이사하고 한 달쯤 지나 "전월세 신고 하셨어요?"라는 질문을 받으면 당황하는 분이 많아요. 전입신고는 했는데 그게 끝이 아니었던 거죠. 결론부터 말하면 수도권·광역시·세종·제주·도의 시 지역에서 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약을 맺었다면, 계약일로부터 30일 안에 전월세 신고를 해야 해요. 신고하면서 계약서를 첨부하면 확정일자도 자동으로 붙어서, 임차인 입장에서는 오히려 챙길 게 하나 줄어요.
이 제도는 2021년 6월 시행 뒤 오랫동안 계도기간이 이어져 "안 해도 그만"이라는 인식이 퍼졌는데, 계도기간이 끝나면서 이제는 기한을 넘기면 과태료 대상이에요. 이 글에서는 대상 판정 기준을 사례로 짚고, 갱신·변경·해제 계약은 어떻게 하는지, 누가 어디서 신고하는지, 전입신고·확정일자와 어떻게 연결되는지, 과태료 구조와 흔한 실수까지 정리했어요.
핵심 요약
대상은 지역(수도권 전역·광역시·세종·도의 시)과 금액(보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과) 두 조건으로 판정해요.
기한은 계약 체결일로부터 30일이고, 금액이 바뀐 갱신 계약과 계약 해제도 신고 대상이에요.
임대인·임차인 공동 신고가 원칙이지만, 한쪽이 계약서를 첨부해 신고하면 공동 신고로 봐요.
계약서를 첨부해 신고하면 확정일자가 자동 부여되고, 전입신고 때 계약서를 내면 신고한 것으로 처리돼요. (2026년 10월 기준)
전월세 신고제란: 무엇을, 왜 신고하나
정식 이름은 주택 임대차 계약 신고제예요. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 근거해, 일정 규모 이상의 주택 임대차 계약 내용을 관할 시·군·구에 신고하는 제도예요. 계약갱신청구권, 전월세 상한제와 함께 흔히 임대차3법으로 묶여요.
신고하는 내용은 생각보다 단순해요.
- 임대인·임차인 인적 사항
- 주택 주소와 면적 등 임대 목적물 정보
- 보증금, 월세, 계약 기간, 계약 체결일
- 갱신 계약이라면 종전 금액과 갱신청구권 행사 여부
정부가 밝힌 목적은 임대차 시장의 실거래 정보를 투명하게 쌓는 것, 그리고 임차인이 확정일자를 따로 챙기지 않아도 보호받을 수 있게 하는 거예요. 신고된 정보는 가공을 거쳐 실거래가 공개 시스템의 전월세 실거래 자료로도 쓰여요. 덕분에 이제는 전세 시세도 매매처럼 실거래로 확인할 수 있게 됐어요.
신고 대상 판정: 지역 + 금액 두 가지만 보면 돼요
지역 조건
- 수도권(서울·경기·인천) 전역
- 광역시, 세종특별자치시
- 제주특별자치도를 포함한 각 도의 시 지역
도 지역의 군은 원칙적으로 제외예요. 예를 들어 경기도는 수도권이라 군 지역까지 포함되지만, 강원·충청·전라·경상도의 군 지역은 대상이 아니에요. 다만 광역시 소속 군(예: 부산 기장군)은 광역시에 포함되므로 대상이 돼요.
금액 조건
- 보증금 6천만 원 초과, 또는
- 월세 30만 원 초과
둘 중 하나만 넘어도 대상이에요. "초과"라서 보증금 딱 6천만 원, 월세 딱 30만 원은 대상이 아니에요.
사례로 판정해 보기
| 사례 | 지역 | 보증금 | 월세 | 대상 여부 | 이유 |
|---|---|---|---|---|---|
| A | 서울 | 1천만 원 | 40만 원 | 대상 | 월세 30만 원 초과 |
| B | 대전 | 5천만 원 | 30만 원 | 대상 아님 | 둘 다 "초과" 아님 |
| C | 경기 ○○군 | 2억 원 | 0원 | 대상 | 수도권은 군도 포함 |
| D | 전남 ○○군 | 1억 원 | 0원 | 대상 아님 | 도의 군 지역 |
| E | 부산 | 3천만 원 | 25만 원 | 대상 아님 | 금액 미달 |
| F | 청주시 | 6천5백만 원 | 0원 | 대상 | 보증금 6천만 원 초과 |
관리비를 월세에 포함해 받는 계약이라면 계약서에 적힌 월 차임이 기준이 돼요. 관리비를 따로 떼서 실제 계약과 다르게 쓰는 것은 거짓 신고 문제가 생길 수 있어요.
