 | 약정대로 몰취 또는 반환 |
결국 문자 메시지, 통화 녹음, 중개사와 주고받은 메시지 같은 기록이 중요해요. 판례는 매매 목적물과 대금, 중도금 지급 방법 같은 중요 사항이 구체적으로 합의됐다면 정식 계약서를 쓰기 전이라도 계약이 성립했다고 본 경우가 있어요.
가계약금 보낼 때 남겨야 할 문자 예시
보내기 전에 문자로 이 정도는 주고받는 게 좋아요.
- 주소(동·호수), 매매가, 계약금 총액, 중도금·잔금일
- 가계약금이 계약금의 일부로 포함되는지
- 정식 계약 전 한쪽이 포기할 때 가계약금을 어떻게 처리할지
마지막 항목을 명시하지 않아 다툼이 생기는 경우가 정말 많아요. 예를 들면 이렇게 짧게라도 적어두세요.
"○○아파트 ○동 ○호, 매매가 10억, 계약금 1억(가계약금 1천만 원 포함), 잔금 ○월 ○일. 정식 계약 전 매수인 사정으로 취소 시 가계약금은 포기, 매도인 사정으로 취소 시 가계약금 전액 반환."
가계약금은 반드시 등기부상 소유자 본인 명의 계좌로 보내세요. 계약 직전 확인할 항목은 아파트 매매 계약 전 체크리스트에 정리돼 있어요.
계약금 포기와 배액상환, 해약금의 원리
민법 제565조는 계약금을 주고받았을 때 별도 약정이 없으면 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 돌려주고 계약을 해제할 수 있다고 정하고 있어요. 이걸 해약금이라고 불러요.
매매가 10억 원, 계약금 1억 원인 경우로 계산해 보면 이래요.
"배액상환"이라는 말 때문에 매도인이 두 배로 손해 보는 것처럼 들리지만, 원래 받은 1억을 돌려주는 것까지 포함한 금액이라 순손실은 매수인과 같아요. 결국 어느 쪽이 깨든 계약금만큼의 대가를 치르는 구조예요. 내 계약금이 매매가의 몇 %인지는 퍼센트 계산기로 바로 확인할 수 있어요.
매도인이 배액상환으로 해제하려면 단순히 "해제하겠다"고 통보하는 것만으로는 부족하고, 배액을 실제로 제공(이행 제공)해야 해제 효력이 생긴다는 게 판례 입장이에요. 매수인이 수령을 거부하면 공탁하는 방식을 쓰기도 해요.
해약금 해제는 언제까지? 중도금이 기준
"당사자 일방이 이행에 착수할 때까지"예요. 가장 대표적인 이행 착수가 중도금 지급이에요. 매수인이 중도금을 넣었다면 그 뒤엔 계약금 포기나 배액상환만으로 일방적으로 해제하기 어려워져요.
| 시점 | 해약금 해제 | 다른 방법 |
|---|---|---|
| 계약금 지급 후, 중도금 전 | 가능 | 합의해제 |
| 중도금 지급 후 | 원칙적으로 불가 | 합의해제, 상대방 채무불이행 시 법정해제 |
| 중도금 없는 계약(계약금→잔금) | 잔금 이행 착수 전까지 | 잔금 준비 행위가 이행 착수인지 다툼 가능 |
그래서 집값이 급등할 때 매수인이 서둘러 중도금을 넣으려 하고, 매도인은 계좌를 닫아버리는 일이 생겨요. 판례는 특별한 약정이 없으면 이행기 전이라도 이행에 착수할 수 있다고 본 사례가 있어서, 중도금 일정 전에 미리 넣는 게 이행 착수로 인정될 수 있어요. 다만 "중도금 기일 전 지급 불가" 같은 특약이 있거나 상황이 복잡하면 판단이 갈려서, 이런 상황이면 전문가 상담을 받는 게 좋아요.
계약금 일부만 냈으면? 약정 계약금 전액이 기준
예를 들어 계약금을 1억 원으로 정하고 우선 1천만 원만 보낸 상태에서 매도인이 해제하려는 경우, 배액상환 기준이 '실제로 받은 금액'인지 '약정한 계약금 전체'인지 다툼이 생길 수 있어요. 대법원은 실제 받은 금액의 배액만 돌려주고 해제할 수는 없고, 약정한 계약금이 기준이라고 판단한 사례가 있어요(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378).
매수인도 마찬가지예요. 계약금 일부만 냈다고 그 금액만 포기하면 끝난다고 생각하면 안 되고, 상대방이 약정 계약금 전액을 근거로 다툴 수 있어요. 계약금을 나눠 내기로 했다면 "계약금 잔액 지급 전 해제 시 처리 방법"을 특약에 적어 두는 게 안전해요.
위약금 특약과 해약금은 다르다
계약서에 "위약 시 계약금을 손해배상액으로 한다" 같은 조항이 있으면, 상대방이 계약을 어겼을 때 그 금액을 손해배상으로 청구하는 근거가 돼요.
| 구분 | 해약금 | 위약금(손해배상액 예정) |
|---|---|---|
| 성격 | 자유롭게 해제할 권리의 대가 | 상대 잘못(채무불이행)에 대한 배상 |
| 근거 | 민법 제565조 | 민법 제398조, 계약서 특약 |
| 시기 | 이행 착수 전 | 채무불이행 발생 시 |
| 금액 | 계약금(포기 또는 배액) | 약정 금액, 과다하면 법원이 감액 가능 |
| 예시 | 매수인이 더 좋은 집을 찾아 해제 | 매수인이 잔금을 안 내 매도인이 해제 |
위약금을 아주 크게 정해 두면 무조건 그 금액을 받을 수 있을까요? 민법은 손해배상 예정액이 부당하게 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정하고 있어요. 예를 들어 매매가 10억 원 계약에서 위약금을 5억 원으로 정했다면, 실제 분쟁에서 그대로 인정되지 않을 가능성이 커요. 반대로 위약금 특약이 없으면 실제 손해를 입증해서 청구해야 해서 훨씬 번거로워요. 계약금 10% 상당을 위약금으로 정하는 관행이 굳어진 이유예요.
