smith만기 석 달 전에 집주인에게서 "이번에 월세 10만 원 올릴게요"라는 문자를 받으면, 그게 법적으로 되는 금액인지부터 궁금해져요. 결론부터 말하면 계약 기간 중 증액 요구나 계약갱신청구권으로 갱신할 때는 기존 보증금·월세의 5%가 상한이고, 보증금과 월세가 섞인 계약은 월세를 전월세 전환율(2026년 10월 현재 연 5.0%)로 보증금으로 환산해 합친 금액의 5%로 계산하는 게 실무 방식이에요. 순수 전세 3억 원이면 최대 1,500만 원, 보증금 2억·월세 50만 원이면 환산 3억 2,000만 원의 5%인 1,600만 원어치까지예요.
헷갈리는 건 "어떤 갱신이냐"예요. 같은 갱신이라도 갱신청구권을 쓰면 5% 상한이 붙고, 서로 합의해서 새 조건으로 다시 쓰면 법적 상한이 적용되지 않아요. 이 글은 상황별로 5%가 적용되는지 먼저 가르고, 보증금만·월세만·둘 다 올리는 경우를 숫자로 계산한 다음, 조례·1년 제한 같은 세부 규칙까지 정리했어요. 갱신청구권 자체의 행사 기간과 거절 사유는 계약갱신청구권 총정리에 따로 있어요. 내 숫자로 바로 계산하려면 임대료 5% 인상 상한 계산기를 쓰면 돼요.
핵심 요약
5% 상한은 계약 기간 중 증액청구와 계약갱신청구권 갱신에 적용되고, 합의갱신·신규 계약에는 법적 상한이 없어요.
보증금과 월세가 섞이면 환산보증금 = 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율로 바꾼 뒤 5%를 곱해 증액 한도를 구해요.
2026년 10월 기준 전환율 상한은 기준금리 3.00% + 2%p = 연 5.0%라, 월세 1만 원은 보증금 240만 원과 같아요.
5%는 의무가 아니라 상한이고, 증액 후 1년 안에는 다시 올릴 수 없으며, 시·도 조례로 더 낮게 정할 수 있어요.
5% 상한이 적용되는 경우와 안 되는 경우
주택임대차보호법 제7조는 차임이나 보증금의 증액청구를 약정한 금액의 20분의 1(5%) 이내로 제한하고, 증액 후 1년 안에는 다시 증액청구를 못 하게 해요. 갱신청구권으로 갱신된 계약도 이 범위 안에서만 올릴 수 있어요(제6조의3). 그런데 이 규정은 "기존 계약이 이어지는 관계"에만 걸려요.
| 상황 | 5% 상한 | 비고 |
|---|---|---|
| 계약 기간 중 집주인의 증액 요구 | 적용 | 증액 후 1년 안에는 재증액 불가 |
| 계약갱신청구권으로 갱신 | 적용 | 1회, 2년 연장. 동결·감액도 가능 |
| 묵시적 갱신 | 해당 없음 | 전 계약과 같은 조건으로 연장, 증액 없음 |
| 합의갱신(새 조건으로 다시 계약) | 법적 상한 없음 | 갱신청구권은 아직 남아 있음 |
| 다른 세입자와 신규 계약 | 법적 상한 없음 | 시세대로 정해짐 |
그래서 집주인이 6% 넘게 올리자고 할 때 세입자가 할 수 있는 가장 확실한 대응은 갱신청구권을 행사하겠다고 기록으로 통보하는 것이에요. 행사하는 순간 요구 금액은 5% 범위로 줄어들어요. 반대로 합의갱신으로 7%를 받아들였다면 그 계약에는 상한이 적용되지 않지만, 갱신청구권은 쓰지 않은 상태라 다음 만기 때 쓸 수 있어요. 어느 쪽인지 다툼이 생기지 않도록 계약서 특약에 "계약갱신청구권 행사에 의한 갱신" 또는 "합의에 의한 갱신, 갱신청구권 미행사"를 적어 두는 게 좋아요.
순수 전세: 보증금 × 5%
가장 단순해요. 보증금 × 5%가 최대 증액이에요.
| 기존 보증금 | 최대 증액 (5%) | 갱신 후 상한 |
|---|---|---|
| 1억 5,000만 원 | 750만 원 | 1억 5,750만 원 |
| 2억 원 | 1,000만 원 | 2억 1,000만 원 |
| 3억 원 | 1,500만 원 | 3억 1,500만 원 |
| 4억 원 | 2,000만 원 | 4억 2,000만 원 |
| 5억 원 | 2,500만 원 | 5억 2,500만 원 |
주의할 점은 기준이 '현재 계약서의 금액'이라는 거예요. 시세가 많이 올랐어도, 2년 전 계약 금액에 5%를 곱해요. 그리고 증액분을 받는 날짜를 따로 정했다면 그날부터 1년 안에는 다시 올릴 수 없어요.