갱신·변경·해제 계약도 신고해야 할까
신규 계약만 신고하는 게 아니에요. 계약 내용이 바뀌는 경우도 대상이에요.
| 계약 유형 | 신고 여부 | 메모 |
|---|---|---|
| 신규 계약 | 대상 (금액 기준 충족 시) | 계약일부터 30일 |
| 갱신, 금액 변동 있음 | 대상 | 증액·감액 모두 |
| 갱신, 금액 변동 없음 | 제외 | 같은 조건 연장 |
| 묵시적 갱신 | 금액 같으면 제외 | 계약서를 새로 안 쓰는 경우 |
| 보증금 일부 월세 전환 | 대상 | 변경 계약으로 신고 |
| 계약 해제 | 대상 | 해제 확정일부터 30일 |
갱신 계약을 신고할 때는 계약갱신청구권을 행사했는지도 함께 적어요. 이 정보가 쌓이면서 갱신 계약의 실제 인상률도 공개 자료로 볼 수 있게 됐어요. 갱신청구권 규칙은 계약갱신청구권 총정리에서 자세히 다뤘어요.
신고 기한 30일, 다른 기한과 같이 관리하기
이사 전후에는 기한이 겹쳐서 헷갈리기 쉬워요. 기준일이 서로 달라서 더 그래요.
전월세 신고 기한은 계약 체결일 기준이라는 점이 함정이에요. 가계약금을 보내고 본계약서를 쓴 날, 이사는 두 달 뒤라면, 이사하기도 전에 신고 기한이 끝나요. 날짜 계산기로 계약일에 30일을 더해 달력에 표시해 두면 안전해요.
예시로 계산해 볼게요.
- 계약 체결일: 2026년 8월 3일
- 신고 마감: 30일 이내 → 9월 2일 무렵
- 잔금·이사일: 2026년 10월 1일 → 이미 신고 마감 후
이런 경우 계약 직후 바로 신고하는 게 정답이에요. 신고하면서 확정일자도 함께 받으니, 순위 확보 면에서도 일찍 할수록 유리해요.
누가, 어디서, 어떻게 신고하나
신고 의무자
임대인과 임차인이 공동으로 신고하는 게 원칙이에요. 그런데 한쪽이 당사자 서명이 있는 계약서를 첨부해 신고하면 공동 신고로 봐요. 실제로는 임차인이 혼자 신고하는 경우가 가장 많고, 중개사가 위임을 받아 대신 신고해 주기도 해요. 계약할 때 "신고는 누가 언제까지"를 정해 두면 서로 미루다 기한을 넘기는 일이 없어요.
신고 방법
- 온라인: 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 공동인증서 등으로 로그인해 임대차 신고. 계약서 사진이나 PDF를 첨부하면 돼요.
- 방문: 주택 소재지 주민센터에 신분증과 계약서를 가지고 방문.
- 전입신고 연계: 전입신고할 때 임대차 계약서를 함께 제출하면 임대차 신고를 한 것으로 처리돼요.
온라인 신고 순서
- 부동산거래관리시스템 접속 → 주택임대차 신고 선택
- 임대인·임차인 정보, 주택 소재지, 면적 입력
- 보증금·월세, 계약 기간, 체결일 입력 (갱신이면 종전 금액과 갱신청구권 행사 여부)
- 계약서 파일 첨부 → 제출
- 처리 완료 후 확정일자 부여 여부 확인
확정일자 자동 부여와 전입신고 연계
임차인 입장에서 가장 실속 있는 부분이에요. 계약서를 첨부해 신고하면 확정일자가 자동으로 부여돼요. 주민센터에서 따로 확정일자 도장을 받을 필요가 없고, 수수료도 따로 들지 않아요.
다만 확정일자는 "신고 처리일" 기준이에요. 잔금일 직전에 신고하면 확정일자도 그만큼 늦어져요. 우선변제권 순위는 대항요건(전입+거주)과 확정일자 중 늦은 날 기준이라, 확정일자를 일찍 받아 둘수록 손해가 없어요. 이 구조는 전입신고와 확정일자, 대항력·우선변제권에 예시와 함께 정리했어요.
반대 방향 연계도 있어요. 전입신고를 할 때 임대차 계약서를 함께 내면 전월세 신고를 한 것으로 봐요. 이사 당일 주민센터에 계약서를 들고 가면 전입신고·전월세 신고·확정일자를 한 번에 끝낼 수 있는 셈이에요. 다만 계약일로부터 30일이 이미 지났다면 기한 위반은 그대로 남으니, 계약과 이사 사이가 긴 경우엔 계약 직후 신고가 우선이에요.