표준 계약서에는 보통 둘 다 들어가 있어요. 예를 들어 매수인이 잔금을 치르지 못하면 매도인은 최고(이행 요구) 후 계약을 해제하고 위약금 조항에 따라 계약금을 손해배상으로 가져갈 수 있어요.
해제한 뒤 챙길 것: 실거래 해제신고와 중개보수
- 실거래 해제신고: 이미 실거래 신고가 끝났다면 해제가 확정된 날부터 30일 안에 해제 신고도 해야 해요. 보통 중개사가 처리하지만, 직거래라면 직접 챙겨야 해요. 해제 거래가 실거래가 조회에 어떻게 표시되는지는 실거래가 조회 시 놓치기 쉬운 것들에서 볼 수 있어요.
- 중개보수: 중개사의 고의·과실 없이 당사자 사정으로 해제됐다면 중개보수를 청구받을 수 있어요. 금액은 협의하는 경우가 많아요. 기준은 중개보수 계산기로 확인하세요.
- 세금: 해약금으로 받은 돈(위약금·배상금 성격)은 기타소득으로 과세될 수 있어요. 받은 쪽은 세무서에 확인하세요.
상황별 대응과 흔한 실수
매수인인데 마음이 바뀌었다 — 중도금 전이라면 계약금 포기로 해제 가능. 가계약 단계라면 문자 기록을 확인하고 반환 협의부터 해보세요.
매도인이 더 비싸게 팔겠다며 해제를 통보했다 — 배액을 실제로 제공했는지 확인하세요. 아직 중도금 기일 전이라면 중도금 지급(이행 착수)을 검토할 수 있지만, 특약과 상황에 따라 판단이 갈리니 상담을 권해요.
매도인 잘못으로 잔금을 못 치르게 됐다 — 이건 해약금이 아니라 채무불이행 문제예요. 위약금 조항과 손해배상 청구를 검토해요.
자주 보는 실수는 이래요.
- 가계약금 보내면서 처리 조건을 안 남김
- 계약금 일부만 냈으니 그만큼만 포기하면 된다고 생각
- 매도인이 "해제하겠다" 말만 하고 배액은 주지 않았는데 해제된 걸로 착각
- 해제 후 실거래 해제신고를 빼먹음
자주 묻는 질문
가계약금은 무조건 돌려받을 수 있나요?
아니에요. 보낼 당시 매물·가격·지급 일정 같은 핵심 조건이 합의됐다면 계약이 성립한 것으로 보고 반환받지 못할 수 있어요. 조건이 정해지지 않은 단계였다면 반환받을 가능성이 커요. 문자 기록이 판단의 핵심이에요.
매도인이 가계약금의 두 배를 줘야 하나요?
가계약 단계에서 계약이 성립했다고 보면 해약금 규칙에 따라 배액상환 문제가 생길 수 있어요. 이때 기준이 가계약금인지 약정 계약금 전체인지는 합의 내용에 따라 달라져요. 미리 "매도인 사정으로 취소 시 가계약금 배액 반환"처럼 정해 두면 다툼을 줄일 수 있어요.
중도금을 날짜보다 먼저 넣으면 계약 해제를 막을 수 있나요?
판례는 특별한 약정이 없으면 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있다고 본 사례가 있어서, 미리 낸 중도금이 이행 착수로 인정될 수 있어요. 하지만 기한 전 지급을 금지하는 특약이 있거나 매도인이 이미 해제 의사와 배액을 제공했다면 결과가 달라질 수 있어요.
계약금 포기하고 해제하면 중개보수도 내야 하나요?
중개사의 잘못 없이 당사자 사정으로 계약이 해제됐다면 중개보수를 청구받을 수 있어요. 다만 금액은 협의로 정하는 경우가 많고, 중개사 과실로 해제됐다면 지급 의무가 없을 수 있어요.
해약금으로 받은 돈도 세금을 내나요?
계약 해제로 받은 위약금이나 배상금은 기타소득으로 과세될 수 있어요. 원래 자기가 낸 돈을 돌려받는 부분은 과세 대상이 아니고, 추가로 받은 부분이 문제예요. 정확한 처리는 관할 세무서나 국세청 상담센터에 확인하세요.
정리
- 가계약금: 핵심 조건 합의 여부가 반환을 가른다. 보내기 전에 조건과 취소 시 처리를 문자로 남기기.
- 해약금: 중도금(이행 착수) 전까지 매수인은 계약금 포기, 매도인은 배액상환. 기준은 약정 계약금 전액.
- 위약금: 채무불이행에 대한 손해배상, 해약금과 다른 개념.
- 해제 후엔 실거래 해제신고 30일, 중개보수·기타소득 문제까지 챙기기.
다음 단계가 궁금하다면 잔금일 하루 일정표를 이어서 보세요.