월세가 섞인 계약: 환산보증금으로 5% 계산
보증금과 월세는 단위가 달라서 그냥 각각 5%씩 올리는 것 말고는 비교가 어려워요. 그래서 실무에서는 월세를 전월세 전환율로 보증금으로 바꿔 하나로 합친 뒤 5%를 적용해요.
- 환산보증금 = 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율
- 증액 한도 = 환산보증금 × 5%
- 월세로 올릴 때: 증액 한도 × 전환율 ÷ 12
전환율은 주택임대차보호법상 "연 10%"와 "한국은행 기준금리 + 2%p" 중 낮은 비율이 상한이에요. 기준금리가 2026년 8월 27일 연 3.00%가 된 뒤라 10월 현재 상한은 연 5.0%예요. 이 비율이 바뀌는 구조와 반전세 협상법은 전월세 전환율 계산법에 자세히 정리했어요. 전환율 5.0%에서는 월세 1만 원 = 보증금 240만 원이에요.
예시 1: 보증금 2억 원 + 월세 50만 원 (반전세)
- 월세 환산: 50만 × 12 ÷ 5.0% = 1억 2,000만 원
- 환산보증금: 2억 + 1억 2,000만 = 3억 2,000만 원
- 증액 한도: 3억 2,000만 × 5% = 1,600만 원어치
이 1,600만 원을 어떻게 나눠 올리느냐에 따라 조건이 달라져요.
| 올리는 방식 | 갱신 후 보증금 | 갱신 후 월세 |
|---|---|---|
| 보증금만 | 2억 1,600만 원 | 50만 원 |
| 월세만 | 2억 원 | 56만 6,667원 (1,600만 × 5% ÷ 12 = 6만 6,667원 증가) |
| 반반 | 2억 800만 원 | 53만 3,333원 |
| 각각 5%씩 | 2억 1,000만 원 | 52만 5,000원 |
예시 2: 보증금 1,000만 원 + 월세 80만 원 (월세 위주)
- 월세 환산: 80만 × 12 ÷ 5.0% = 1억 9,200만 원
- 환산보증금: 1,000만 + 1억 9,200만 = 2억 200만 원
- 증액 한도: 1,010만 원어치
- 월세로만 올리면: 1,010만 × 5% ÷ 12 = 4만 2,083원 → 월세 84만 2,083원
- 보증금으로만 올리면: 보증금 2,010만 원 + 월세 80만 원
월세 위주 계약은 보증금 비중이 작아서, 월세 5%(84만 원)와 환산 방식 결과(84만 2,083원)가 거의 같아요.
하나만 크게 올릴 때 주의할 점
법 조문은 "약정한 차임이나 보증금의 20분의 1"이라고만 적고 있어서, 환산 합계로 5% 이내라도 월세 한 항목이 5%를 크게 넘으면 다툼 소지가 있어요. 위 예시 1에서 월세만 13.3% 올리는 경우가 그래요. 세입자가 동의하면 문제가 없지만, 갱신청구권을 행사한 상태에서 집주인이 일방적으로 정하는 건 어렵다고 보는 게 안전해요. 가장 다툼이 적은 방식은 보증금과 월세를 각각 5% 이내로 올리는 거예요.
갱신하면서 보증금 일부를 월세로 바꾸는 경우
"보증금은 그대로 두기 어렵고 일부를 월세로 돌리자"는 제안도 흔해요. 이건 증액과 전환이 섞인 경우라 두 단계로 나눠 봐야 해요.
예시: 전세 3억 원을 갱신하면서 보증금을 2억 원으로 낮추고 월세로 바꾸는 경우
- 전환분: 1억 원 × 5.0% ÷ 12 = 월 41만 6,667원 (법정 전환율 상한 기준)
- 증액분: 3억 원 × 5% = 1,500만 원 → 월세로 받으면 1,500만 × 5% ÷ 12 = 월 6만 2,500원
- 갱신 후 상한: 보증금 2억 원 + 월세 47만 9,167원
집주인이 전환율 6%를 적용해 월 50만 원을 요구한다면, 갱신 관계에서는 법정 상한(5.0%)을 넘는 부분을 거절할 수 있어요. 또 보증금 일부를 월세로 바꾸는 것 자체가 세입자 동의가 필요한 조건 변경이라, 갱신청구권을 행사했다면 기존처럼 전세로 유지하면서 5% 이내 증액만 받아들이는 선택도 가능해요. 전세와 반전세 중 어느 쪽이 매달 싼지는 전월세 전환 계산기와 전세 vs 월세 비교 계산기로 따져 보세요.
지자체 조례와 1년 제한, 그 밖의 세부 규칙
- 시·도 조례: 법은 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도가 지역 임대차 시장 여건을 고려해 5% 범위에서 조례로 상한을 더 낮게 정할 수 있게 했어요. 계약 지역의 시·도 조례를 국가법령정보센터 자치법규에서 확인하고, 더 낮은 상한이 있으면 그 기준이 적용돼요.
- 1년 제한: 증액이 있었던 날부터 1년 안에는 다시 증액청구를 할 수 없어요. 계약 중 한 번 올렸다면 갱신 시점과 날짜를 맞춰 보세요.