과태료: 계도기간 종료 이후 달라진 점
시행 초기에는 제도 정착을 이유로 계도기간이 여러 차례 연장되면서 실제 과태료 부과가 유예됐어요. 이후 계도기간이 종료되면서 미신고·지연 신고·거짓 신고에 과태료가 부과되고 있어요. 정부는 계도기간 종료와 함께 과태료 상한을 기존보다 크게 낮추고, 계약 금액과 지연 기간에 따라 차등하는 방향으로 기준을 정비했다고 밝혔어요.
| 구분 | 과태료 방향 | 메모 |
|---|---|---|
| 미신고·지연 신고 | 계약 금액·지연 기간에 따라 차등 | 상한이 기존보다 하향 |
| 거짓 신고 | 미신고보다 무거움 | 실제와 다른 금액 신고 |
| 기한 내 정상 신고 | 해당 없음 |
구체적인 금액표는 개정이 잦았고 시행령으로 정해지니, 실제 금액은 국토교통부 공지나 관할 구청 안내를 확인하세요. 핵심은 하나예요. 기한만 지키면 신경 쓸 일이 없어요.
흔한 실수와 오해 6가지
- "이사하고 30일"로 착각 → 기준은 계약 체결일이에요.
- "집주인이 하겠지" → 서로 미루다 둘 다 안 하는 경우가 많아요. 임차인이 직접 하는 게 확정일자 면에서도 이득이에요.
- "월세 30만 원이면 대상" → 초과여야 대상이에요. 30만 원 딱이면 보증금 조건만 봐요.
- "갱신은 신고 안 해도 된다" → 금액이 바뀌면 신고 대상이에요.
- "신고하면 집주인 세금이 늘어난다" → 정부는 신고 자료를 과세 자료로 활용하지 않겠다는 입장을 밝혀 왔어요. 다만 임대소득 과세는 신고제와 별개로 원래 있는 제도라, 요건에 해당하면 세금 문제는 따로 생겨요.
- "월세를 30만 원 이하로 쓰자"는 제안에 동의 → 실제 계약과 다른 신고는 거짓 신고예요. 나중에 보증금 반환이나 소득공제에서 불리해질 수도 있어요.
자주 묻는 질문
전월세 신고는 임차인 혼자 해도 되나요?
네, 임대인과 임차인 서명이 있는 계약서를 첨부해 한쪽이 신고하면 공동 신고로 봐요. 실제로는 임차인이 혼자 하는 경우가 많고, 그러면 확정일자도 함께 받을 수 있어 임차인에게 유리해요.
보증금 5천만 원에 월세 30만 원이면 신고 대상인가요?
아니요, 보증금은 6천만 원 "초과", 월세는 30만 원 "초과"가 기준이라 둘 다 해당하지 않아요. 다만 월세가 30만 1천 원만 돼도 대상이 되니 계약서 금액을 정확히 확인하세요.
금액 변동 없이 2년 연장했는데 신고해야 하나요?
금액 변동이 없는 갱신 계약은 신고 대상에서 제외돼요. 보증금이나 월세가 조금이라도 바뀌었다면 변경된 갱신 계약으로 30일 안에 신고해야 해요.
신고 기한을 넘겼다면 지금이라도 해야 하나요?
네, 늦었더라도 바로 신고하는 게 나아요. 과태료 기준은 지연 기간이 길수록 무거워지는 구조이고, 신고를 해야 확정일자도 붙어서 보증금 보호에 도움이 돼요.
전입신고할 때 계약서를 냈는데 전월세 신고를 또 해야 하나요?
전입신고 시 임대차 계약서를 함께 제출하면 전월세 신고를 한 것으로 처리돼요. 처리됐는지 불안하면 주민센터에 확인하거나 부동산거래관리시스템에서 조회해 보세요.
정리
- 대상: 수도권 전역·광역시·세종·도의 시 + 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과
- 기한: 계약 체결일부터 30일 (해제는 해제 확정일부터)
- 금액이 바뀐 갱신, 월세 전환, 해제도 신고
- 한쪽이 계약서 첨부해 신고하면 공동 신고로 인정
- 신고하면 확정일자 자동, 전입신고 때 계약서 제출로도 처리 가능
전세 계약을 앞두고 있다면 깡통전세 판별법과 등기부등본 보는 법도 함께 확인하세요. 이 글은 2026년 10월 기준 제도를 바탕으로 했고, 대상 금액과 과태료 기준은 개정될 수 있으니 신고 전 국토교통부와 관할 지자체 안내를 확인하세요.