- 감액 청구: 경제 사정 변동으로 시세가 떨어졌다면 세입자도 감액을 청구할 수 있어요. 감액에는 5% 같은 비율 제한이 없어요.
- 등록임대주택: 집주인이 임대사업자로 등록한 집은 민간임대주택법에 따라 임대의무기간 동안 증액이 5% 이내로 제한되고, 세입자가 바뀌는 신규 계약도 직전 임대료가 기준이 돼요. 등록 여부는 렌트홈에서 확인할 수 있어요.
- 전월세 신고: 금액이 바뀐 갱신 계약은 신고 대상이에요. 기한과 기준은 전월세 신고제 총정리를 참고하세요.
흔한 착각과 실수
| 착각 | 실제 |
|---|---|
| 갱신하면 5%는 올려야 한다 | 상한일 뿐, 동결·감액도 합의로 가능 |
| 시세 기준으로 5% | 현재 계약 금액 기준 |
| 합의갱신도 5% 제한 | 합의갱신·신규 계약은 법적 상한 없음 |
| 월세는 그냥 5%씩만 계산 | 보증금과 섞이면 환산 합계 기준으로 비교 |
| 전환율은 집주인 마음대로 | 기존 계약 전환은 연 10%와 기준금리 + 2%p 중 낮은 비율 이내 |
| 1년 안에 또 올려도 된다 | 증액 후 1년 이내 재증액 청구 불가 |
상황별 대응 가이드
- 집주인이 10% 인상을 요구할 때: 만료 6개월~2개월 전이라면 갱신청구권 행사 의사를 문자·내용증명으로 보내고 5% 이내로 협상해요. 같은 단지 실거래가가 정체됐다면 동결 근거로 보여 주세요.
- 반전세에서 월세만 크게 올리자고 할 때: 환산 합계로 5% 이내인지 계산하고, 월세 한 항목이 5%를 크게 넘는다면 보증금과 나눠 올리는 안을 제시해 보세요.
- 갱신청구권을 이미 썼을 때: 다음 만기에는 상한이 없으니 시세를 미리 확인하고, 이사 여부와 비용을 같이 비교해요.
- 합의갱신으로 좋은 조건을 받았을 때: 특약에 "갱신청구권 미행사"를 적어 두면 다음 만기 때 청구권을 쓸 수 있어요.
자주 묻는 질문
월세만 올릴 때도 5%를 넘으면 안 되나요?
보증금이 거의 없는 월세라면 월세 × 5%가 상한이라고 보면 돼요. 보증금이 큰 반전세는 환산 합계 기준으로 5% 이내인지 따지는 게 실무 방식이지만, 월세 한 항목이 5%를 크게 넘으면 다툼 소지가 있으니 세입자 동의를 받아 기록으로 남기는 게 좋아요.
전환율은 어떤 숫자를 써야 하나요?
갱신·계약 중 전환이라면 연 10%와 한국은행 기준금리 + 2%p 중 낮은 비율이 상한이에요. 2026년 10월 현재 기준금리 3.00%를 적용하면 연 5.0%예요. 기준금리가 바뀌면 그날부터 상한도 바뀌니 계약일 기준금리를 확인하세요.
합의갱신으로 7% 올렸는데 나중에 5%로 돌려받을 수 있나요?
갱신청구권을 행사하지 않고 서로 합의해 새로 계약했다면 법적 상한이 적용되지 않아 돌려받기 어려워요. 다만 실제로는 청구권을 행사했는데 합의처럼 처리됐다면 다툼의 여지가 있으니, 당시 문자·통화 기록을 모아 주택임대차분쟁조정위원회에 상담해 보세요.
5% 계산 기준은 최초 계약 금액인가요, 현재 금액인가요?
현재 유효한 계약서의 보증금·월세가 기준이에요. 계약 중 한 번 증액했다면 증액된 금액이 기준이고, 그날부터 1년이 지나야 다시 증액을 청구할 수 있어요.
우리 지역에 5%보다 낮은 상한 조례가 있는지 어떻게 알아요?
국가법령정보센터의 자치법규 검색에서 해당 시·도 이름과 "임대차" 또는 "차임 증액"으로 찾아보면 돼요. 조례가 있으면 그 비율이 5%보다 우선하니, 계약 전 한 번 확인해 두세요.
정리
임대료 5% 상한은 계약 중 증액과 갱신청구권 갱신에만 걸리고, 보증금과 월세가 섞이면 환산보증금(보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율)의 5%로 계산해요. 2026년 10월 현재 전환율 5.0%에서는 월세 1만 원이 보증금 240만 원과 같아요. 합의갱신인지 청구권 갱신인지는 계약서에 꼭 적어 두세요.
- 계산하기: 임대료 5% 인상 상한 계산기, 전월세 전환 계산기
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기준금리와 조례는 바뀔 수 있어요. 계약 직전 한국은행 기준금리와 국가법령정보센터의 주택임대차보호법·자치법규를 확인하세요.